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“弱市”第一年三大表情:开发商活得很难看

http://www.jrj.com     2008年12月24日 01:46      上海证券报
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  2008年中国房地产市场一路寒风萧萧,房地产企业也因此内心瑟瑟。在经历了2007年的“盛市”后,以往追求快速扩张的开发商们发现已落入一个资金困局——宏观调控、信贷收紧、融资无门、囤地风险、市场转冷……无不成为套在开发商身上的“枷锁”,开发商的脸色也被“拉扯”得很难看。

  ⊙本报记者 李和裕

  表情一:愁

  想当年,开发商“赚钱都赚得不好意思”,而今年,他们却一个个捂紧钱袋露“穷相”。

  种种数据表明,今年以来开发商的资金链越来越紧张。北京师范大学金融研究中心撰写的《2008年中国房地产行业资金报告》估计,2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元,较2007年有明显的变化,而如果房地产市场出现中期调整,2009年行业资金缺口可高达近万亿。上海易居房地产研究院的研究也表明,A股74家房地产企业平均净负债率由2007年第三季度的33.26%激增到2008年第三季度的53.54%,房企的自有资金比重大幅减少。另外,从各地产权交易所的情况看,今年房企出售股权的案例明显增多。

  分析认为,造成开发商为资金犯愁的原因有三:一是销售受阻。市场成交萎靡严重影响开发商资金回笼,由此以万科为代表的开发商宁愿选择吹响降价“集结号”来增强销售力;二是融资受困。虽然目前货币政策正在适当地由紧转松,但总体来说,今年商业银行对待开发贷款很谨慎,加上资本市场融资功能基本丧失,导致开发商难得外力援助,于是一些开发商选择高利率的民间借贷,如同走在一根危险的钢丝绳上;三是圈地过多。部分一线开发商的土地储备都在2000万平方米以上,尤其是一些计划上市的开发商拼命拿地,其中部分地块的土地出让金需要今年缴纳,由此造成资金捉襟见肘,如恒大地产IPO冲刺失败后,此前高价竞得的多幅土地便成了压在其身上的巨石,并使其一度陷入退地传闻。

  表情二:慌

  中国房地产2008年的特点主要是商品房成交量大幅度萎缩,市场观望气氛浓重,商品房市场价格增幅逐月走低,以深圳为代表的一些城市房价甚至出现负增长,由此开发商日见心慌,土地招拍挂流标现象频现、房屋在建规模相应下降、三角债拖欠复燃……整个行业已形成抱团取暖的态势。

  国家统计局的数据表明,今年1-11月,全国房地产企业完成土地购置面积3.2亿平方米,同比下降5.9%;完成土地开发面积2.1亿平方米,同比下降2.7%。方方地产咨询机构发布的华东16个城市土地市场调研报告也表明,受楼市疲软影响,今年土地流标增加、土地溢价减少,如上海、南京、杭州和苏州四地的土地出让量同比萎缩达八成,流标率增加了近10个百分点,并有过半地块底价成交。此外,上海今年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。

  “土地出让频频流标,充分反映了房地产市场的不景气和开发商对后市的忧虑。”易居综合研究部部长杨红旭表示,今年已普遍出现开发商减少施工量,或者停止项目施工,甚至谋求退地,但对开发商而言,这的确又是该调整战略的时候:一是减缓或停止扩张,尽量少拿地或不买地;二是整合资源,通过出售股权、引进投资伙伴、合作开发等方式减轻资金压力;三是在政府加大住房保障建设的过程中,争取部分此类项目的开发权,虽然利率较低,但无市场风险。

  表情三:变

  2008年房地产市场的博弈局面所发生的变化有目共睹,开发商也逐渐懂得顺势而为。

  受外围经济环境剧变的影响,开发商看到了行业调整的不确定性在增加,许多上市房企因此都表示把确保财务稳健性作为2008年工作的首要目标,并根据整体市场的变化下调开发计划、控制存货规模,也减少推盘总量、并调整项目结构及价格。

  杨红旭指出,目前开发商必须要进行反思了,因为市场已低迷到危及经营,对于很多开发商而言,这一问题已超越赚多还是赚少的层面,而正演变成生与死的问题。“事实上,除了少数城市外,诸多城市房价未出现明显下跌,主要是因为还有许多开发商依然心存市场短期回暖和政府救市的美梦。但此次的‘国十三条’中特意强调:要引导开发商根据市场变化主动采取措施,以合理价格促进销售。这表明政府提醒开发商要认清市场短期难以回暖的事实,让他们尽快降价促销,彻底放弃高房价、高利润的幻想。”


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