济南的破与立

　　若从当地188米的第一高楼明珠国际商务港上鸟瞰济南，会发现越来越多的高楼正拔地而起，城市边际也早已突破了原来的界限正向外蔓延。而这一切都在提示着这样一个事实：济南人正在为迎接一件世人瞩目的大事而奔忙。

　　曾以“古都”、“清泉”作为城市标签的济南也一度在现代化进程中迷失自己，然而血性的山东大汉们绝不甘心就此落后，他们正以一种“大拆建”的姿态，将争取来的一次次发展机遇努力化为“首府大城”的现实。

　　本报记者 朱以师/文

　　一个沿海大省的首府，却长期位居全国二三线城市之列，这样的反差一直让济南的山东大汉们尴尬不已。

　　但近些年来，济南人正在一步一个脚印地改写历史。特别是在今年这个“济南城建史上任务最重的一年”，奥体中心年底竣工、京沪高铁济南西客站全面开工、小清河、大明湖拆迁改造……这一项项足以使济南面貌发生巨变的工程，彰显出这座历史文化名城大破大立的雄心。

　　新泉城的全运契机

　　一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这几乎已经成为一条屡试不爽的定律。奥运会对北京的影响自不必说，上一届全运会的举办城市南京，投入了1100亿元，在完成了奥体中心体育场馆建设、地铁一号线工程、路网改造、秦淮河治理等多项城市基础建设之后，在长江边上的奥体中心板块创造了“滩涂起新城”的奇迹。

　　这一次，创造奇迹的机会轮到了济南。前任济南市委副书记杨鲁豫曾指出，济南奥体中心是该市近十年来最大的城建项目。据了解，从2007年10月至2009年10月的两年间，济南市计划总投入1400亿元，围绕全运会建设千余项工程。

　　2005年，济南被确定为第十一届全运会的承办城市。近两年，济南的城市建设再次提速。据济南市建设委员会的相关负责人透露：交通方面，今年将完成城区35条道路的改造整修任务，同时几条快速公交主干交通线开通，公交枢纽进入最后的建设阶段；体育场馆方面，奥体中心场馆主体工程已经基本完工，进入装饰阶段，场馆周边的配套工程也基本完工，还首次新建了运动员村和一批星级宾馆；城区综合整治方面，小清河、大明湖的整治改造已经启动，计划投资超过120亿元，环城公园水系的疏通工作也已完成，旧城区的棚户改造等工作也在有序进行中。

　　当这些推动与城市经营、房地产开发等概念发生关联时，那么它引发的连锁反应与单纯的市政建设就不可同日而语了。

　　9月3日，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受本报记者采访时表示，全运会给济南带来的城建效应会带动房产价值的提升，同时，济南的城市面貌整治会有一个整体推进，人流和商流也会明显增加。三者综合作用，将带来济南总体地产价值的上升。

　　事实上，山东以及全国各地的开发商也早已摩拳擦掌，将目光投向济南全运会这块大蛋糕。甚至，大批外资也在涌入济南。据相关媒体报道，去年香港世茂集团就与济南市有关方面签署意向协议，投资40亿美元进行旧城改造、房地产开发及旅游区建设等项目运作。香港世茂集团董事局主席许荣茂坦言，之所以投资济南，就是看重“十一运”在济南召开的契机。

　　经十路上的大城梦想

　　十年前在山东大学读书的龚一伟告诉记者，当年他对济南的总印象就是“狭小、拥挤、混乱”。

　　“当时我们学校算是在郊区，而从学校到市中心坐公交车只要四五站就到了”，龚一伟回忆说，“一到周末，很多人都集中到闹市区那有限的空间内，显得特别拥挤”。

　　最近，龚一伟从大学同学那里看到了几张济南的最新图片，这分明已不再是印象中的那个济南。“像现在的标志性景观泉城广场，当年根本没建呢。同学还告诉我，现在山东大学那边已经是主城区了，学校周边的房价都涨到8000多元了。”对此，龚一伟颇为感慨。

