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中国目前豪宅市场正处于非理性繁荣阶段

2010年04月12日 07:13 来源: 广州日报 【字体:

  去年广州均价在2万元/平方米以上的高档公寓成交套数超过3500套,均价接近24000元/平方米,在京沪穗深四大城市中排名最低,只有价格最高的上海的一半。

  今年全国两会后,国家在土地供应上将更多地向保障性住房、中低价位和中小套型普通商品房倾斜,严控大户型住房建设用地,这种供应结构的悄然变化,将使楼市特别是高端物业市场产生怎样的变化呢?

  昨日,由北京大学房地产研究中心等单位主办的“中国高端物业气象报告暨高端物业理性繁荣经济论坛”在广州汇景新城举行,会上发布的《中国高端物业气象报告》(以下简称《报告》)透露,去年广州均价在2万元/平方米以上的高档公寓成交套数超过3500套,均价接近24000元/平方米,在京沪穗深四大城市中排名最低,只有价格最高的上海的一半。

  广州豪宅价格提升空间大于京沪深

  北京大学房地产研究中心认为,广州市高档物业的成交均价目前相对较理性,由于广州亚运召开在即,基础设施的完善将释放更多高端需求,而豪宅供应又基本是一个常数,所以会带来更加完善的城市基础设施,这样必然导致对高档物业更大的需求量,可以预期广州的高端物业价格在四大城市中的提升空间最大。

  目前广州购房者50%以上是二次置业

  《报告》显示,近十年来全国别墅、高档公寓的销售面积稳中有升。《报告》还认为,流动性过剩下,中国资产超过百万美元金融资产的高端人士近几年处于增长趋势,从2002的21万人增加到2009年的37万人,在中国经济将继续保持强劲增长的前提下,豪宅的购买需求和购买力将会继续上升。

  “目前广州的购房者中有50%以上是二次置业。”合富辉煌集团董事长扶伟聪在昨日的论坛上分析,这部分购房者的目标产品是大中户型普通住宅和高端物业,由于政府将加大保障房用地和中小户型用地的推出,未来特别是高端住宅将变得更加稀缺,价格可能会上涨得很快。

  调控房价要通过税收和金融手段

  专家视点一:

  调控房价要通过税收和金融手段

  “中国目前豪宅市场正处于非理性繁荣阶段,绝大多数以豪宅名义定价却没有豪宅的本质和品质。”国金证券(600109)首席经济学家金岩石在论坛上表示,从1992年开始,中国广义货币的发行量保持不低于23%的年均增速,远高于经济增长率,成为推动房价和CPI的重要推手。中国经济的实体经济增长的同时,也通过金融杠杆撬动了巨大的虚拟财富,其中也影响到了豪宅市场。他认为若房价要翻一番,主要就是从货币的角度来考虑的。

  “城市化发展到一定程度,人流动性就逐渐地下降,庸俗的说就是人不折腾,有钱的就不张扬,没有钱的就认了,现在是有钱和没有钱的都折腾,就是折腾的市场。”金岩石在接受记者采访时说,城市的平均房价随着城市化的进程,有内在的二八定律,就是城市化的早期,人口流动比较高,80%是外来人口,就是买房族。当一个城市主要卖的房屋是毛坯房的时候,市场主要由投资驱动;当变成卖的大部分房屋是精装修的时候,此时就已经从投资驱动变成了投资消费双轮驱动,当一个城市卖10套房屋8套房屋是二手房,房子回归消费品的本质。

  他认为,要调控房价,只有通过税收和金融手段。可考虑通过开征物业税或者房产持有税,抑制当前的非理性繁荣。

  专家视点二:

  对房价意见其实是对收入分配的意见

  “任何的城市,如果想成为有品质的城市,应该有实际意义的豪宅区和住宅区,中国近年来出现了大量的类豪宅区,走进去是一样的,就像迪斯尼一样,这是误导豪宅。”设计理论专家、清华大学、中央美术学院客座教授王受之在论坛上发言时就分析,现在许多豪宅并不是真豪,用面积或者装修材料来衡量并不科学,应该看的是所在土地的稀缺性,住宅的规划和品质也要得到保证。

  国务院发展研究中心宏观经济研究部区域经济研究员张立群则表示,在关注豪宅市场的同时也要看到中国现在收入分配差距比较大,有的人有能力购买很多套的房屋,有的人买不起房屋,大家对于房价的意见,其实是对收入分配的意见转移到房价上所致。要让房地产市场健康合理发展,一方面要坚决控制不合理的买房需求,比如说投机性的买房需求;二要努力加快住房建设,增加有效供给,特别是增加高品质的住房供给,讨论房价只有在供给快速增长的前提下才有意义。赖伟行

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