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高德闯关百货业 珠江新城隐形富豪苏萌谋上市

2012年04月12日 06:39 来源: 时代周报 【字体:

  发迹于广州市猎德村,通过与猎德村合作征地和两次周转,规避政策,在寸土寸金的广州CBD珠江新城坐拥92万平方米的商业地产项目,广州高德置地集团有限公司(以下简称“高德置地”)董事长苏萌的发迹史,又是一个传奇式的商业故事。

  走过了最初的原始积累期,苏萌开始大举扩张,在广州建造写字楼、邀请迪拜控股旗下成员朱美拉来管理其酒店式公寓和广州大酒店,随后大举腾挪,在杭州复制高德置地广场,这一切都是为高德置地的上市作准备。

  最近,高德置地这个广州CBD的隐形地王又开始自组团队打造自有品牌“西蒙百货”。

  “商业地产商推出自己的主力店,显露出地产商新一轮的投资动向。” 中国商业联合会副会长、铜锣湾集团董事长陈智对时代周报记者说。

  但是商业百货需要有一个较长的培育期。高德置地此举,短期内肯定会存在压力。本身已经存在较大资金压力的高德置地,将面临更加严峻的考验。

  发迹猎德村

  “隐形地王”高德置地以神秘著称。

  不仅查不到其真正意义上的公司网站,就连其掌门人苏萌这位曾以178亿元的身家排名2010 年福布斯中国富豪榜第52位的年轻富豪,也向来行事低调,与媒体几乎绝缘。

  “苏董很低调,可能因为工作方面和性格方面的原因不与媒体接触。”苏萌的秘书曾宇玲对时代周报记者说。

  时代周报记者从广州市工商行政管理局查询到,高德置地前身是广州市明和高盛投资有限公司(下称“明和高盛”),由苏盟和张玉金于2003年9月25日分别出资800万元、200万元组建,业务范围是利用自有资金投资,物业管理。

  2006年5月,苏萌再次注资2000万元。2006年10月,公司改名为高德置地。2010年3月底,张玉金将原出资的200万元全部转让给苏萌。至此,苏盟独掌高德置地。

  “他是个严肃的人,但是很有眼光和智慧。”高德置地总经办人员这样评价苏萌。

  追溯起来,苏萌的发家还得从猎德村说起。

  时代周报记者查询《猎德村志》获悉:20世纪90年代,随着土地大量被征用,猎德村以发展第二、第三产业为主,经济得到较大的发展。1994年起,因建设珠江新城,猎德全部田地被征用,村利用征地补偿款,在还是荒凉之地的珠江新城兴建“美居中心”。“美居中心”成为村集体经济发展的重要支柱。

  然而,美居中心却是高德置地打造的最成功的项目之一。当时,珠江新城刚刚开始由农村用地转向开发商业项目,苏萌便看中该位置,向当时猎德村的村民租了一大片地用来搭建商业项目。

  据说,这些租来的土地就是他最初打造美居中心A、B、C、D座的地方,均为城中村宅基地“临建-租赁”合作模式。

  正是在这块地上,“广州人的家居航母”美居中心横空出世,苏萌也因此完成了他在商业地产上的原始积累。

  尤为重要的是,和猎德村的这次结缘,更为其后轰轰烈烈进军珠江新城做好了铺垫。

  问鼎CBD霸主

  2010年10月,广州市规划局公布珠江新城规划,正式将珠江新城定位为“广州市21世纪中央商务区”。

  高德置地目前营运和开发的项目主要分布在珠江新城的核心区。包括总建筑面积约8.3万平方米的高盛大厦,经营面积达12万平方米的美居中心A-E馆,总建筑面积27.7万平方米的花花世界以及高德置地广场。

  但是让其问鼎珠江新城霸主地位的无疑是后者。

  在寸土寸金的CBD珠江新城,高德置地广场坐拥92万平方米的建筑面积,落成广州最大的城市综合体。曾有业内人士估算,广州高德置地广场投资至少超过40亿元。

  早在2002年,当时的明和高盛就开始了高德置地广场项目,给其开方便之门的是广州天河区猎德经济发展有限公司(下称“猎德公司”)。

  广州市工商行政管理局资料显示,猎德公司是由猎德村民撤销村委改制组建的,于2003年4月11日注册5000万元成立。其先后和数个开发商合作开发商业项目,这成为了广州开发商早期进入珠江新城的一个最方便的途径。

  高德置地广场一共有4个地块,总占地5.7万平方米,由西向东分别编号为F1-5、F1-4、F2-3和F2-4。与珠江新城别的土地征用不同的是,这4个地块进行征地的并不是广州市国土局,而是由企业直接进行了征地。2002年,F1-5、F2-3和F2-4地块由猎德公司分别征地完成。2003年,F1-4地块由高德置地子公司广州市明和实业有限公司(下称“明和实业”)征地完成。

  2006年,通过与猎德公司合作征地和两次周转,苏萌最终获得了珠江新城中轴线上4块土地的所有权。

  虽然按照规定,原来的农村土地被征用后一定要先由国土局收归国有,改变为国有土地才能进入市场买卖,最后卖到开发商的手上。但实际上,因以前相关法规并不严谨,执法程度也不严厉,只要国土局同意,企业可以直接向村民征地,然后再和土地开发中心签订协议即可。

