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王福重:解决住房难题关键不在降房价

http://www.jrj.com    2008年10月23日 04:11     上海证券报
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  安居,是起码的民生要求,虽然地方政府没有能力、也没有必要做到“居者有其屋”,但是,居民住房,是地方政府应该提供的基本公共物品,如果地方政府能拿出资金救楼市,就应该拿出资金建造更多的廉租房,这是当前解决住房困难的关键。

  降低过高的房价,是时下民众强烈的期盼。今年上半年,房地产市场出现了新变化,一方面成交量逐渐萎缩,多数开发商没有完成销售目标,另一方面成交价却滞涨。房价似乎处于下跌的紧要关头。但是,最近一些地方政府纷纷推出各种救楼市措施,并得到有关部门的鼓励和默许。网络调查表明,多数人对这样的救市措施持反对或不理解的态度。

  部分地区和城市的房价偏高,有复杂的历史和制度原因。中国房地产市场比较特殊。同样是购买住房,价格却非同一,有人是通过单位,以成本价或者房改价购买,这些人通常是一个城市的主流人群。而本地的其他人群,如低收入者和新毕业生,就不得不与外地的高收入者,争购所剩不多的而且地处相对偏僻的住房。这些房子并不是以他们认为合适的价格出售,而是以拍卖的方式,出价高者先得。能以市场价买房的,实为高收入者。所以,住房困难的出现与市场化不彻底有关系。

  房价高,还有制度性原因,地价节节攀升是房价逐渐高企的重要因素。房地产开发商,在获得土地的使用权时,必须向各当地政府交纳土地出让金,土地出让金是地方政府自有资金的重要来源。1994年实行分税制改革,在划分中央地方职能的同时,也将税种划分为中央税、地方税和中央地方共享税。地方政府有限的收入与其承担的越来越多的职责严重不对称,于是越来越倚重土地收入。在这个意义上,房地产市场的繁荣与地方的经济发展关系密切,所以,地方政府的救楼市行为也是可以理解的。

  与房地产有关的税收,一部分是向房地产企业征收的,一部分向购房者征收。对房地产企业征收的主要是营业税,而且营业税最大的税目之一正是房地产销售收入;涉及购房者税种的主要是契税、印花税等。与房地产有关的税,几乎全是地方税。税收是相对规范的,而包括在房价里的收费项目,很难有准确的统计,不过可以肯定的是,收费项目比较多。

  所以,降低税收和收费,能在一定程度上起到降低房价的作用,值得购房者欢迎。在当前的敏感时刻,降低税费是既积极又稳妥的手段。它向购房者传递了一个信号,即政府希望更多人能够买得起住房,同时,也向投资者表明,政府不希望房地产市场低迷,降低营业税也减轻了开发商的部分资金压力,对增加房地产投资是一种鼓励。

  但是,由于相反因素同时作用,房价的僵持状态还会持续相当长的时间,这可能既让开发商失望,又让持币观望的购房者失去耐心。一方面,金融危机对国内实体经济的影响正在显现,CPI的逐月走低,表明包括购买住房在内的总需求正在下降,这种下降保证房价不会明显上涨,而最近的住房税费下调的主旨,也在于减轻居民购房负担。同时,毕竟金融危机的源头是住房价格的大幅度回落,因此,管理部门和地方政府可能会出于金融稳定的考虑,出台若干外在表现为抑制房价下跌的举措。所以,开发商希望的房价继续上涨,以及消费者希望的房价会大幅回落都不太现实。

  既然商品房价格过高,暂时承受不起,购房者自然把希望寄托在经济适用房上。因为经济适用房包含的土地出让金以及各种税费要大大低于普通商品房,所以价格要低一些,不过,价格低也是相对的。以北京市为例,北京最新开工的迄今建筑面积最大的经济适用房建设项目,价格为每平方米5000元。这个项目的位置比较偏僻,5000元价格与该位置附近的普通商品房的价格差距并不大。购买一套房子也需要四五十万元。经济适用房真正能解决的,是中等收入家庭的住房问题,而非低收入以及困难群体的住房问题。

  那低收入者的住房问题如何解决呢?在短期,只能通过廉租房,因为有政府的补助,几乎人人都可以承受。现在各个地方政府明显加大了经济适用房的建设力度,这是很可喜的变化,对于缓解住房困难功不可没。但是,对于更能从根本上解决低收入和困难群体住房问题的廉租房,力度却显得不够,这是令人遗憾的。

  安居,是起码的民生要求,虽然地方政府没有能力、也没有必要做到“居者有其屋”,但是,居民住房,是地方政府应该提供的基本公共物品。因此,如果地方政府能拿出资金救楼市,就应该拿出资金建造更多的廉租房,这是当前解决住房困难的关键。

  在长期,解决住房问题,还要靠降低经济适用房的价格。地方政府建设经济适用房,本身就是在让利于民,“利为民所谋”,政府何不加大些力度,把更多的利益让给百姓。如果经济适用房的价格能让低收入者承受得起,以此为参照的商品房价格就会自然回落到正常水平,房地产市场才迎来真正的繁荣,为经济增长提供更大的支持。

关键词

房价 住房 地方政府 

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