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险资投资不动产与股权细则出台 禁变身开发商

2010年09月06日 04:07 来源: 人民网 【字体:

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  中国保监会于昨天发布了《保险资金投资不动产暂行办法》(下称《办法1》)和《保险资金投资股权暂行办法》(下称《办法2》)。在下半年债股两市仍将低迷震荡,保险公司陷入资产配置压力加大的忧虑之时,两《办法》的出台意味着保险资金投资不动产和股权投资将正式进入实战阶段。

  不动产:专地专用 不得炒卖

  两个《办法》是上月保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》的两个配套文件。这两个《办法》遵循了审慎稳妥、强化约束等原则,对投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项,进行了全面和系统的规定。

  《办法1》对保险资金投资不动产,提出了“三不原则”,即:不得投资或销售商业住宅,不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发);不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。而在《保险资金运用管理暂行办法》中只规定,“不得直接从事房地产开发建设”。

  此前保监会主席吴定富曾公开透露,不动产投资“三不准”,即“不允许保险资金投资居民住宅、不允许直接投资商业地产、不允许参与房地产开发”。与该表述相比,《办法1》中的“三不准”保留了不得炒地卖地、不得投资民宅,新增了“不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)”的规定。

  值得一提的是,《办法1》还要求,保险公司不得以投资股票方式控股房地产企业,已投资设立或者已控股房地产企业的,应限期撤销或者转让退出。去年底今年初,中国人寿(601628)通过两次收购,成为远洋地产行情,资讯,评论第一大股东,不过尚未达到控股地位。目前远洋地产作为中国人寿的联营企业。

  《办法1》要求,保险公司须遵守专地专用原则,不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产,其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

  在设定投资标的条件时,《办法1》规定,保险资金投资的不动产应产权清晰,无权属争议,相应权证齐全合法有效,并且应“地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市”。

  这意味着保险资金投资不动产设定了“区位限制”,有业内人士认为,该规定实则提高了保险资金投资不动产的门槛。不过,《办法1》同时规定,保险资金投资医疗、汽车服务等不动产,投资养老不动产、购置自用性不动产,均不受区位的限制。

  一位保险资产管理公司投资人士表示,《办法1》对保险资金投资不动产的标的进行区位限制,主要是考虑到北京、上海等一线城市的一些黄金地段的商用房产,带有稀缺资源的特征,具有较大的增值潜力和安全边际,比较适合保险资金进入。从目前的情况来看,保险公司也多在京、沪、穗、深,以及东部沿海省份的省会,以自用等方式购置了不动产。

  股权:侧重成熟项目 不能投VC

  《办法2》规定,保险资金只能投资处于成长期、成熟期或是战略新兴产业的企业股权,或具有明确的上市意向及较高的并购价值。不得投资设立或者参股投资机构,不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。同时规定,不能投资创业风险投资基金(VC)。

  有分析师指出,保险资金具有资本量庞大和投资周期长等特性,与PE一般5到7年的投资周期以及相对较低流动性的特点相适应,是仅次于养老基金的最适合投资于PE的机构投资者。但创业风险基金投资偏重于早期投资,存在流动性等风险。保险资金的特点不是以追求高收益为主,而是追求合理的资产负债匹配和稳健的保值增值,因此禁止涉及VC,可能是保监会出于防范风险的考虑。

  股权投资研究机构清科研究中心日前发布的报告认为,保险公司将成为重要的PE机构投资者。按照截至今年6月底保险资金达到4.52万亿元的规模来计算,意味着将有约2260亿元的保险资金涌入PE市场。

  积极备战

  两个《办法》的出台,意味着这两大领域的投资正式进入运作阶段。不过,此前无论是新《保险法》还是《保险资金运用管理暂行办法》的发布,市场都对该领域的开闸效应消化得差不多了。

  此前,保险公司以曲线方式进军不动产,中国人寿、中国平安(601318)等公司以特批方式进行未上市企业股权投资的试水。一位保险公司投资人士指出,两个《办法》的出台,只是在政策层面上没有了障碍,但保险公司亦不会因为政策的出台,马上“出手”。一是投资讲究时机,此外,优质项目的选择和介入,亦非一蹴而就,因此短时间内,市场应不会有太大的变化。“而且我们也需要一些时间好好消化这些文件的相关规定。”

  虽然政策开闸放行,但是按照相关的规定,并非所有的保险主体都能达到投资门槛的要求,将有相当一批中小保险公司被挡在门外。

  不过,保险巨头们对于这两大领域的开闸,热情要高涨得多。中国人寿高层日前在中报发布会上表示,目前手中已积累了一批投资项目,只待相关细则出台后实施。而中国太保(601601)高层亦在中报发布会表示,在保持基础设施投资优势的同时,积极投入到PE、不动产这类投资。(第一财经日报)

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