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房贷新政力度超市场预期 房企放风要涨价

2014-10-08 07:31:00 来源: 金融界网站综合

  编者按:国庆长假期间,北京等一线城市楼市的成交小幅回升,好于市场预期。这主要是节前出台的信贷新政刺激所致。随着该项政策持续发酵,未来几个月,楼市有可能逐步回暖。据悉,在信贷新政出台后,部分楼盘酝酿上调价格,开发商的涨价冲动或再次抬头。

  【最新消息】农行今起执行首套房新政 房贷利率暂未变化

  【楼市现状】房贷新政力度超市场预期 房企放风要涨价

                 松贷后二线楼市速暖:开发商频玩涨价后悔地买少了

                 开发商冒牌涨价文件频传:绿城等房企承认炒作刺激成交

  【地方动态】三亚取消限购突然变脸 提前放出消息或实为探市

                 佛山楼市成交明显回暖 中介称国庆为今年"最好的时候"

                 北京楼市现复苏迹象 国庆成交量高于2012年同期

                 上海楼市“金九”爽约 市场期待“银十”成色

                 京津多个楼盘未现新政利好 7折利率难大范围推广

  【焦点热评】央行放宽房贷标准是“救市”还是“顺势而为”?

  信贷松绑超预期,房企放风要涨价,国庆期间一线城市成交小幅回暖 查看:房地产板块

  分析人士表示,国庆长假期间,北京等一线城市楼市的成交小幅回升,好于市场预期。这主要是节前出台的信贷新政刺激所致。随着该项政策持续发酵,未来几个月,楼市有可能逐步回暖。据悉,在信贷新政出台后,部分楼盘酝酿上调价格,开发商的涨价冲动或再次抬头。

  部分机构认为,尽管信贷新政力度超出预期,但市场尚需一段时间“消化”。从当前的市场走势来看,传统的“金九银十”仍可能面临成色不足的窘境。但10月末开始,市场有望显露出真正的回暖迹象。

  楼市成交好于预期

  国庆长假向来不是楼市成交的旺季,但由于处在“金九银十”期间,其市场状况颇具参考价值。综合各地的数据来看,今年国庆长假的前六天(10月1日-6日),多数城市的房地产市场成交量较为平稳,并未因节前出台的房贷新政而出现成交量陡增的局面。

  其中,供需关系较为紧张的北京等城市,市场成交小幅回升。来自北京市住建委的数据显示,今年国庆长假前六天,北京新建住宅网签472套,二手房住宅签约38套,合计签约510套。虽然相比2013年同期有着明显下调,但仍优于2012年同期的水平。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,黄金周期间的网签数据并不反映市场的当下情况,但也说明整体市场延续了9月份以来继续复苏的变化。

  他还指出,之所以称之为“复苏的延续”,是因为从一线城市来看,国庆长假期间的成交量比之前的预期水平上涨了一到两成,且网签的统计存在滞后性,因此国庆期间的实际成交量要好于预期。

  从去年年末以来,楼市陷入“量价齐跌”的通道中,房地产市场的月度成交量不断走低。自今年5月以来,全国70个大中城市的平均房价连续4个月出现环比下跌。但进入下半年,供应方开始做出“以价换量”的努力,使得整体成交量出现小幅回升。

  据了解,国庆长假期间,各地新开盘的项目并不多,但多数在售项目均延续了此前的价格策略,即在定价基础上做出一定的优惠。其中,部分城市的新房项目优惠幅度达到30%之多。

  二手房方面,据北京中原地产的统计,与年初最高点时相比,目前北京市场在售的二手房源均价已下跌超过15%,部分房源甚至超过20%。

  分析人士指出,经过多年来的房地产投资高增长,当前整体楼市处于“供大于求”的状态。今年以来,随着越来越多的城市松绑“限购令”,使得市场需求逐步释放。这是市场成交逐渐回暖的大背景。

