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北京楼市热销真相:调整仍继续

http://www.jrj.com     2009年04月05日 07:54      中国经营报
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  作者:李乐

  亲眼所见的却并非是真相全部。

  清明时节的北京并没有绵绵春雨,但这里的楼市却让中国的地产商们感到了些许春意,因为与上海、广州、深圳楼市的平淡不同,经历了将近10个月的“寒冬”之后,北京楼市终于回暖:3月北京新房期房住宅签约总量为12581套,比上月增长91.69%,比去年同期上涨121.81%。

  然而,这样一组数据却远不能涵盖楼市现状的全部,如果仔细调查,或许可以发现,这样的销售数据大增,恰恰佐证了楼市仍在调整周期之内,“不低于区域均价,便无热销可能”正在成为这一轮销售量的快速擢升的特征,与楼市火热的2007年的本质不同所在,调整,仍将继续。

  微妙的“开盘价”

  几经斟酌,信远地产总裁尹英把自己项目的开盘价定在了20000元/平方米,他的楼盘太阳公元在北京的东三环与东四环之间,他希望这样的定价,能给他开个“卖房”的头彩。

  此时此刻,北京的楼市喧嚣在一片“回暖”的气氛当中,保利地产的百合花园,星河湾,中信城都动辄卖出了超过10亿元的销售回款,然而,这一切并没有让尹英和他的团队做出向上调高“开盘价”的决策。

  “开盘价适当调低”,是尹英和他的销售、顾问团队的基本策略。一个鲜明的例证便是,根据中原地产机构的统计数据,即便在“大势最弱”的2009年1月份,该项目所在的东北三环沿线,其在售项目的均价水平也在21961元/平方米的水平,这意味着,太阳公元的开盘价至少比区域均价低出1000元。

  事实上,这并非是尹英一个开发商的决策,而是隐藏在此次北京楼市热销背后的秘密所在,当更多的开发商认定热销紧跟而来的将是楼市价格的全面上涨时,他们似乎忽视了一个现实,几乎所有热销的楼盘,其开盘价均低过区域均价800~1000元/平方米左右。

  3月底~4月初,《中国经营报》记者实地走访了2009年2月销售排行榜上处于前十五位的楼盘后发现,其开盘定价基本符合了低于区域均价的策略,除了个别豪宅楼盘之外,开盘价降低的幅度多则1000元/平方米,少则500元/平方米。

  “最近一期开盘的百合花园,开盘起价是12000元/平方米,它所在的西南三环沿线区域,2009年初的均价大概也已经到了13000元~14000元/平方米的水平,差了近2000元/平方米,然后逐渐再把价格卖上来。”负责百合花园销售的代理商亚豪机构的有关负责人说。

  另外两个处在销售排行榜前两位的太阳星城(三期),其成交均价甚至只有8287.29元/平方米,也低于周边区域惯常的近9000~10000元/平方米的均价,其他榜上有名的热销楼盘,其价格也大都如此。

  “一句话,开盘的时候如果价格不低过区域均价,还是不好卖,这正是楼市调整的一种表现。”SOHO(中国)董事长潘石屹告诉记者,他坚信,住宅市场的调整,还远没有结束。

  热销无“蔓延”

  尽管保利百合花园热销,但周边区域的顺驰·蓝调国际、金泰城·丽湾等同在西三环、西二环沿线的楼盘,却没有受到传染。“这种事情要是放在2007年,周边的楼盘早就卖疯了。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者。

  在其他拥有热销楼盘的区域,如华侨城所在东南四环、星河湾所在的朝阳路,都没有出现以往楼市常见的热销蔓延情况。

  一位与华侨城同区域的楼盘开发商告诉记者,按照他们老板的要求,他们专门对同区域的楼盘进行了销售监测,其结果是,华侨城三期在开盘的三月份,销售总额将近3亿元,而该公司整个3月份的销售收入不过7000多万元,而其他几个楼盘,情况也类似。

  “我们也曾设想过华侨城三期的热销是不是能带动我们,老板也要求做这个研究,但现在看,还没有带动的趋势,毕竟他们以12600元/平方米的价格开盘,我们是没法复制的。”这位开发商告诉记者,他们现在的卖价仍然维持在14000元/平方米起价的水平,华侨城的热销难以带动他们,系在意料之中。

  记者拿到一份该开发商的内部市场研究资料,这份报告以北京市建委下属的房地产交易管理网为基础数据,研究报告中指出,3月份北京楼市并非全面热销,而是一次“贫富不均”的热销,在成交量数据中“4成的项目卖了6成的房子,另外6成的项目,只占到全市销售总量的不到40%”。

  故此,这次楼市的热销并非真正意义上的热销,而是个别少数楼盘的胜利,潘石屹、任志强等地产大腕,也都据此认为,3月份的热销,并不表明楼市开始真正回暖。

  “要么是大盘,要么是比较好的地段,大盘可以以低价开盘,等销售好了慢慢把价格调上去,但不是大盘的项目,很难有这样的条件,所以,这次热销还不是回暖,毕竟不是所有的项目都热销。”李文杰告诉记者。

  也正因如此,很多地段条件不错的项目,目前的价格一直未能确定。记者了解到,准备于近期开盘的首创置业呼家楼项目,尽管位于东三环CCTV大楼周边的黄金位置,被业界普遍看好其销售和价格前景,但至今为止,该项目的销售价格仍未确定。

  二手房“杀手”

  “我们考虑了另一个因素,就是二手房对现在的楼市恢复真正的热销,还有很大的牵制作用。我们的销售现在就受到同区域二手房的挤压,二手房市场好的时候,对新房就是梯级置换,对一手房有促进作用,反过来,就直接冲击新房的销售。”前述进行过专题研究的开发商感同身受。

  记者了解到,截至2009年4月2日,北京二手房交易均价已经跌破9000元/平方米关口,二手房的低价格,正在成为商品房开发商的“杀手”。

  记者调查了北京东北四环、北三环、望京、朝阳路等热点区域发现,房龄在2~3年的二手商品房,其价格往往低于同区域正在销售的新房2000元/平方米左右,即便好的地区,价差也至少在1000元左右。

  地产中介机构链家宝业的一位地产经纪人告诉记者,在东北四环区域,如像观湖国际这样前两年销售的楼盘,现在流入二手房市场的房源,一般单价在18000元/平方米左右,“时间都不是很长,价格比同区域的新房差了两三千元,现在这套房还是很合适的。”他告诉记者。

  记者了解到,观湖国际之于朝阳公园板块的作用,在北京并非个案。曾在北京揭开天价土地序幕的顺驰领海,在顺驰原老板孙宏斌转手路劲基建之后,还曾专门腾出精力,“治理”周边的中介门店,以避免其对新房销售的冲击,一度热销的远洋·沁山水,也曾受到过远洋山水二手房的挤压。

  “存量房的价格上不去,同区域的商品房就不敢轻易提价,如果两者差得太多,房龄只差三两年,客户肯定都到那边(二手房)去了,而且二手房还是现房,新房再好的,多数也就是准现房,选择的结果,在那明摆着。”路劲基建的一位中层负责人向记者表示。

  记者了解到,目前房龄2~3年的二手房,多购买于2004~2005年左右,其时北京楼市的价格尚在较低水平徘徊,因此,即便按照如今的较低价格销售,房屋的所有者仍有利润空间,显然,在这样的情势之下,商品房的开发商们若想提价,仍遭牵制。


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