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五连阳:房价涨势不喜人

2009年08月11日 04:50 来源: 国际金融报 【字体:

  70个大中城市房价涨速仍在加快,专家预计,年底楼市或现止涨拐点

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  全国房价连续5个月上涨,涨速进一步加快。在这个炎热的夏天,中国房价的高温还在持续。

  火热房地产

  8月10日,国家发改委、国家统计局公布的数据显示,被列为国家统计局统计样本的全国70个大中城市的房屋销售价格环比已经连续上涨5个月。而今年的前7个月全国商品房销售面积同比增长37.1%,同期全国房地产开发投资同比增长11.6%。7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。全国房价在保持继续上行的同时,涨速进一步加快。在经历“地王月度”之后,开发商们依然没有停止脚步。

  数据显示,前7个月全国商品住宅销售面积增长38.8%。同期,全国商品房销售额19600亿元,同比增长60.4%。其中,商品住宅销售额增长65.3%。而前7个月的商品住宅完成投资12427亿元,同比增长8.2%,比1至6月提高0.9个百分点,比去年同期回落25.5个百分点,占房地产开发投资的比重为70.1%。这样的涨势并不喜人,反而引起政府担忧。近一个月内,央行银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部门先后对房地产市场发出加强监管的信号。

  调整何时开始

  这样疯狂的涨势还要持续多久?

  一直坚持“精准调控”观点的国巨创投总裁兼首席经济学家孙飞确信,政府已经开始针对房地产市场进行微调。“无论是商业银行收缩二套房贷还是国家税务总局准备将把房地产业的税收作为监管重点。这些政府行为都体现出针对房地产领域的精准调控。”

  孙飞认为,纵观全国房地产市场,尚处于安全,但是一线城市和一部分热点二线城市已经出现了泡沫危机。楼市泡沫影响深远:银行呆坏账,金融风险、阻碍消费启动等危险,都为人所熟知。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,今年房价涨速、涨幅不大可能超过2007年。7月环比涨幅扩大速度已放缓,8月份有可能继续放缓。时值8到9月,极有可能出现环比增幅的高点,而且高点值不大可能超过2007年的1.7%。同时,7月份一线城市楼市成交量出现环比下滑,8月份继续下滑的可能性依然很大,受此影响,房价涨速可能会在几个月后随之放缓。

  业界的一些声音并不满足于楼市的自我调整。他们认为,政府针对楼市的调控还应该更大一些。而为了避免“误伤”无辜城市,可以针对城市和区域进行调控。持有此言论的孙飞认为,“这样的调控可以平抑过高的房价。”同时,这样的操作也可以将投机性资本挤出一线城市和过热区域。而由于资本的谨慎,他们并不敢于轻易进入价格已微升的三线城市。

  “地王”综合征

  房地产的投资与开发终究离不开土地交易的一级市场。“地王”频现更是对目前楼市的最好注脚。泡沫化倾向背后,是土地交易兴盛的相生相随。从8月第一周的土地市场或许可以管窥一二。进入8月后的第一周,土地市场表现活跃,推出和成交量双双上涨,北京、上海、苏州、大连等一二线城市表现活跃。中国指数研究院数据信息中心监测显示,8月3日至9日,中国20个重点城市共推出土地142宗,环比增加95%,推出土地面积520万平方米,环比微降3%;成交土地86宗,环比增加83%,成交土地面积407万平方米,环比增加143%,成交量创下5周以来的新高。

  北京历史上最大的限价房地块朝阳区王四营乡地块被北京建工集团以高出底价6亿元的价格拿下。上海本周推出一宗“准地王”,地块起始价30.58亿元,超过青浦区赵巷镇特色居住区10号地块30.48亿元的成交价格。预计该地块成交价格在50亿元左右,势必成为上海新一代“地王”。

  “惯性”何时休

  上述研究者认为,开发商在土地市场上的交易应该被看作“惯性”。由于一部分企业,特别是央企具有充裕的流动性;同时一部分上市企业在近期内的股市中顺利融资。这些都致使他们持续上两个月的拿地惯性。而从宏观层面分析,土地交易创新高一方面和土地交易周期有关,另一方面和国家宏观经济形势企稳向好有关。那么,这样的惯性到什么时候会是个终结呢?

  业内分析人士认为,虽然开发商手中的土地成本在增加,但是下半年房价或将丧失原有的上升驱动力。由于上半年的房地产市场混杂刚性需求、改善性需求、投资需求、投机需求等多股势力,呈现大幅度上升。但是,由于刚性需求在上半年的释放,提价因子在下半年将无法复制。与此同时,基于众多房地产商在过去一年里的缩减开工规模和今年上半年的去库存化,住宅供应量有所下降。这些因素致使刚性需求和改善性需求再次被抑制,而投资投机性需求则开始谨慎收缩。

  研究者孙飞认为,这些问题并不会引起下半年房价的剧烈下挫。因为楼市库存水平下降将在一定程度上对目前的住宅价格形成支撑。同时,投资的滞后性因素也会再次体现出来。从房价同比增幅分析,杨红旭表示,就近两年看,房价同比拐点滞后于环比4个月左右,本轮同比上涨拐点出现在今年6月。按此大致预测,则这一轮房价同比涨幅的高点可能出现在今年底明年初。届时,房价有可能出现止涨,甚至小幅回落。

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