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房地产市场:走向看不清且慢谈救市

http://www.jrj.com     2009年02月12日 02:25      金融时报
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  记者 庞东梅

  随着钢铁、汽车、纺织等产业调整规划的陆续出台,关于房地产是否能挤进国家制定十大产业规划的行列,搭乘国家助推重要产业发展的东风,成为各方关注的焦点。房地产市场究竟会走向何方?

  房市仍处价格下行通道度过了难捱的2008年,我国的房市并没有在牛年伊始迎来大幅回暖的兆头,反而继续处在价格下行的通道。

  作为房地产市场风向标的上海市,降价促销继续成为春节后房地产市场上的发展态势,这也促使房地产企业推迟新盘上市时间,根据易居中国·CRIC显示,2月2日至8日,无一商品住宅房源上市,这是自2005年网上房地产公布数据4年多以来的首次单周商品供宅零供应。数据还显示,商品住宅的平均成交价格在此前一周下滑10%之后,2月2日至8日这一时期再度回落1.93%,为12100元/平方米。

  被称为我国房地产市场“最后堡垒”的北京市,春节后房市也掀起新一轮降价潮。根据记者走访调查,发现众多楼盘都继续以各种形式促销,甚至一些楼盘打折力度超过节前。

  业内人士预计:“今年房地产市场还有价格下调的空间。”从我国的土地市场上也可以看出房市面临的调整压力。国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行发布报告称,由于全国一级土地市场库存“主动性积压”,约12亿平方米土地仍滞压于房产商手中。开发商先前“囤积”的土地正成为手中的“鸡肋”,食之无味,弃之可惜。同时,资金链的紧张带来房地产开发商降价销售以回笼资金动力加大。房市的调整期还将持续一段时间。

  政策调整逐渐松绑在经历了2007年房价不理性的飞速上涨之后,我国政府不断加大对房市的从紧调控力度,抑制房价的飞速上涨。自从2008年我国房市出现调整,再加上全球金融危机对我国经济的影响,我国的房地产市场价格下降的趋势明显,国家的宏观调控政策也发生了一些变化。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为:“我国的房地产政策正在由放松上一轮的紧缩性调控转变为新一轮的扩张型调控。”从目前的宏观调控政策来看,当前的政策指向可以称得上是“放松上一轮的紧缩性调控”:去年国家从财政、税收、信贷等方面陆续为房市“松绑”,从放松第二套房贷政策(包括减免或减少住房转让环节营业税,以及对时间限制的缩减),到如今存量房贷七折利率的实施,各项措施都显示出我国房地产市场调控政策的转向。但是,“新一轮的扩张型调控”这种说法,似乎为时尚早。从去年下半年我国政府对房地产市场宏观调控政策的转变来看,主要侧重于“保障性住房建设”,100亿元中央补助投资计划,投向了加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造,以及扩大农村危房改造试点等。北京大学经济学院经济学教授夏业良告诉记者:“政府应该加大廉租房建设,而不是经济适用房建设。政府可以为你提供住的地方,但是没有义务为你提供产权。”目前我国房地产宏观调控正在向保障性住房倾斜,更侧重于保障民生的同时发挥房地产市场拉动内需的作用。

  何去何从尚难确定在当前金融危机带来整个经济环境不乐观的背景下,对房地产市场发展如何定位成为我国政府面临的一大难题。一方面,宏观经济形势需要房地产市场发挥拉动内需的作用;另一方面,1998年为“刺激内需”拉动房地产市场,导致自2003年以来房地产市场价格的飞速上升,至今仍然“令人心悸”,况且虽然经过了一段时期的价格下调,但是由于2007年房价的高涨,我国的房价依然很高。这都将影响我国房地产调控政策的走向。

  专家指出:“从政策层面上来看,目前关注领域主要限于首套自住型需求及保障性住房,促进房地产市场发展还有一些空间。”从税收环节来看,房屋交易环节的税收还有可以减免的空间,契税还可以进一步降低。购房抵扣个人所得税政策也是专家提出的可行之策。从“地根”放松上来讲,以前曾经实行过允许开发商缓缴土地出让金,分期缴款的措施仍然可以借鉴;从“银根”上面仍然有放松的余地。最近由专家提出北京市可以实行“购房入户”政策,引发了争论,把房地产与户口联系在一起,成为刺激房市的“最后一根稻草”。在北京这样特殊的大城市,此举的负面影响太大,但是在一些中小城市,不乏有类似的措施。

  然而,不论房地产宏观调控政策是否有多大的空间,在目前环境下,政府是否应该“救市”,仍然是个争论的问题。面对过高的房价,普通老百姓们自然对“救市”一说表示反感,认为房地产应由市场而非政府调节。而作为重要的支柱产业,房地产目前销售量已经持续一年冷清的局面,亟待走出困境。下一步,房地产宏观调控政策的走向如何,“两会”的召开以及房地产规划能否出台,预计将会有新的迹象。

  去年万科顶着业界风声而选择遵从市场导向,率先降价销售,实践证明了此举符合市场规律,也得到国家相关部门的认可。这就给开发商提了个醒,对于房地产企业来讲,过度的依赖政府政策,而不愿顺从市场规律,是不足取的。唯有在市场中采取灵活多变的策略才是生存之道。

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房地产市场 救市 

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