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武汉房价下调有限 拖政府救市后腿

http://www.jrj.com    2008年10月29日 23:57     中国经济时报
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  ■本报记者 张一鸣

  救市姗姗来迟

  武汉的救市政策姗姗来迟,在18个城市加入救市行列,中央发布下调契税税率、购房首付比例降为20%的政策后,武汉才公布15项救市举措。

  当地媒体将15条救市举措解读成减轻购房者负担、提高购房者支付能力、激活存量住房市场三个方面,其中对自住居民产生直接利好的是购房所需各项费税的降低。

  救市政策出台后的第三天,中国经济时报记者前往武汉调查,发现楼市并没有出现看房人数量的大幅反弹,售楼处的人气依然不足,多数房地产项目只有一到两个看房人。

  位于光谷核心区域的长城·坐标城看房人稀少,该楼盘推出的特价房价格与去年最高位时相比已出现每平方米3000余元的降幅。同处光谷区域的万科魅力之城10月25日新开盘一幢楼,号称销售数量已经超过一半,但是记者在售楼处碰到的看房人均表示这个价格在这个地段并没有多大的吸引力。

  “万科魅力之城这次推出的房源要比之前的房源好很多,建筑面积86平方米的三居室,实际面积可以达到96平方米,建筑面积60平方米的两居室,实际面积也可以达到66平方米,这些多出的面积买房人不需要支付任何费用。”售楼人员称。

  记者跟随售楼人员参观完样板间后才发现其中的奥秘所在,依据武汉市规定,楼层高度在2米以内的区域将不算作建筑面积,开发商在楼房的阳台处填上预制板,降低局部区域的楼层高度达到减少测算面积的目的。这些预制板买房人可以要求开发商在交房前去除,这意味着86平方米的三居中开发商实际赠送的面积达到10平方米。

  尽管万科魅力之城的开发商万科挖空心思送好处,买房人却并不领情。“万科魅力之城距离市区太远,到湖北省政府要五十分钟的车程,要是去汉口至少得2个小时,除非是在周边上班的人才会在这里买房子。”正在万科魅力之城看房的徐小姐告诉记者,之前她被万科推出的活动所吸引,但在看完万科魅力之城后,便打消了购买郊区项目的念头,决定在市区买一套二手房。

  事实上,房地产市场的持续低迷已经让勉强支撑的房地产商们筋疲力尽,一些开发商对政策救市求之若渴,上周五(10月24日),武汉市发布救市文件——《关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见》后的第二天,就有开发商将新政原文制成易拉宝的形式,摆放在售楼处中央的位置,销售人员对记者表示,这说明国家和地方政府的政策已经开始扶持房地产发展,武汉楼市或将迎来楼市的春天。

  尽管部分开发商对武汉市出台的政策期望值颇高,但也有开发商认为,这些政策并不能缓解开发商紧绷的资金链现状,只是有利于激发老百姓的购房需求。

  最有技巧的救市

  为什么武汉会成为18个城市中最后一个出台救市政策的城市?相对平稳的成交量是导致武汉放慢救市脚步的关键因素。来自亿房网的信息显示,尽管2008年年初至今武汉市的新房月成交量仅4000余套,与去年高峰时比有较明显的减少,但是与2005年、2006年市场平稳时相比,成交量并没有出现明显下滑。

  尽管最后一个公布救市方案,武汉市的15项救市政策却被认为是最有技巧的救市。表面上看,各项措施都在减轻购房者负担,提高购房者支付能力,实际上却条条落到武汉房地产市场的根本,不仅能激发出潜在的购房需求,但对非自住购房需求也会产生利好。

  “为家庭中年满18周岁子女首次购买的住房,可比照首套住房贷款政策执行,个人将购买的普通住房满2年转让的,不负担营业税等政策是武汉市区别于其他城市的最大特点,”一位不愿意透露姓名的业内人士表示,为年满18周岁子女买房的首付比例将被调低为20%,明显与人民银行规定的第二套房贷款政策相互矛盾的地方,在具体的操作中,武汉市的这个政策存在较大灵活的操作空间。

  上述分析人士指出,即便是家庭里没有年满18岁的子女,也可以委托符合条件的亲属或者朋友帮忙买房,最终通过二手房买卖将房子过户,达到投资买房的目的。“之前武汉购买二手房不能落户口,买卖二手房的费税很高,如今这些障碍都不存在,购买二手房的成本已经降低。”

