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民生证券田慧蓝:中西部零售物业成都供给压力最大

2012年09月20日 15:52 来源: 金融界网站 【字体:

  零售物业现状及趋势分析之中西篇:中西部地区成都新增供给压力最大

  样本城市选取:武汉、成都、重庆、西安

  此次我们选取了中部和西部地区比较有代表性的4个城市-武汉、成都、重庆和西安,分别从零售物业的供给和需求两个角度来分析这几个城市目前零售物业的租金水平及其未来走势。

  成都:供给远超需求,租金面临下行

  截止到2012年一季度,成都市零售物业的总量为226.50万㎡,空置率为11.6%,表现出轻微的供给过剩,优质零售物业的首层商铺租金为837元/㎡/月。2015年供给总量将达到460.15万㎡,5年的年均供给复合增速为19.39%,远超市场需求增速,租金面临较大的下行压力。其中2012-2013年间,市场新增供应量约为100万㎡,年均供给复合增速约为20%,我们判断零售物业的首层商铺租金将下降;2014-2015年间市场的新增供应量约为133.65万㎡,年均供给复合增速约为18.7%,持续的过快增长将使得零售物业的首层商铺租金进一步下滑。

  武汉:供给合理增长,租金稳步提升

  截止到2012年一季度,武汉市零售物业的总量为206.76万㎡,空置率为2.6%,低于5%的临界点,供给不足,优质零售物业的首层商铺租金为594元/㎡/月。2015年供给总量将达到335.85万㎡,5年的年均供给复合增速为12.89%。其中2012-2013年间,市场新增供应约为103.89万㎡,年均供给复合增速约为22.58%,将有效缓解目前供应紧张的局面,我们判断首层商铺租金有望保持稳定;2014-2015年间市场的新增供应仅为22.5万㎡,年均供给复合增速仅为3.98%,相对于武汉市消费增速,零售物业供给较为温和,租金有望稳步提升。

  重庆:供给增长略快,未来两年租金下行压力大

  截止到2012年一季度,重庆市零售物业的总量为112.73万㎡,空置率为8.5%,处于5%-10%的合理区间范围内,优质零售物业的首层商铺租金为675元/㎡/月。年供给总量将达到200.98万㎡,5年的年均供给复合增速为16.57%,远超市场消费需求增速,租金下行压力较大。其中2012-2013年间,市场新增供应约为万㎡,年均供给复合增速约为35.17%,我们判断重庆市零售物业的空置率将会大幅攀升,首层商铺的租金将整体趋于下跌;2014-2015年间市场处于销库存阶段,新增供应仅为2.09万㎡,年均供给复合增速仅为0.5%,零售物业租金有望逐步企稳。

  西安:供给温和增长,租金未来仍将以稳为主

  截止到2012年一季度,西安市零售物业的总量为116.45万㎡,空置率为5.6%,处于5%-10%合理区间的下限,供给略显紧张,优质零售物业的首层商铺租金为681元/㎡/月。2015年,供给总量将达到175.68万㎡,5年的年均供给复合增速为13.34%,较之消费增速,供给较为温和,我们判断在此期间的首层商铺租金仍将以平稳为主。其中2012-2013年期间,市场新增供应约为39.53万㎡,年均供给复合增速约为17.1%,我们判断在此期间的首层商铺租金将保持稳中略降的趋势;2014-2015年间,市场新增供应约为29.7万㎡,年均供给复合增速约为9.7%,租金仍将以稳为主。

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