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谢国忠:中国房地产崩盘日期可能在2012年

2010年04月12日 09:15 来源: 中国青年报 【字体:

  房子!房子!房子!在博鳌论坛上,房地产成为贯穿始终的热点话题。从开幕到闭幕,从场内到场外,关于房子的议论总是纷纷不断,意见相互冲突矛盾。其纠结人心处在于,当情感和利益纠葛在一起,不管是现实还是未来,任何共识似乎都难以轻易达成。博鳌三日谈后,唯有地产乱相本身无人质疑。

  房地产有没有泡沫

  在经历了短暂低迷后,去年春夏之交,中国房价展开绝地反攻,增速之快让人瞠目结舌。多个城市房价飙升至历史新高。虽然官方统计试图淡化此种疯狂,但是无法消除人们的焦虑。美国《福布斯》杂志更是赫然将中国房地产列为全球泡沫之一。今年开春,随着各项调整政策的出台,地产股票呈现一片惨绿,可实体市场却不改高烧本色。不但价格依然强劲上扬,而其“日光盘”也渐次显现。泡沫之忧遂在加深。有好事者在网络上编纂了房市崩盘时间表。

  在首个新闻发布会上,博鳌亚洲论坛秘书长龙永图即被问到如何看中国房地产。他乐观表示,在真实的需求面前,中国房地产不会崩盘。龙永图也不赞成打压房价,因为房地产对于宏观经济非同小可、功不可没,打压房价可能冷却增长,后果很难预料。不过,他也认为,中国需要第二次房改,政府需加快保障性住房建设,建立稳定、安全的公共租房体制。

  看好中国房市的还有罗康瑞,他是瑞安房地产有限公司主席。他的理由和龙永图逻辑相反——中国房地产可能有些热,但绝没有泡沫在里面。经济高速增长给予房地产强力的支撑,随着居民收入的提高,房地产也当是安然无虞的。他还提到一个开放商经常提及的事实:中国土地是稀缺的。“大城市土地基本是不够的。”因此,人们不要“想房价高与不高”,而要关注它的增值能力。

  “买房子不会错的。”罗康瑞直接了当地说。他唯一担心的是,大家对房价议论太多,导致行政手段的干预,从而打击了地产行业。

  之前,华远老总任志强也强烈反对泡沫论。这个开发商中的理论家提到,早在20多年前,人们就用收入和房价作比较,得出一名大学生100年买不起房子的结论。事实却并非如此。“泡沫论早在过去的十年中多次出现,但历史从未停止自己的步伐,一代人比一代人的生活诉求更高,过去是骑自行车说房价,而今天是开着私家车骂房价,现实中低年龄层的购房却不是在减少而是在增加。伴随着房价增长的是居住面积的扩大和生活条件的改善,而绝不是越来越穷的恶化。”

  SOHO老总潘石屹的言辞就闪烁得多。在本次论坛上,他说,有的经济学家从五六年前就开始喊泡沫,喊得自己都不相信了,“我倒是开始有点信了”。

  然而,在独立经济学家谢国忠眼里,中国房地产泡沫不仅有,而且已经很大。他在提交博鳌论坛的文章中说,目前,中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地产投资最大化。地方政府乐此不疲。这可以快速体现地方领导政绩,同时也为地方财政带来巨额收入。“除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势,中国未来两年的资产泡沫将越吹越大,而现在的状况已相当危险。”

  谢国忠还给出了自己算到的崩盘日期:泡沫可能在2012年破裂。他像预言家一样说到,泡沫总是要破的,没有例外,越想推迟其破裂,破裂的后果将越严重。

  台湾证券交易所董事长薛琦则谨慎提醒,不要好了伤疤忘了疼。本轮大危机的根源,是货币超发导致的房地产泡沫所致,金融衍生品起到了放大的效应。他的态度是,如果用自己的钱去买楼,即便房价下降,鼻子摸一摸就认了;如果买了房子自己住,那更没有影响;如果是借钱来买房投资,那就要三思而后行。

  公说公有理,婆说婆有理。听谁的?中国房地产学会副会长陈国强的看法是:我这两年不准备买房子,所以我就谁都不信。

  加税还是减税

  近几日,市场风传,京、沪、深、渝四市将试点开征住房保有税。基本方案是,按照购房时合同价的七折,再按1.2%至1.5%征收,对存量房和增量房一并征收,但将从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求——若自住需求,则可免税。此举被认为是开征物业税的先声,也是为了抑制房地产投资、投机需求,有利于房市退烧。

  加税药方不是始于此时。多年前,一些研究人员就提出,可以通过物业税来调控房价。其机理是,物业税增加投机、投资购房者的持有成本,进而遏制这部分购房需求。此外,物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义,消费者对房价的预期会发生变化。在房价一飞冲天的今天,早征早主动,早征早见效。同理,今年全国两会期间,有政协委员提出,国家应该征住房空置税。