　　自2003年济南市提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市空间发展战略的“十字方针”后，济南扩城的动作就一直没有停止。东部新城、高新区、工业园区、西部新城、南部新城的规划都相继出台，并在几年间都已开工建设。

　　但是这种四个方向面面俱到的发展战略很快就受到了质疑。有规划专家一针见血地指出，“所谓的都是重点就是没有重点”，济南应该确定重点规划和集中建设的区域。

　　摊开济南市的地图就会发现，济南的南面是山，北面是黄河，是一个南北窄、东西狭长的带状分布的城市。山东省建筑设计研究院第三分院副院长兼建筑师王冬认为，以目前济南的经济实力和城市发展阶段来看，“北跨”黄河还为时尚早，城市扩张的方向应该以东西向为主，其中更应以东部为重点。“西部城区京沪高速公路以东的区域面积较小，长清的大学城更像是卫星城的性质，南部的山区属于济南的生态敏感区，要注意保护。最好的发展方向就是向东发展。”王冬分析道。

　　从高空鸟瞰济南，一条东西走向的交通景观大道显得非常夺人眼球，它将正在建设中的东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区连接在一起。它就是经十路。

　　如果说泉城路是主城区中集中了金融、生活、商业资源的中轴线的话，那么经十路则是济南未来的“城市发展轴”。对照济南市的“一城两区”（即主城和东部城区、西部城区）的城市规划以及国务院2000年批准的济南“两翼展开、先东后西”的发展思路，可以说，这条济南的第一交通大道是一条承担着济南“大城梦想”的梦想大道。济南市今年全力打造的奥体文博区、特色标志区、西客站三大片区，都被这条“梦想大道”串联起来。

　　济南市国土资源局的相关负责人透露，近两年来，通过“招拍挂”出让的土地，除去旧城改造的地块，大多集中在经十路的两侧。未来，将根据济南的城市规划重点推出东部新城和西客站区域的地块。

　　避免盲目扩城冲动

　　虽然有全运会这样的利好支撑，但是在济南，动辄每平方米6000、8000甚至10000元的价格同样也在考验济南人的“可支配收入”，这令泉城的老百姓颇有些无奈。

　　李铁岗分析说，这两年来全运会给济南房地产带来的潜在价值的提升已得到体现，未来依靠全运会概念，房价提升的空间非常有限。而去年市场亢奋时冒高的地价回落趋势已经非常明显。在全国性房地产市场低迷的时期，住宅项目的投资应当谨慎为上。

　　济南的开发商肯定也意识到了这点，在今年7月济南国土局挂牌出让的11宗地块中，仅有1宗地块成交。即使有全运会概念支撑的济南，也没有躲过这个全国性的土地市场低迷效应。

　　而专家们担心的则是全运会后，济南以奥体为中心的区域会不会出现低迷。南京奥体板块，因生活、商业、娱乐配套设施的不齐全，甚至在十运会之前就沉寂了大半年的时间。至今，南京奥体新城的入住率还不是很高，有人戏称之为“空城”。

　　对此，李铁岗建议，要对新开发片区进行合理的规划，注重区域内功能的多样性，不能只做单纯的体育配套和住宅项目，应该规划好商业、生活、金融、娱乐等配套区，多功能共同发展。“新区域的开发有时是一个慢热的过程，要循序渐进地去做，不要急于求成。”他强调。

　　而王冬则建议，城市的区域在向外扩张时，交通的配套一定要跟得上。“扩城运动一定要道路先行”，王冬说，“现在济南的经十路就不像以前那么通畅，有些拥堵了”。

　　而在王冬眼里，济南扩城中最大的问题，和很多城市一样，是只在意向外扩张而忽略了内部的旧城改造。“济南还没有一个详细的旧城改造规划，这是一个很大的缺失，不管哪个城市，旧城改造都是一个难以回避的重要课题。”