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半数楼盘施工停滞 长沙救市未见成效

http://www.jrj.com    2008年10月29日 23:57     中国经济时报
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  ■本报记者 张一鸣

  长沙出台的救市政策显然没有收到预期效果,遍布城区的房地产广告高举降价大旗,买房人却依然处于迟疑和观望之中,10月下旬的长沙楼市并未出现复原的迹象。

  楼市滞销严重

  紧随沈阳、成都之后,长沙今年7月就早早推出救市政策,包括停止经济适用房供地,对符合购买经济适用房家庭给予货币补贴;调低二手房交易税费,补贴二手普通商品房的买房人;调整营业税等。在这一波利好消息冲击过后,唯一减缓的是长沙房价下滑的速度,而在横盘一段时间后,长沙房价已经开始加速下滑。

  从机场往市区的路上,中国经济时报记者看到,房地产广告挤满了长沙的各个角落,机场高速旁的广告牌、公交车的车身、市区楼房上的广告牌上都有,至于传统的热点媒体:报纸、电视更是布满了各种各样的楼盘广告,这与今年7月记者在长沙看到的情况形成鲜明对比。

  “房地产广告至少比之前增加了一倍,以前根本就没有这么多广告。”出租车司机何先生向记者强调,如此多广告的集中出现,令他和许多长沙市民坚信,开发商已经扛不住了。

  这种由开发商向下传导的信息已严重影响到当地买房人的购房意愿,除个别打出低价招牌的楼盘外,记者走访多个楼盘售楼处均没有看到买房人看房。

  位于长沙市房屋产权管理局对面的长房东郡小区,曾是长沙市2008年上半年销售排名前三甲的楼盘之一,开发商长沙房地产开发公司是长沙市首批具有国家一级开发资质的本土房地产开发企业,其销售情况在本土开发商中具有代表性。

  10月18日长房东郡开盘了一栋楼,记者10月24日以买房人身份前往售楼处调查,售楼大厅并没有其他买房人看房,销售人员表示,开盘时的六十六套房子现在只有十余套在售,销售均价为每平方米4600元,销售人员拒绝了记者查看销控表的要求。

  长房东郡销售人员的说法也遭到紧邻另一楼盘东玺门的工作人员的质疑,“他们开盘当天我们派人过去看,看的人多买的人很少,说卖完了就是销售人员的一个说法,操作起来很容易。”为吸引记者买房,东玺门的销售人员暗示说,只要确定购买意向,目前每平方米5000元的销售均价还有较大的下调空间。

  与长房东郡仅一街之隔的另一个楼盘左岸右岸,售楼处的人气明显要高,记者在现场发现了一位正在签约的市民,该楼盘推出不分楼层朝向所有户型一律每平方米3838元的优惠政策被认为是吸引人气的重要原因。

  上述三个楼盘在记者随后走访的多个楼盘中颇具代表性,其他售价较低的楼盘如湘江世纪城等都吸引了较多的看房人,而房价调整幅度较小的万象新天干脆将住宅部分封盘停售,售楼处的销售人员表示,万象新天并没有调低售价。位于长沙远郊区县望城的中新·森林海不仅调低售价还放慢了推盘速度。

  救市乏力

  供需严重失衡被认为是使长沙成为最早一批推出救市政策城市的原因。易居中国(克而瑞信息技术有限公司)长沙机构提供的数据显示,今年上半年长沙楼市的供给量持续增加,与去年同期相比增加了有近四成,而相反购买力却持续萎缩,与去年同期相比缩水达两成。庞大的开工量和日益减少的成交量导致部分开发商资金吃紧。

  除此之外,土地招牌挂市的不景气也被业内人士认为是导致长沙市较早出台救市举措的另一个重要因素,长沙市国土资源局提供给记者的数据显示,2008年下半年长沙市出让的土地主要以工业用地为主,住宅用地鲜有成交,7月份成交的最大一块住宅用地位于河西区,楼面地价仅为每平方米700余元,9月份有十一块地成交,其中六块为工业用地,剩下的五个住宅用地土地面积都比较小,面积在2万平方米左右。

  事实上,市政府出台的救市举措并没有表面看起来那么简单,7月份长沙市出台的救市举措仅仅是救市的一个方面,此后各个区县的政府便推出各种措施强化救市效果。

  进入9月以后,以长沙市的单个区县政府为组织方,各种形式的房展会开始在市区蔓延开来。区政府不仅组织公务员在房交会上购房,还提供给购房人2000元到5000元的购房补贴,购房人还可以享受购房款9折左右的优惠,与此同时,一些区政府还与开发商开洽谈会,分析当前市场形势,就推进房产项目的发展进行现场办公。

  “雨花区政府给每个购房人提供2000元的购房补助,在展会上买房还可以享受8.8折到9.2折不等的优惠。芙蓉区政府提供给购房人4000元的购房补助。”知情人士告诉记者,尽管房展会上优惠活动繁多,但大多数买房人却不为所动。

