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厦门救楼市迷局

http://www.jrj.com    2008年10月29日 23:55     中国经济时报
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  ■见习记者 王松才

  楼市成交量连续下跌

  2008年10月,厦门。

  在中国北方一些城市已开始飘雪的时候,地处东南沿海的厦门依然十分炎热,与炎热的天气相比,厦门的楼市却很寒冷。

  数据很能说明问题:据统计,2008年上半年,厦门全市住宅共成交4393套,对比2007年上半年的12257套,成交量下跌64.16%。住宅成交面积515449.7平方米,同比下跌67.97%。住宅成交总金额5485378856.41元,同比下跌61.72%。

  7月,厦门住宅成交量为758套,比6月的980套下跌了23%,比去年同期的2298套下跌67%。住宅成交面积约8.78万平方米,住宅成交金额约8.96亿元。其中,岛内住宅成交449套,比上月下跌30%,成交面积53466平方米,占全市61%,成交金额约为6.61亿元。岛外住宅成交309套,比6月下跌9%,成交面积34372平方米,占全市39%,成交金额约为2.35亿元。

  “厦门楼市已进入寒冬。”业内人士惊呼。

  或许是楼市成交的急剧下跌引起了政府的重视。据报道,从今年8月1日起,厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛,调整了普通住房标准。新政策规定,在厦门岛外同安、翔安两区大同街道、祥平街道、大嶝镇除外购买商品住房的,除享受原有“购房入户”政策外,新增“购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。另外,普通住房标准调整后,可让更多买岛内房者少交1.5%的契税。

  “这是地方政府救市的表现。”戴德梁行策略顾问部门负责人在接受媒体采访时表示,入户和调整高档住宅定义标准,都是地方政府力所能及的,包括今年初福州允许外汇支付地价等政策的出台,均可视为地方政府对区域市场的一次调整和积极的回暖预期。

  那么,厦门政府部门为什么要出台这项政策呢?

  政府否认“救市”

  外界对于厦门出台的这项地产新政讨论很热烈,然而,厦门市政府方面却不认为这是“救市”之举。

  “厦门并没有出台什么地产新政,我们当时预计到中央可能快要出台政策,而且现在中央已经出台有关政策,我们也就没有必要再出台。”

  近日,厦门市政府一位官员在接受中国经济时报记者专访时对政府“救市”一说予以否认。他对记者表示,外界对于厦门市的政策存在误读,很多人没有搞清楚什么是普通商品房标准,按照建设部的规定,普通商品房标准是指一个城市平均房价上浮20%后的标准。

  这位官员进一步对记者指出,比如厦门现在的房子均价为10000元每平方米左右,那么按照规定,厦门市的普通商品住房标准就应该是12000元每平方米。

  “购买70—80平米住房送2个户口的政策是有,不过这属于正常的政策性调整,跟救市无关。”这位官员对本报记者表示,厦门市的户口政策没有改变,政府没有放宽户口政策。以前厦门市的规定是在岛外购买80平方米以上住宅的和在岛内购买150平米以上住宅的送3个常住户口,但是现在由于国家鼓励中小户型,政府考虑把购买70—80平方米住房者纳入送户口的范围是比较合理的,但只是限制在岛外,还是2个户口,所以不能说是放宽了门槛。

  而此前厦门市国土资源与房产管理局房地产市场管理处常宪亚处长也曾对媒体表示,此次厦门岛外购房入户政策的调整并不旨在救市,而是要引导厦门房地产市场进行布局调整。目前厦门岛内土地有限,岛外房地产市场尽管起步较晚,但是发展空间较大。政府鼓励开发商多建“中小户型”,而岛外外地人购买量大,为解决其落户问题,才出台了此项政策。

  “救市”效果有限

  “很多学者认为,政府救市是为了地方财政,其实这顶多是一个方面而已;如果房地产行业再下行,是会出问题的。”上述官员对本报记者指出,深圳的断供问题就是一个例子。然而,房价的下跌还不是最可怕的,销售量的急剧下跌才是问题,销量下跌会导致企业资金回笼过慢,现在某些城市开发商的销售资金已经抵不过他们从银行贷款的利息和自己的支出。房地产是个资金密集型的行业,如果长时间的销售量过低,就很有可能导致房企的资金链断裂,企业很有可能倒闭。

  “任何一个地方政府的救市政策都不会有很大的效果。”这位政府官员坦言,例如西安出台了地产新政后,效果并不明显,为什么呢?根本的问题是市场的买方在观望,他们认为房子还会降,不想买,所以房子的销售量才会大幅下跌,政府的微薄补贴不会让市场的买方因此改变主意去买房。

  “其实市场双方都在博弈,现在开发商占下风。对于目前没有房子的准购房者来说,大不了再克服一下,可以坚持不买房子两三年,市场的买方能坚持两三年;可是对于卖方来说,银行的贷款、地价款、工程款等大量的资金压力对开发商来说两三年的时间很难坚持。”

  统计数据显示,被外界视为在“救市”的厦门市,8月住宅成交563套,比7月的758套下跌了26%,比去年同期的4028套下跌86%;住宅成交面积约6.59万平方米,住宅成交金额约6.48亿元。

  而9月份,成交依然不是很理想,在该月厦门住宅成交679套,比8月的563套上涨了21%,比去年同期的1830套下跌63%。住宅成交面积约6.91万平方米,住宅成交金额约5.51亿元。

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厦门市 成交 购房 楼盘 下跌 

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