  记者就上述问题采访武汉市国土房产局市场处处长耿宏诚,耿处长表示,此次出台的15项措施保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显,其目的是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。

  “至于为家庭中年满18周岁子女首次购买的住房,可比照首套住房贷款政策执行这一条,房产局只向申请人提供符合上述条件的证明,银行是否依据首套住房贷款政策放贷与武汉市国土房产局无关。”耿宏诚说,武汉短期不会再出台其他调控楼市的政策,与15条救市举措相关的细则将在国土房产局内部进行通报,但不会对社会公布。

  记者在采访中了解到,早在今年6月份,湖北省建设厅和武汉市政府相关部门就开始对湖北区域房地产市场情况进行深入的调研,知情人士称,武汉并不是最晚产生救市意愿的城市,却是最晚落实救市举措的城市,而最晚迈出救市这一步,却为武汉市的主管部门赢得了思考的时间。

  降价风生水起

  武汉市秋季房交会彻底揭开了房价羞答答的降价面纱,官方的统计数据显示,10月19日结束的房交会实际成交量达到一千余套,然而参展项目却多以郊区楼盘为主,多个郊区楼盘在房交会上以跳水价卖房,一些项目的房价从每平方米4000余元降至2000余元,几乎接近成本价。

  远郊区县的项目的销售压力在房交会后被传导到市中心的楼盘,位于市中心繁华地段的项目也开始降价之旅。紧邻长江的金地·国际花园10月下旬开盘一栋楼,以精装修的小户型为主,每平方米均价为6800元,而前期开盘的88平方米毛坯房的两居室,售楼人员甚至报出每平方米6200元的低价。

  售楼人员对以购房人身份前往的记者说,金地集团拿下该地块的楼面价格就已经达到每平方米2804元,加上建筑成本和各种费税,每平方米6000余元的售价已经接近价格底限,“现在的价格就是平价卖,只求尽快出售,早就降低对盈利水平的要求”。

  距离金地·国际花园200余米的融侨华府的售楼人员向记者报出了更低的价格,销售人员拿出一套户型与金地·中心城完全相同,面积稍小的一套房源,强调如果能够现场签约将给出每平方米5800元的价格。为说服记者买房,售楼人员还拿出一份两个楼盘的对比表格,指出融侨华府中拥有许多金地·国际花园并不具备的配套设施,如会所、幼儿园、地板采暖等。

  如此低的价格已出乎亿房网房地产分析师章亮的预料,他认为郊区项目上演的降价大戏刺激到了市中心的高档楼盘,导致一些项目坚持不下去了。“这两个房地产项目的地理位置和周边配套,以及未来的规划都位居武汉市房地产项目的前列,今年上半年该区域楼盘的销售价格曾经一度高达每平方米8000—9000元。”

  另一个武汉市高价楼盘的汇集地解放大道路两旁的楼盘也主动调低售价,融科·天城将每平方售价从10000元调低至8000余元。

  相比武汉市出台的救市政策,买房人更愿意看到房价有实质性的回调,在光谷地区某学校就职的高小姐告诉记者,虽然政府已经出台了一些有利于市民买房的政策,但是开发商并没有降低房价,买房人最看重的房价并没有出现大幅下调。

  “现在确实有一些楼盘降价了,但是他们降价的幅度和我们普通老百姓买房的预期相差太远,只有把房价降到我们能够承受的水平,政府救市的政策才会真正有效。”高小姐说。

  章亮分析说,去年房价的一路高歌猛进导致今年可售房源数量增多,武汉市待售的商品房数量高达14万平方米,如何消化这些库存将在未来考验武汉楼市参与者的智慧,其中武汉市救市新政中提到放宽普通住房标准将刺激到现有存量房的出售。

  “以前高端房要收取大量税费,在这次定房源标准的情况下,更多购房者享受买普通住房的待遇,使得更多的房源能够以较低的价位成交,特别对激活房价在5700元/平方米——7000元/平方米的房子是个利好,而这部分房源几乎占到武汉城区商品房的八成,未来成交量是否能够被放大与开发商执行的降价力度有关。”章亮认为新政后武汉楼市的走向还存在一些不确定性。

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