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独家挖掘地产过冬能力榜 地产大坑

http://www.jrj.com    2008年11月03日 07:00     理财周报
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  理财周报研究员 江勋/文

  有一本著名的拉美小说,叫做《霍乱时代的爱情》,讲的是:在乱世活下来就是成就。

  这是最坏的时代,也是最好的时代。一切错误终将付出代价。

  落魄的地产

  我们现在似乎只能把这些字词用在地产身上,三季报的数据出炉了,我们没有再向从前那样去按部就班的将每一个财务数据轮流爬梳一遍,我们相信在乱世活下来才是成就。

  地产不可阻挡的进入了艰难年月,有我们的调查作证,有万科高达4亿元的跌价计提为证,有平均存货上升76%为证。

  那么什么样的地产公司最可能在最近的乱世中活下来呢?牛市中的一系列价值坐标早已经轰然坍塌,比如土地储备、比如扩张速度、比如毛利率等等。那么我们该如何来建立对地产股的价值重估呢?理财周报两路兵发,一路向现场汲取真相,一路从数据建立坐标。

  双向的考察

  其实,这个世界上没有那么多的内幕,了解的人少了,就成了内幕,或者说很多人都不愿意事必躬亲的去了解。

  对一家公司的最终了解,无论做何种推论,都需要落脚在真相上。

  所以,本周理财周报又逆转了一些原来的惯用方法,我们派出记者在北京、上海、广州、深圳、东莞、佛山等城市,对招商地产、万科、保利地产、金地集团四家公司展开多个方位的调查和采访。

  我们始终想的是:一个地产公司要活下去,终究要把房子卖出去才行。虽然调查面临了种种的不便,但是仍然给出了有建设性的信息。

  六项指标体系

  通过反复的研究论证,我们建立了以著名的奥特曼Z3模型为核心的评价体系,从周转能力、运营风险、盈利质量等6个角度出发,全面考察83只地产股,并建立了最具抗风险地产公司榜单,我们相信,我们的考察是全面而独家的。

  需要说明的是,Z值模型理论是Altman通过对美国1945年~1965年之间的33家破产企业(制造业)和33家正常经营的企业(制造业)进行了充分的研究之后,于1968年发表的研究结论而形成的理论(Z值模型)。该模型主要是从20多个财务指标中综合出4~5个变量来计算、预测企业的财务状况。其计算方法主要就是根据这些变量对财务危机警示作用的大小而赋予不同的权重,最后进行加权计算,得到一个企业的综合风险总判别分Z,将其与临界值对比就可以了解企业财务危机的严重程度。

  Altman统计显示,此方法预测的准确率在破产前一年高达90%以上,而在破产前5年也高达70%之多。但是由于该模型的研究对象仅限于上市公司,并且范围主要集中在制造企业,因此在2000年7月,他对该模型进行了两次修改,最后分别形成了非上市公司财务失败Z2模型和非制造业上市公司财务失败Z3模型。这两种模型同样也通过了大量的实证研究,结果证明其在美国企业中的预测准确率是十分高的。

关键词

地产 模型 财务 

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