首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

重庆地票:让农民的“死资产”变活

2012年02月20日 17:34 来源: 中国财经报 【字体:

  家住孝溪乡复兴村的杨胜明和杨胜斌两兄弟,是重庆市秀山县孝溪乡首批纳入农村建设用地复垦项目的农户。兄弟俩利用自己宅基地复垦后的收益金,和另外两位农户一起承包了200亩地,全都种上金银花,成了村里的大户。他们兄弟俩虽然耕作在田间地头,但现在居住在清溪场镇,这个镇是秀山县首批小城镇建设试点镇,兄弟俩也算城里人了。

  像杨家兄弟这样借助地票交易增收致富、改善生活条件的农民,在重庆有很多。据了解,截至2011年底,重庆市地票已累计交易8.9万亩,不仅有效激活了城乡要素市场,破解了建设用地困局,而且还有效推动了农村户籍制度改革,加速了城乡统筹步伐,更为重要的是,农民的“死资产”得以变现,农民直接获得增值收益124亿元,在增加农民财产性收入上有了新突破。

  地票因何而生

  城市化进程中有两个问题无法回避和绕开:一是城镇建设用地日益紧张,征地矛盾愈来愈突出,另一个是农村建设用地闲置量越大越大,没有合适的退出机制。如何在保护耕地与保障发展之间找到一条“中间道路”,史无前例。

  发达国家在推进城市化进程中有一套保护耕地的好经验,就是农民变市民后,政府通过国土整治等方式,把腾挪出的大量闲置、废弃建设用地逐步复垦为耕地,以此实现城市建设更加集约化,耕地面积不减反增。

  然而,在我国,虽然宅基地和农房是农民的主要财产,但却权属集体所有,个人无法进行确权买卖,因此也尚未建立起一种好的退出机制。这样的后果是,农民进城务工后,即便已经长期在城镇定居,并作为城镇常住人口配置了城镇建设用地,但受户籍制度、土地管理制度等因素影响,他们却没有动力将原来的宅基地复垦变为耕地,宁愿闲置、废弃在那里。

  这样,一方面,城镇化建设必然占用农地;而另一方面,农村房屋和宅基地只能在本集体经济组织内部流转,其交易范围和交易主体决定了价值实现有限,农民进城后农村建设用地也没有什么减少。于是,就出现了城市、农村建设用地“双增长”格局,这显然与转变发展方式、集约节约用地的要求背道而驰。也正因为如此,虽然我国实行了最严格的耕地保护制度,但“土对策”层出不穷:未批先占,多占少补,占优补劣,甚至刷绿漆、挂绿网“迷惑”国土部门的卫星遥感。

  以重庆辖内的江津区调研数据为例,由于农村劳动力转移加速,在整个区域39万农户中,有23%完全放弃了农地耕种,有60%的农户家庭收入是以非农收入为主,且有大量的农村房屋空闲和废置。当地农村居民人均宅基地面积达到198平方米,比国家规划标准人均150平方米建设用地的上限还高了48平方米。如果剔除上限部分,以该区农业人口总数计,理论上就可腾出建设用地8.25万亩。

  而这,还仅仅是现状的冰山一角。

  仍以重庆为例。该市有2300万农村人口,大约600多万户家庭,如果按户均宅基地和附属设施用地1亩计算,存量建设用地就达600万亩。假定通过集中居住的方式置换出1/3的闲置宅基地,理论上就可腾挪出1300多平方公里的耕地,并产生相对应的建设用地指标。

  在这样的背景下,如何通过改革实现二者“一增一减”的“占补平衡”,且增加农民的财产性收入?

  几经调研、论证, 2008年12月4日,中国西部最年轻的直辖市重庆,挂牌成立重庆农村土地交易所,首次提出地票交易。这一天也因此被誉为中国农村集体建设用地具有标志性改革意义的日子。

  所谓地票,就是一种建设用地指标。其基本原理是把农村废弃、闲置的建设用地复垦为耕地,形成的指标在留足农村发展空间后,将多余指标交易后拿到城市使用,实现城乡建设用地的统筹、合理利用。这样一来,农村建设用地减少,城镇建设用地增加,城乡建设用地总量维持不变。而这种建设用地指标需要通过在农村土地交易所公开交易来完成。

  重庆地票之创新

  其实“占补平衡”并非新提法。几年前,国土资源部就推出“农村建设用地减少与城市建设用地增加相挂钩”的政策,并在四川、浙江等省的8个县市试点,取得了较大成效。

  其政策原则是依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区,通过建新拆旧和土地复垦,最终实现项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、用地布局更合理的土地整理工作。重庆的这项工作做得风生水起,缘于重庆地票的五个创新之举。

