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深沪京三地现明显降价 地产股趋势性反弹已具条件

2010年06月11日 07:11 来源: 东方早报 【字体:

  我们此前明确建议关注两类地产股行情——趋势性反转行情和趋势性反弹行情。趋势性反转行情的前提是政策底和市场底的出现。显然,目前尚不具备反转的条件。趋势性反弹行情的前提是政策不再强化,成交量筑底、房价开始回落、估值处于低位。根据调查,我们认为,目前已经具备趋势性反弹的条件。

  近期,深圳、上海、北京三地均出现明显降价的楼盘。我们收集的三地共12个典型降价楼盘,,降价幅度集中在10%~20%,平均降幅约15%。此次降价楼盘多数来自万科、保利、绿地、复地等品牌开发商,而品牌开发商重周转的经营模式以及其示范效应,将引领房价真正回落。

  我们认为,房价的回落,意味着两个利好:1.政策调控的目的已经见效,短期出台强化政策的可能性变小,政策的短期压力释放;2.房价的回落将有利于成交量的提升。

  调查表明,目前房地产市场所处的环境是“成交量处于低位”(目前主要城市成交量处于2008年来的低位)、“供应量上升不明显”(预计比较集中的供应量出现在8月份左右)、“入市楼盘开始降价销售”。我们认为,成交量处于低位,意味着经过一个多月的时间,政策向成交量的传导已经比较充分,成交量处于筑底阶段;供应量上升不明显,意味着购房者可选择的余地并不多,而价格出现明显下降后,势必会提升购房者的购买意愿,并最终提升成交量。

  事实上,从我们收集的沪深京三地12个典型降价楼盘销售情况来看,降价后楼盘的去化速度得到明显的提升,去化率集中在70%~100%,平均去化率达到78%。

  根据以上调查分析,我们认为,目前政策、成交量、房价三者走势及地产低估值符合反弹行情的前提条件。

  【投资建议】

  我们建议重点关注三类股:1.业绩确定性高(2010年一季度预收款占2009年收入比例高)、估值低的区域地产股,如冠城大通(600067)苏宁环球(000718);2.在二三线城市布局、具有独特模式的地产股,如中南建设(000961);3.全国性地产龙头,如招商地产(000024)金地集团(600383)保利地产(600048)、万科。

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