  开发商的观望被认为是导致成交量急剧萎缩的重要原因。长期跟踪研究长沙房地产市场的易居中国长沙机构的张先生在接受中国经济时报记者采访时表示,大部分长沙的开发商在9月之前都奉行不降价战略,部分楼盘都推迟了开盘时间,这种状况一直延续到今年9月下旬。

  “8月之前,长沙房价都没有出现大的变动,9月下旬,长沙迎来项目上市的高峰,这些降价入市的项目打破了长沙房价的僵持状态,拉动长沙整体房价下滑。”张先生说。开发商在观望政策效果后,不得不在9月份集中入市。

  另有分析人士指出,相比其他城市的救市举措,长沙市可以说是打出了一记软拳。政府给出的几项优惠措施并没能对市场形成实际利好。

  “以对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴为例,表面上看似乎将大量建设经济适用房的资金以补贴的形式进入到商品房市场,实际上由于需要购买商品房的市民并不具备申请经济适用房资格,所以这些资金并没能进入到房地产市场中。”该人士指出。

  除此之外,长沙市政府出台的政策并没有触及到长沙房地产市场的核心——开发商的资金链问题。“由于长沙市出台救市政策的时间较早,受到当时国内房地产市场宏观政策环境影响,未能够采取一些有利于缓解开发商资金情况的措施。比如放松二套房贷款条件限制等,对长沙房地产市场的刺激力并不强。”一位不愿透露姓名的开发商私下向记者表示,长沙出台了四项救市政策后,大多数开发商都采取了观望的态度,有的项目减小推盘规模,也有项目干脆推迟开盘。

  恒大地产就属于推迟开盘的房地产商之一,11月后恒大地产旗下的两个高档楼盘将陆续开盘,恒大地产位于市区展示中心里的销售人员表示,春节之前的两个月是楼市的最后一个销售旺季,如果楼盘还不开盘就会错过2008年的销售,等到明年春节后楼市的销售淡季来临后再开盘必然会严重影响销售。

  楼市难过年关

  买房人持续观望,开发商却扛不住了,一位在长沙代理水泥搅拌业务的代理商告诉记者,年底是开发商支付工程款的最后期限,一些开发商不能及时支付供货商费用,导致部分下游供货商停止向开发商供货,使长沙出现大量工地停工的现象。 记者走访的将近20多个楼盘的情况印证了该人士的说法,只有两个楼盘(湘江世纪城、万科金域蓝湾)的工地还有吊车在运作,大多数工地上的吊车都处于停工状态,售楼处的工作人员多以外立面正在装修为由解释停工原因,而工地上的多位工人却向记者证实,由于工地施工进度放慢,他们的许多同伴已经提前回家。

  长沙楼市下半年能否恢复,10月30日举办的长沙秋季房交会被视为救命稻草,长沙市房屋产权管理局的相关人员告诉记者,长沙市房屋产权管理局近期的工作重心都在房交会上。

  据悉,长沙市将在房交会上开展具有组委会授权的官方看房专列——全省买房团购大行动,将从株洲、湘潭、岳阳等9个市州招募数千名会员。参加房交会的看房团会员将统一乘坐组委会安排的看房车直达长沙,享受组委会安排的一系列楼盘团购优惠活动。

  有长沙本地的开发商表示,将在房交会上推出一批特价房吸引有买房需求的市民,他们预计今年的秋季长沙房交会将会上演一场竞争激烈的价格战,然而也有房地产项目表示不会参加房交会,如湘江世纪城、万科金域蓝湾。

  长沙市民对于房交会似乎并不感冒,记者在长沙火车站旁随机采访了25位市民,多位有购房需求的市民表示,会去房展会上看看,但主要以看为主,是否买房不仅考虑价格还要看楼房的位置。

  “长沙房价刚刚开始降,以后肯定还要降,以前是房价涨时大家都跟风买,现在降了大家都希望能降得更低一些,以前没得选,现在有选择余地了我们肯定会比以前挑剔一些。”市民们纷纷表示他们早已感觉到长沙房价下降的气息,这种感觉在10月份后越发强烈。

  记者在长沙采访时发现,之前难觅影踪的低价房转眼间遍布城市的各个角落,多个楼盘打出的价格都相当有吸引力,3000余元的售价出现在多个售楼广告中,即便是这样,多数市民依然表示,这样的价格距离他们愿意出手还有一定的距离。

  “现在降价厉害的楼盘位置大部分都不大好,多数处于远郊区县,中心城区的都没降。万象新天要是降到每平方米5000元我就买,可是现在人家都封盘不卖了。”市民李小姐说。

  张先生认为,尽管上周中央出台了一些有利于房地产业发展的政策,但是由于政策发挥成效还需时间,今年年底长沙房地产业将面临一道槛:“一方面开发商的资金紧张,急需通过销售回款,房价下行压力增大;另一方面,年底将有一些外地务工人员回长沙,如果房价降得到位,可能会有一部分需求被释放出来,最终房价肯定还会降,但降幅会趋缓。”

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