  创新一,先复垦后占地,减少“挂钩”风险。传统建设用地占补平衡,采取“先占后补”,往往“先占”是刚性的,“后补”是欠账的,导致耕地总面积逐年减少。而重庆地票是“先补后占,先造地后用地”。在平衡上先对农村集体建设用地进行复垦,增加耕地,后使用建设用地。这种“先造地后用地”的操作模式,对耕地的保护力度更大、保护效果更好,实现了真正意义上的城乡建设用地增减“挂钩”、增量归零的控制目标。

  创新二,大范围、远距离统一价格置换。重庆地票将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖,然后按照面积分配拍卖收益。地票价格的高低与项目区无关,与级差地租无关,仅与拍卖价格有关,实现指标价格的统一化。这种通过地票“千里之外”的价格发现功能,将远郊区县的农村宅基地价值由当地每亩几万元提升到现在统一的20万元以上,是真正意义上的大城市反哺大农村,也因此更受老百姓所追捧。

  创新三,为城镇化过程中农民转户进城提供利益补偿机制。较高的地票收益,能够解决好转户居民的就业、住房、养老、医疗、教育等问题,让他们能很快融入城市生活,谁不愿意?!

  创新四,充实新农村建设资金。通过科学合理地调整农村聚居点布局,将零散的宅基地集中起来,除去集中建房的用地,腾出来的宅基地转换为地票,其收益将成为农民新村和巴渝新居建设资金的主要来源。从这个意义上讲,通过农民新村建设和地票交易,城乡土地资源流动就形成了一个良性循环。

  创新五,土地交易转化为票据化的模式。地票模式是把“挂钩”指标票据化。通过地票形式,土地从空间上不可转移的实物形态资产转化为可交换的票据,使固化的土地资源转化为可流动的资产,成为农民向银行贷款的抵押物,或成为农村新型股份合作社的入股资金,这将有力地促进农业规模化经营。

  正是基于这五大设计创新,重庆地票交易的运作流程清晰而极具操作性。它的运行过程分为复垦、验收、交易和使用四个环节,即:以规划和复垦整理规程为指导,在农民自愿、农村集体经济组织同意的前提下,对土地利用总体规划确定的扩展边界以外的农村建设用地实施复垦。由土地管理部门会同农业、水利部门,对复垦产生的耕地进行验收,从质量和数量两个方面把关,在留足农村发展空间的基础上确认腾出的建设用地指标。地票在重庆农村土地交易所公开交易,具有独立民事能力的自然人、法人或其他组织均可参与竞买。购得地票的主体选定符合土地利用总体规划、城乡总体规划的待开发土地,凭地票办理转用手续后,国土部门按规定组织供地。

  值得关注的是,重庆地票制度出台后,为防止以此为名形成新一轮“圈地潮”,重庆市政府明确规定,农村建设用地复垦由农民或农村集体经济组织申请,凡申请农村宅基地及附属设施用地复垦的农民家庭,必须有稳定工作或稳定生活来源,以避免交易后农民生活困难、流离失所;农村集体经济组织申请农村建设用地复垦,必须经三分之二以上成员或成员代表同意,防止农村集体经济组织利益受到损害。

  与此同时,为确保地票交易真正让百姓受益,重庆市政府2010年9月又出台文件,严令扣除垦复、管理等费用后的地票净收益必须全部反哺三农,按85:15的比例,直接拨付给农户和农村集体经济组织。即85%归农民个人,15%归村集体,用于农村基础设施、公共服务和农民社会福利。

  地票是否多赢

  实质上,从重庆地票产生的背景、形成过程、形态特点以及市场交易和利益分配机制等方面来看,它在统筹城乡土地制度改革中的显性效益已经呈现。

  地票交易,不仅直接增加了耕地,也让农民拿到了真金白银,让企业获得了实实在在的利益。重庆农村土地交易所成立3年来,累计交易地票148亿元。

  原铜梁县侣俸镇新益村村民杨颂明早年举家外出务工,房屋因常年无人居住而只剩下残垣断壁。每逢春节返乡,只能寄居在亲戚家,早有在县城买房的打算。

  2010年春节,当得知有此政策后,他当即提出整户转户并申请宅基地及附属设施用地退出,其房屋及附属设施占地面积一亩有余,首期便获得价款10万余元。“以前也有人出1万多元想买我这破房子,而有了地票政策,收入竟翻了10倍,幸亏当时没做决定!”

