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物业税“另一只靴子”将落 上市房企神经再度抽紧

2010年04月08日 03:36 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  物业税传言又起。

  从3月28日到4月2日,新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论,连续六天播发评论,解读房地产,抨击高房价,被市场认为是为物业税开道。而3月29日,国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志透露,正在加快物业税、不动产税政策出台的进程,也再一次引发了物业税将近的猜想。

  市场一直在等待着物业税“另一只靴子”落下,而其开征后房地产市场无疑将发生巨大的变化,市场生态环境的变化将给上市房企产生何种影响?

  利空几何

  物业税一直被看做是房地产界的利空。

  由于物业税主要是要根据土地的价值变化情况,对其使用权进行收费。物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。因此市场预期,物业税开征之后,将会降低房地产市场投资的活跃度,如此房价将会有下降压力。

  早在2006年10月,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市就率先开展房地产模拟评税的试点工作,成为首批物业税“空转”的试点。一年后,国家税务总局和财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,物业税“空转”省市超过10个。

  目前市场猜测,物业税征收的步骤可能是从一线城市过渡到全国,此前也有其在沪深首先试点的消息传出。

  这对一线城市开发地产公司的影响是显而易见的。

  年报显示,万科(000002.SZ)2009年在核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到4.1%和44.5%。而保利地产(600048)(600048.SH)则是2009年唯一一家在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房地产龙头企业。

  倘若物业税开征,此类城市的投资气氛遭受打击,房价下降空间也将打开。此类大型房企的销售压力将加大。

  市场争议的另外一个焦点则在于,物业税将从何种房地产类型开始征收。

  长江证券(000783)苏雪晶在研究报告中指出,由于商业地产一般有稳定的租金来源,辽宁的物业税“空转”也只是对经营用房地产进行模拟评税,没有对民用房地产进行模拟评税,因此物业税征收范围很有可能会从商业地产逐步过渡到所有不动产。

  华泰证券(601688)分析员张驰飞也持有同样的看法。“物业税对上市房企影响到底有多大,主要看他们的产品类型如何。”

  数据显示,目前A股和B股市场上房地产上市公司总共有119家。其中23家是以住宅楼盘为主,以地产龙头万科为代表;18家的主营产品是住宅楼盘和商业地产,包括保利地产、金地集团(600383)(600383.SH);其他的78家公司主营产品还包括酒店、百货商场、开发园区、物业出租和管理、土地开发销售与批租等等各种不用的产品类型。

  而物业税的开征给上市公司项目的销售、建设均构成了一定的压力,商品房若不能尽早开发并售出,上市公司将面临很重的物业税负担。

  降低负债?

  对于上市房企而言,物业税的开征也不尽然是利空。

  目前在探讨的方案中,有一种看法是把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税。具体操作方法是,把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中,按年缴纳。

  如按此方法,开征物业税之后,开发商就无需全额支付土地出让金。项目开发初期的资金压力大大减少,有利于降低上市公司的资产负债率水平。

  金地集团有关人士此前在回应物业税的问题对媒体称,倘若如此执行,将会使房屋成本下调,并降低现在购房人的准入门槛。同时,上市公司的开发成本同比也将大幅下降。

  事实上,房地产上市企业的负债率一直居高不下。

  截至目前,已披露年报的86家公司,债务总额达到6045.85亿元。其中有60家公司债务总额明显增加。保利地产去年的负债总额达到628.69亿元,同比增加了249.10亿元,金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元,同比增加了139.76亿元和117.82亿元。在86家上市房企中,有56家资产负债率超过60%,46家在70%以上。

  但此种物业税的征收方式是否能实施仍旧有变数。另外一种观点认为,仍应把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,而把土地出让金单列,继续按照目前的模式征收。如果按此模式,上述利好则并不成立。

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