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国金证券曹旭特:20%折价彰显投资价值 地产股值得买入

2010年11月29日 18:36 来源: 金融界网站 【字体:

国金证券地产研究员曹旭特

国金证券地产研究员曹旭特(图片来源:金融界网站)

  11月29日,国金证券(600109)2011年度投资策略会在上海举行,金融界网站全程直播。国金证券研究所在会上发布了2011年度宏观及A股策略报告。

曹旭特:20%折价彰显投资价值 地产股值得买入

来源:金融界网站

  国金证券地产研究员曹旭特在会上作2011年度房地产行业投资策略报告,报告题为“从产业资本角度看投资机会”。以下为报告摘要:

  我们分析短期政策底部短期不会出现,所以地产股的估值水平受到抑制,尤其市盈率水平容易受市场情绪的影响。但从产业资本的角度,也即地产股约20%-30%折价水平目前已经能产生足够吸引力,存量货币过剩和并不悲观的市场预期可保证目前测算的NAV水平不会发生明显波动。而未来土地市场的理性回归将为有拿地能力的上市公司重估水平的继续提升提供空间,所以从产业资本的角度,地产股已经值得买入。

  重点推荐现金充裕有快速扩张能力,从而不断提升NAV水平的万科、保利地产(600048)招商地产(000024)金地集团(600383),以及受二次调控影响较小的北京地产股,推荐冠城大通(600067)华业地产(600240)北京城建(600266)首开股份(600376)金融街(000402)

  以下为曹旭特演讲实录:

  行业基本面回归正常

  曹旭特:我们想就行业的基本面、政策面和明年的投资策略跟大家做一个交流。首先是行业的基本面,我们认为2011年的房地产市场是一个正常的年份,我们还是比较乐观的。我们对明年的房地产的销售面积的销量的增长还有10%的预期。具体的原因我们接下来来介绍。

  首先第一点,我们为什么认为行业基本面不会出现一个明显的波动?主要是有两点理由,第一点是存量货币是过剩的。第二点是市场预期并不悲观。货币政策是影响房地产行业最重要的变量,未来货币政策的收紧对行业有负面影响。目前我们怎么看货币政策带来的实质性的影响。以前我们更多关注流量的调整,也就是说货币政策动态的调整,目前的时点,我们认为存量货币的分析,对房地产未来的基本面的影响是非常重要。

  其实我们可以看到4月份出了非常严厉的调控政策,为什么行业基本面没有下来,主要的原因是存量货币过剩。从04-08年,我们的M2的增速一直是低于名义GDP的,到2009年才高于名义GDP接近19%。我们国家现在M2和名义GDP比值09年是180%左右,今年我们估计到要到两倍。也就是说中国现在是全球比值最高的。从动态来看,流动的货币政策是收紧,但是已经存量的货币过剩,会把这种影响没有大家想象的那么重要。

  比如说08年,在08年的前五年,一直是货币少,经济增长快,但是现在这种趋势开始转变,08年的时候,一旦银根收紧,基本面影响非常大。但是现在已经发了这么多的货币,流量的调整,我们认为这种负面影响是可控的。这是我们认为明年房地产市场不会发生大的调整的原因。

  各界对楼市预期并不悲观

  第二点是房地产的预期。预期是很难量化的一个因素,但是他是影响行业最重要的一点因素,我们从定性和草根的感受来看,各界对市场的预期是不悲观的。我们介绍一下预期的分类是怎么样的,实际上有两种一类是理性预期一类是试理性预期。理性预期是有一个长期的历史数据最后得出一个结论,经济学的定义是比较拗口的,说白了这个东西要做理性预期是有一定的专业知识和收集数据的能力的。但是对于购房这样的行为,让老百姓做理性预期是比较难的。理性预期谁会做呢?谢国忠、任志强都会做,但是两者的观点是不同的。

  我们认为理性需求不重要,最重要的是试理性预期。也就是说过去的历史是怎么样的,未来的购房者会根据这个来做预期。其实今年如果国家不出政策的话,房价要大规模的上涨了。明年的销量我们认为还有10%的增长,这是怎么样判断的呢?因为销量的增长取决于两点,第一点是可售量,第二点是市场预期和购买能力。

  施工量代表了一定程度的供给,本身销量却是一个市场已经发生的行为的结果,他代表了预期和购买力。这个来判断市场是非常有效的。07年这个比例是历史最高的有将近32%,08年市场不好确实是历史最低,09年恢复到30%,2011年我们怎么判断,我们只需要分析当年的在建量。整个比例我们按照08年比较悲观的数值预测,明年还有15%的增长,除了保障性住房的影响还有10%,实际上行业当中的重点上市公司,他的增速会好于这个行业,明年销量,上市公司有20%的增长,由于价格的上涨,他的销售额有30%左右,明年是一个正常年份,没有必要太多的悲观。

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