  实际上,惊喜还接踵而至。在随后的复垦过程中,杨颂明还收获了其他几笔“意外”之财:一是复垦形成的耕地仍交由农户或农村集体经济组织耕种,可直接增加其土地耕种收入。按市场价核算,每亩每年可增加收入640元到900元。二是农民参与农村建设用地复垦得到的务工性收入,一般每亩可获2000元到3000元。三是原房拆除建材残值变现收入,户均数百元至千元不等。

  地票增加了农民的财产性收入,坚定了在城镇务工多年的农民工转户进城的决心和信心。转户居民在地票交易中变现农村土地财产,实现带着财富与尊严进城。据了解,到目前为止,重庆已有上万户转户居民申请宅基地及附属设施用地退出。

  同时,地票资金的注入,彻底改变了重庆新农村的建设模式,农村面貌正在加速改变。过去,该市巴渝新居、农民新村主要靠财政补贴撬动,而有了地票之后,农民很快认识到集约用地腾出地票就能得到收益,他们将这部分收益投入政府规划的新居建设、基础设施和生活服务配套,从而让他们不出农村就能过上梦寐以求的城里人生活,居住条件和生产生活环境发生翻天覆地的变化。

  当然,购买地票的企业方同样也获得了新的发展机会。

  2009年12月,龙湖地产以9700万元购得0047号地票1000亩。2011年1月30日,龙湖地产使用0047号地票并在该市北碚区歇马镇落地968亩,其后通过国有建设用地使用权招拍挂取得该宗土地的使用权。

  龙湖地产负责人告诉记者,过去拿地,政府推出地块,企业参与竞拍,企业了解地块时间短,难以在城市化中形成与城乡规划实施的战略互动。然而,有了地票制度后,企业可以提早根据政府规划作出项目规划设计,并持地票向政府提议将规划地块及时推入市场,从而使企业的发展意愿与宏观规划意志得以有机结合,减少了机会成本,实现了农民受惠、城市开发、企业发展的多赢目标。

  重庆地票的开创性意义

  重庆地票交易的经验被总结出四大开创意义。

  一是它有效突破了长期以来困扰我国农村土地市场化改革的制度性障碍。它以证券化的形式出现,使得农村建设用地使用权取得了空间流动性特点和资产化特征,并通过市场交易实现城乡建设用地空间上转移、价值上放大、性质上转变,使农民家庭使用的宅基地和村集体使用的建设用地真正成为可交易的资产,为村集体加快原始积累、农民家庭提高财产性收入创造了条件。

  二是真正实现了统筹配置城乡土地资源,集约利用土地。农村建设用地以地票方式实现远距离、大范围置换,在城乡建设用地总量不增加的前提下,一方面农村闲置土地有序退出,解决农村建设用地浪费问题;另一方面,城市建设用地有计划增加,解决城市建设用地紧张的矛盾,有效调剂了中心地区与偏远地区、发达地区与落后地区的建设用地空间分布,促进土地集约利用和优化配置。

  三是切实保障了农民对宅基地的占有、使用、收益等权利,让农民家庭和集体组织获得了综合性的财产收益。收入增加,既可改善居住条件,同时也可完善农村基础设施建设和社会保障体系的进一步增强。

  四是激活了城乡要素市场,有利于金融资本进入农村。地票交易的产生,意味着农村建设用地使用权可以作为资本要素进入市场流通,既可以有序转让,也可以与城市房屋产权一样到金融机构抵押、担保,筹集创业和生产发展资金。以农民宅基地为例,2007年重庆市农村宅基地4400平方公里,结合城镇化进程及农村人口向城市转移的情况,近期内就会有30%宅基地可用于流转,按目前的地票交易平均价格计算,其市场价值就达几千亿,仅仅按50%的抵押贷款比重,就会筹集到上千亿元的贷款进入农村,这对重庆市农村生产资金的筹集和消费市场的启动将发挥巨大作用。

社区牛人

  • 宇辉战舰
    人气播主

    [简介]崇尚中长线波段交易,善于把握股市节奏,每日送出热点个股!进入直播>>

  • 老胡实盘
    人气播主

    [简介]实盘交割单100%真实发布,连续5年盈利,年平均收益高达40%。进入直播>>

  • 黑马狂奔
    人气播主

    [简介]看大盘最精准最前瞻最直接,对个股非牛不战,出手必攻直击涨停。进入直播>>

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册