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地产危局:城镇居民29%住房负债率 投资需求枯竭

http://www.jrj.com    2008年11月03日 06:59     理财周报
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  “政府智囊认为房地产病根在于需求,故房地产供应方面的政策至今尚未推出。”东海证券如此评价房产新政。不过,来自市场的反映显示出消费型需求目前并不热烈。“自主型买家是房地产买家中对于价格最为敏感的一群人,从房价下跌引发的持币观望现象这一点足以证明这种价格敏感度”,李孔瑞表示。

  “目前经济形势不是很乐观,人民的收入水平也存在着较大的下滑风险,而房价在前几年被炒得非理性地高,这导致了目前房地产市场交易清淡。”中国房地产住宅研究会专家委员彭世禄表示。

  来自国家统计局的数据显示,三季度中国消费者信心指数为93.8,比上季度和上年同期分别回落了0.3个和3.2个百分点,进入2008年以来该指数逐季度下滑。消费者信心指数反映的是消费者对当前经济状况、未来经济走向和耐用消费品购买时机的评价和判断。

  至于房地产行业何时走出困境,受访的分析人士都表示难以预测。彭世禄认为,“房地产交投清淡的状况不会持续很久,因为消费型需求不会被拖延很久”。李孔瑞也说,从市场反馈来看市场的刚性需求还比较大,但目前只有房价向下调整才会刺激其出现明显的放大。北京师范大学房地产研究所副主任王宏新则表示,这几年房价的大涨透支了改革开放的成果,现在房价回落10%、20%甚至30-40%都是有可能的。

  清议认为,最好的救市措施是放宽二手房房贷。“当你把二手房的一系列税收、利息等问题解决了,相当于把一个下跌的预期提前空出来,那么购房者对比之后很快就会行动的。”

  “从放松政策出台、房价调整、消费者预期和实际行为改变、银行积极放贷到最后价量稳定需要很长的时间。”刘细辉判断,房地产市场的稳定可能要持续到2009年下半年左右,目前可能还不是最佳投资时机。

  估值模式颠覆

  某知名分析师表示,目前对地产的估值模式已经发生了很大的变化。“比如原来看PE而现在看PB,此外大家都去研究未来的现金流,也就是手头现金扣除债务扣除正常费用后的现金能不能支撑现有项目的开发。”

  “现在我们在看毛利率的基础上,也去重点研究地产公司的净利率,这个指标的异动更能反映出公司的成本控制能力和管理能力。”一位私募人士说。

  还有分析师开始弃用“存货成本”作为房地产公司风险计量的参考指标。“因为存货的构成、时间和地域性区别太大,通盘的比较意义不是很大,使用土地成本更合适。”该人士称,“一家地产公司在建拟建工程中2007年购得的土地占多大比例这个指标更有意义。”

  (理财周报记者刘飞对此文亦有贡献)

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