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保利冲刺:销售拉开距离“存货成本”仅1714元

http://www.jrj.com    2008年11月03日 06:58     理财周报
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  保利的三项费用相对于万科、金地来说一直具有较大优势

  理财周报记者 徐清 刘飞/文

  10月28日,保利地产抛出了第三季度业绩报告。

  翌日清晨,理财周报记者兵分两路,分别从广州、北京,实地勘察保利楼盘。从种种迹象来看,保利的销售,仍然领先于业内。

  调查:萧条中的一抹亮色

  28日正午,广州珠江新城的冼村街头,行人稀少。兴国路路口几栋还未完工的高楼静静矗立,遥遥相望。“这几栋楼属于好几个公司,”一个路人指着高楼上的logo告诉前去看盘的理财周报的记者,“有保利,高德,合景泰富和中海。”

  保利心语售楼处的工作人员正忙着接待前来看楼的客户,“上周下调首付金比例后,来看楼的多了不少。”一个工作人员告诉记者。

  “如果单单从万科、保利、金地这三家上市公司来看,相比之下,保利的市场销售做的的确还可以。”中银国际分析师田世欣对理财周报记者表示。

  “保利国庆期间的销售是15个亿左右,这已经是相对比较好的了。接下来保利还会加快销售力度。”一位分析师告诉记者调研的结果。

  10月28日,保利地产公布了第三季度报表。截至前三季度,保利地产共实现净利润12.67亿元,同比增长125%,每股收益为0.52元。

  同期,万科在1-9月份实现营业收入225.4亿元,净利润22.8亿元,分别较去年同期增长59.1%和18.8%。而招商地产1-9月营业收入同比下滑13%,营业利润下降18.36%,净利润为3.89 亿,下降18.96%。相比而言,保利125%的净利润增长表现不俗。

  我们从广州、北京同档次楼盘的销售情况气氛来看,保利似乎领先于竞争对手。虽然保利的销售量也连续两个月下滑,但仍然不失为萧条中的一抹亮色。

  比如2008年3季度的销售面积和销售收入,保利地产分别下滑了18.8%和14.7%,但是相对于行业销售的整体萧瑟,已属难能可贵,远胜于行业平均水平。比如以万科为例,其2008年3季度数据分别为下滑29.3%和31.9%。

  保利在干什么

  为了了解保利实际的销售情况,理财周报记者分别走访了分布在北京和广州的五个保利楼盘。在这些楼盘的销售中心,记者了解到,为了提高销售量,楼盘展开了多种促销优惠活动。

  “实际上,各个楼盘都多少有些降价,以求尽快回笼。”保利地产一位内部人士告诉理财周报记者。

  以北京的保利百合花园为例,针对百合花园南向户型,楼盘在周末推出一个婚价房的优惠活动,价格由约14000元/平方米降为12800元/平方米。现场销售人员告诉记者,如果是团购,他们将上报到广州总部,应该可以更优惠。而对于该楼盘最大面积的户型售价约为18000元/平方米,则有九六折的优惠。而在广州保利心语花园,则有现场的抽奖送家电的促销活动。

  虽然连续两个月销售量下滑,但是在地产行业整体遇冷的情况下,保利销售表现仍可圈可点。以记者走访的广州林海山庄为例,截至10月29日,记者去林海山庄某楼盘询问获知,最后一套房已在前一天售出。而广州阳光家缘网的数据也显示,林海山庄的住宅楼多已售罄,未售出的套房量也仅为个位数。

  “今年的景况都不好,保利通过周促销降价等手段,销量有一定保证,”一位业内人士告诉理财周报记者,“现在大家都在出货,保利是最有希望完成全年销售目标的。”

  “公司的销售业绩虽然在行业内一直较为优秀。”长城证券分析师认为,“但仍难脱离行业大势,尤其是公司目前未进入全国化布局的全面收获阶段,这也将给未来业绩带来较大的不确定。”

  收缩战线

  与此同时,保利悄然放缓了一干项目的工程。

  记者走访广州保利楼盘看到,保利心语花园还有部分的楼盘正在修建,离保利心语花园不远的保利V座动工的迹象还不是很明显,“那里还是一个大坑。”附近的一个居民告诉记者。

  “今年大的环境不好,业内都是这样的。”保利地产证券代表黄海告诉记者。

  根据公司三季报,公司第三季度新开工面积165.3万平方米,同比下滑9%,新开工进度基本与年度相符,而竣工面积仅7.88万平方米,同比下滑37.8%,1-9月总竣工51.88万平方米,仅完成年度计划的15%。在三季度,保利新拓展的项目只有2个,重庆艺校项目和南昌湾里项目,共涉金额7.5亿元。

  保利地产近年来扩张态势明显,当前公司的土地储备主要分布于广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等10个城市。土地储备中以普通住宅为主,占85%,低密度住宅占10%,商业地产占5%,重点城市和地区中心城市的土地储备合计占到90%,二线城市占10%。

  彼时骄人的土地储备造成沉重的压力。三季度末,保利地产的存货达到417.5亿元,比2008年期初上涨了48.66%,存货的压力增大,其在总资产中的占比超过60%,高于业内平均水准。

  但中投证券的李少明向记者透露,根据她的测试,保利地产截至9月末的存货成本是1714元/平米。这个水准在房地产上市公司以及一线公司中的优势是很突出的。

  资金在悄悄收拢

  收缩战线和加快流转,明显使得保利的资金回笼效果较为明显。保利地产期末拥有货币资金48.31亿元,较上季度末的36.18亿元增加33.5%。此外,今年7月,保利正式发行了43亿元的公司债。

  正如中金所担心的,保利的负债率高企,财务风险在加大。1-9月,公司经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元,同比下降67.76%,或将带来资金链的压力。至2008年三季度期末,保利总负债达398.26亿,对比上半年期末334.31亿,上涨了19.12%。

  但是实际上,保利的债务结构明显已经发生了较大幅度的调整。和万科相比,保利的净负债率的确较高,但是大部分为长期负债,而万科则相反。保利短期借款期末的余额为10.46亿元,去年年末为61.81元,同比减少了83.08%。这很大的减轻了保利的短期偿债压力。

  此外,翻开保利连续两年的财报可以发现,保利的三项费用相对于万科、金地来说一直具有较大优势,业内人士普遍认为保利的成本控制和执行力优秀。

关键词

保利 楼盘 地产 销售 

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