  对此,建设部政策研究中心主任陈淮不屑一顾。他在接受记者专访时表示,住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。以物业税为例。物业税的作用有三:一,促进存量资源利用效率提高,不让房子闲置;二,调整中央和地方财税关系。不动产持有环节的税收是地方政府的主要收入,国际上大多如此,对于分税制下的中国财政有特别意义;三,有利于社会公平,穷人和富人在占有资源上的不公平,通过税负关系加以调整—富人占优质资源也可以,多缴税。

  “唯独没有媒体说的调整房价的那一条。”陈淮说,如果开征物业税等,短期内对房价会造成波动,但那是预言的“自我实现”而已,并非它真有这个功能。“是不是有一天我们房地产不热了,甚至下跌了,我们就把物业税取消呢?这是不可能的。市场经济下,有资产就要征税。做好准备吧。”

  任志强则认为,要想降房价,非但不能加税,反而应该减税。他说,如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本,恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。“与其将大量的资金用于保障,不如用减息、减租、减税和加大供给的方式,让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时,又怎么会有天价地出现呢,谁还敢囤地和捂盘?价格自然就平衡了。”

  这种看法也有颇多人赞同。两会期间就有代表指出,物业税也好,空置税也好,在当前的市场都是失灵的,因为现行市场格局下,房地产的各项税费均由购房者承担,开征的物业税、空置税固然会增加房地产投资和保有成本,但也使房价水涨船高,根本达不到调控的目的。

  令人惊讶的是,潘石屹对物业税一直是热烈的拥护者。在博鳌论坛上,他宣称,从长远来看,要适当地出台物业税,可以增加业主持有房子的压力。如果有物业税,持有这个物业都有成本,就会挤压出一部分的房子丢到市场去,另外没有房子的人可以买到房子。

  “我了解其他国家的政策都是物业税,英国、法国、美国都是的。我觉得第一套房子不应该收,就从第二、第三套房子收。还有一个好处是,增收物业税可以减少贫富两级深化,比如说两个人10年前是一样的,他买了房子,另外一个没买房子,他越来越有钱了。”

  在博鳌地产专场论坛上,潘石屹称,这几年北京市两会期间,他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附和、联名。“别人说,政府把钱赚了一道,开放商赚了一道,现在又要收钱,不签。问题是,不搞物业税,房价怎么降下来?”

  主持人、中国商业地产联盟秘书长王永平当即回应说:“潘总,SOHO去年毛利高达52%,如果你们开发商少赚一点,也可以将房价降下来。”

  潘石屹:“那我就说到这,不说了。”

  七成地供安居类房,是好是坏

  4月9日,国土资源部公布《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》。《通知》称,住房用地量的增长要明显高于去年,确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%。

  对此,大家也是褒贬不一。国家房地产学会副会长陈国强说,过去10年,保障性住房、安居类住房确实欠账甚多,需要补过来。然而,补也要讲究方式、方法,应慢补,而不要急补、恶补。“供地7成给安居类住房,就是一种恶补。这种方式比较容易扭曲市场的规律。”他认为,如此大的结构调整会导致市场预期的偏差,从而激化供求矛盾。“我们该设想一个制度安排,让住房保障制度持续实施,真正救助到中低收入阶层,使他们能安居乐业。土地制度的突破,无疑将是基本手段。”

  一直为拿地所苦的潘石屹更是警告说,商品房供地如此之少,房价必然继续扶摇直上。在中国建房子不缺人、钢材、水泥,就缺地。未来供应的地要是少了,给市场的信号是房价还要涨,所以两会结束后一下出了好几个地王。实际上背后就是土地少了,钱太多了,应该从土地着手,结果一个月时间不供应土地了。

  与陈、潘相反,陈淮对此举措叫好。他告诉记者,未来中国住房三个任务:一,让没有住的地方的人有房子住;二,让大多数人从脱困向适度改善转变;三,让一部分人拥有自己的房子。这三个要求有大有小,有近有远,有重有轻。

  “过去十年中国建了7000万套房子,够现有城镇居民1/3家庭搬进新房子。够快吧!然而,即便如此,10年时间,每年每百户家庭中只能有三四户搬到新房子。那么哪三四户先改善?我们把它交给市场、开发商,显而易见最有钱的最先改善,出价最高的那四户最先改善。在政府没办法把4套房子变成100套,满足所有人的需求,那么它能做的就是设立优先级。”

  陈淮认为,70%土地供应给安居类住房,让最需要的人优先改善,“不管开发商愿意还是不愿意,这都是合理的公共政策”。

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