  据业内人士介绍,这样的方式拿地虽然颇费了一番周折,但地价会比从通过国土局举行的招拍挂方式拿地低很多。

  于是,在这些土地上,苏萌慢慢打造出了他心中精品项目:包括22万平方米国际时尚购物中心,30万平方米超甲级写字楼,酒店式公寓朱美拉以及Jumeirah Guangzhou Hotel(朱美拉广州大酒店)。

  2008年,迪拜控股旗下成员与豪华酒店集团朱美拉,受到高德置地集团邀请,将管理位于广州珠江新城的豪华酒店。朱美拉广州大酒店是朱美拉集团在中国的第二个项目。

  做大规模谋上市

  2010年3月,有媒体爆料高德置地暗度陈仓将25亿元资产注入关联公司,起因于其自买自卖将当时在建F2-F4切块出让,这被认为是高德置地内部资产重组的信号。

  其实,最为明显的重组信号发出得更早。在2008、2009年,高德置地两度欲登陆香港资本市场,计划融资10亿美元,但均因金融危机搁浅。

  与此同时,高德置地悄然向全国扩张,通过连锁发展,做大资产规模。

  “连锁发展一直是高德置地的目标。”熟知高德置地运营模式的知情人士曾透露。

  2007年11月29日,高德置地通过竞拍取得了杭州的CBD、钱江新城的一块占地面积约3.73万平方米的土地。该项目总建筑面积41万平方米,计划投资6亿美元,折算后相当于40.8亿元人民币,建期4年。高德置地请来了美国SOM公司,设计了一个建筑面积达到近30万平方米,地下近13.7万平方米的巨大建筑综合体,以做世界上最薄的七星级酒店。

  这是高德置地异地扩张的典型,也从某方面印证了原高德置地高层称:“未来一线城市区域、二、三线城市的城市中心与发达地区的城镇,这都将是高德置地的目标发展地”的言论。

  不过,早有分析人士断言,未来资金和人才将会是高德置地异地扩张的瓶颈。

  资金方面,由朱美拉集团托管的广州高德置地广场的公寓部分可套现缓解资金压力。

  时代周报记者统计发现,朱美拉公寓共780套,累计已售762套,销售面积82106平方米。若按3万元/平方米保守估算,已贡献了近25亿元。

  但比起巨额的资金投入,这点销售收入显然只是杯水车薪。

  就在这个关口,高德置地组建西蒙百货的消息不胫而走。

  “这是一种战略应变,或有招商不力的因素,但是不排除这是母公司加大商业物业的持有以及完善产业链条的战略。”高山仰止企业管理咨询机构创始人兼首席战略师高伟业向时代周报记者表示。

  可这对有着上市抱负的高德置地又意味着什么?

  一业内人士向时代周报记者透露:“高德置地经营西蒙百货,最大的得益在于实体资本的厚度和产业格局的多元化。”很明显,这能增加现金流,变相融资,对高德置地上市之前做资产评估时增大资产包有益。

  闯关百货前景不乐观

  时代周报记者近日获得的一份广州高德置地集团西蒙百货招商简介:“西蒙百货”位于广州高德置地“冬”购物中心的内部,建筑面积达到2万多平方米,由国际知名设计公司“凯里森”负责整个百货的空间规划和设计。

  高德置地广场的春夏秋冬四个主题商场,建筑面积分别为7万、2.9万、2.6万、10万平方米,西蒙百货的面积直逼夏、秋两个商场。

  而且据悉,高德置地请到世界商业设计综合排名第一的美国凯里森设计事务所操刀西蒙百货,又打造出如此规模,高德置地的用心可谓良苦。

  事实上,西蒙百货早在2011年就开始行动了。

  时代周报记者查到,在赢商商务网上,西蒙百货的更新日期显示是去年10月19日,项目简介称“西蒙百货是高德置地集团2011年倾力打造的重点项目”。

  “存在就有价值,既然西蒙百货已开始大张旗鼓地招商,就说明这个百货有独特的定位以及其自己的生存之道。西蒙百货属于业主自己经营,必然在成本上更节省,且商业回报也更充裕。”楚睿商业有限公司董事长黄文杰认为。

  时代周报记者多次致电西蒙百货,一位邹姓人士称:“现在正在筹备当中,不方便讲太多,只希望做好后再给一个官方的说法。”

  只是,西蒙百货附近已经有了友谊商店国金店、广百百货高德置地店,相距不远处又是太阳新天地广场,且目前珠江新城内的百货店人气并不旺。如此境况,西蒙百货怎么样才能顺利突围?

  对此,高伟业对时代周报记者表示:“高德置地需放弃财主心态,加强零售百货人才的聚合。”

  “商业运营需要专业的团队,另外,商业地产的效果也是需要一定的培育期才能体现出来的。(高德置地)此举,短期内肯定会存在压力。”陈智对时代周报记者说。

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