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成交面积逐步回升 地产股有望止跌回稳

2010年02月02日 01:14 来源: 中国证券报 【字体:

  2月1日大盘继续大幅下挫,而持续多日下跌的地产股盘中翻红,申万地产指数全日上涨0.89%,涨幅位居23个一级子行业第二。我们认为,在经过连续4个月的盘整后,地产股有望止跌回稳。从市场交易的情况来看,1月份一线城市和重点城市的交易面积有所回升,基本恢复到去年一季度末的平均交易水平,未来成交量的走稳还有待于预期的明朗,中期内再度出台偏紧措施的可能不大。

  成交面积逐步回升

  从13个重点城市的成交数据看,1月份总计销售面积1316.7万平方米,平均周成交面积263.35万平方米,虽然与去年四季度以来346.07万平方米的周成交面积比有了显著回落,但基本与去年一季度末至二季度279.87万平方米的周均成交面积持平。在严控政策的作用下,目前商品房成交面积有一个数量级的回落,但随着对这种政策冲击的逐步消化,未来商品房成交面积有望回归至正常水平。

  我们认为,全国楼市成交量的整体回升还有赖于京沪深穗等一线城市销售面积的企稳,从上周的数据看,四大城市周交易面积为112.99万平方米,连续两周突破百万平米;从库存去化的指标来看,京沪深穗上周的去化速度分别为19周、5周、19周和21周,虽然与近三个月来有一些微小的上升,但与2008年的整体水平比仍处于很低的位置,这说明,目前大城市的库存仍然偏紧,随着市场观望情绪的充分释放和季节因素的过去,我们认为二季度房地产交易情况还会有明显的好转。

  我们预期,中期内成交量会恢复至去年二季度的平均水平,但房价可能继续维持目前的态势,虽然很多城市的房价已创出新高,并且政府调控的直接目标便是针对房价,但考虑到库存及经济增长因素,未来房价走稳的概率较大。此外,从成交金额来看,预计今年二季度很有可能再度创新高,1月份13个重点城市的周均成交金额为66.98亿元,中期内很有可能达到每周150亿元的水平。

  地产股继续下跌空间有限

  由于受政策及预期影响,1月以来地产股表现明显弱于大市,在2月1日的行情中,地产股午盘后大幅拉升,申万地产指数逆市上涨0.89%,我们认为,这更多的传递是地产股超跌修正的信号。从细分个股看,当日涨幅较大的地产股包括天房发展(600322)亿城股份(000616)华远地产(600743)、深振业等前期跌幅明显的中小公司,还有一类则是招商地产(000024)保利地产(600048)、华侨城等全国性龙头地产公司。我们认为,目前大多数地产股价格均创下了近4个月以来的新低,随着大盘的超跌,从技术上讲有一个修正归位的要求,毕竟从PNAV看,大多数地产股的折价达到了20%以上,在随后可能面临的政策真空阶段,地产股有望止跌回稳。

  不过由于未来中性政策有可能长期化、市场交易超出预期的可能不大,因而地产公司的业绩增幅有限,这些因素决定了地产股中期内仍然游离在上升通道之外,如果经济有二次探底,地产交易将长期低迷,不排除地产政策再度松绑的可能,届时地产股可能会面临反转。

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