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开发商自曝拿地潜规则

2009年08月17日 09:30 来源: 华夏时报 【字体:

  没有人知道开发商在拍地现场频频举牌之前,在忙着什么。

  而王石的言论似乎在暗示着什么:“现在不行贿成了过街的老鼠,行贿反而成了英雄了。”在这句评论背后,土地出让招拍挂的光天化日之下隐藏的不能说的潜规则,浮出水面。

  据《华夏时报》记者了解,土地拍卖过程中,灰色交易普遍存在,而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。

  “没有一个公司不行贿”

  2008年8月3日,金地集团通过挂牌方式以6.85亿元获得西安曲江新区住宅地块,总建面积约32万平米,折合楼面地价约2100元/平米,这也是金地2008年唯一拿下的一块地。

  该地块便是金地前期投入所得的回报。金地一高层告诉《华夏时报》记者,金地先是斥资几个亿,给西安市政府建了一个人工湖,西安再将这人工湖周边的所有土地内定给金地,让其盖别墅,售价1万以上。当时万科、中海等其他开发商愿意出更高的价格,也没有得到。

  “参与一级开发,有合同和协议,政府没钱还,拿地做补偿,也不违背法律的。”一业内人士告诉记者。

  “前期有这种情况,但现在不会再有了,别的开发商也一样可以去拿,这种现象也很普遍。”金地总裁张华纲对记者表示,金地在西安有优势拿地,就是因为预付款比其他开发商付的多。“金地在西安和政府关系搞得非常好。”上述金地高层也毫不避讳这一点。

  实际上,金地在西安的拿地模式,和碧桂园“协议”拿地、“零地价”拿地模式类似。碧桂园以“别墅+五星级酒店+大型购物商场”的形式进驻博得当地政府好感后,以较低价格拿地,已成为行业内公开的秘密。

  而对于王石关于万科“不行贿”的言论,业内同行也有异议。“万科不行贿是指不直接行贿,通常的方式是请代理机构做,比如让民营企业去搞前期关系,扫除障碍将土地变成熟地后,万科再介入,一起合作开发,或者是直接出钱给民营企业,拿来熟地。”深圳一中型房企负责在珠三角拿地的人士对记者说,如今拿地,没有一个公司不搞潜规则的。不搞关系,基本上很难拿到好地。万科不直接行贿,所以拿的地都比较贵,而且都是偏远郊区。

  潜规则作假细节曝光

  一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者,目前拿地主要是通过三种方式,第一是招拍挂;第二是收购方式,包括收购项目公司,或者直接并购土地;第三种是在一级市场跟政府合作开发。

  据这位负责拿地的人士介绍,除了招拍挂环节是公开透明的之外,并购是两个公司正常的商业行为,第三种则是猫腻最多的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。

  据记者了解,第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。

  “双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分的。”上述人士说。

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