  新政显效仍需时间

  从刺激需求的角度看,9月30日的信贷新政较为给力。央行银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,不仅重申首套房利率折扣下限为7折,而且在二套房的认定上,提出“既不认房又不认贷”的标准。其力度被市场认为“超预期”。

  北京中原指出,该项政策的力度“5倍于”放松限购,“救市”的信号意义十分明显。中金公司则认为,改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间,新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降,估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。

  10月5日,央行又对四季度的信贷政策定调,提出“灵活运用多种货币政策工具,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

  两项政策综合来看,总体基调明显利好楼市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,由于央行已经对合理的自住型购房需求提出了信贷支持,随着各大商业银行对央行差别化信贷政策的进一步落实,对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说,四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。

  但值得注意的是,政策利好真正落实尚需时日。据中国证券报记者调查,按照央行新政,当前多数银行都已经推行最新的二套房认定标准。但对于贷款利率,大部分仍然维持在此前的执行标准,目前尚无实质性的优惠。

  胡景晖认为,国庆楼市回升幅度仍然有限,这表明在未确定商业银行具体执行力度的情况下,市场已出现了较为明显的短期观望情绪。对于“房贷新政”利好效果尤其明显的二手房市场来说,短期观望的特征表现的更加显著。

  他表示,由于“房贷新政”涉及的人群较广,不同城市也存在自身的市场特征,因此在各商业银行具体的执行情况落地之前,短期政策效果还难以显现。但他同时指出,在未来的几个月内,效果会逐步显现。

  对于信贷政策执行的力度,央行发布的通知,明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。多数分析人士指出,按照银行的决策周期,具体的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此,即便后期市场回暖,但由于前期大部分时间交易低迷,传统的“金九银十”还是会面临成色不足的窘境。

  涨价传闻风声四起

  信贷新政的出台,不仅会促进成交量回升,也可能使得房价重新“抬头”。近期,网传一份“绿城集团浙东区域公司文件”的资料显示,绿城集团要求浙东区域的各项目自10月8日开始,对手头产品价格进行梳理,根据城市及项目情况对价格进行5%-10%的上调,并于11月1日起全面执行。

  经多方核实,记者证实了这份文件的真实性。尽管不排除此事有炒作之嫌,但多数业内人士仍认为,如果信贷新政力度够大,在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域,一些房地产项目涨价并不意外。除此之外,国庆长假期间,另有数家大型房企也传出即将做出价格调整的消息,但未得到证实。

  “涨不涨价要看具体项目,但这个文件出来之后,继续降价的现象就会少很多了。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示,信贷新政的出台,势必会对房地产企业的定价策略造成影响。

  链家地产认为,按照新的认定标准,符合条件的二套房购房者,不仅首付可以降低,且利息成本相当于下降了40%。由于实际购房成本明显降低,房地产项目可以通过价格调整来弥补此前的利润损失。

  截至目前,整体市场尚未出现明显涨价的项目。但分析人士认为,不排除未来房地产项目通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相涨价。

  中金公司的分析指出,由于当前大部分房企的资金状况并不充裕,且市场重心是去库存,因此主动做出涨价的房地产商不会太多,涨价行为不会演变成大范围事件。

  来自国家统计局的数据显示,今年1-8月,房地产开发企业到位资金79062亿元,同比增长2.7%,增速连续8个月下降。去年同期,房企到位资金增速为28.9%。截至8月末,全国商品房待售面积56160万平方米,最近两年来几乎翻倍。

  张大伟也认为,10月将是信贷政策的落地执行月,后续的政策执行力度是影响市场的最关键因素。但整体看,市场继续下调的空间已被松绑的信贷政策“封死”。(中国证券报)

  提前“放风”实为探市? 三亚暂缓取消限购

  就在三亚有关方面确认从10月7日起取消住房限购政策之时,三亚市住建局明确表示将继续执行限购政策。

  昨日下午,三亚市住建局相关负责人对《第一财经日报》记者表示:“目前,三亚仍按照国家分类调控的要求,执行住房限购政策,还没有考虑取消房地产限购政策。”

  上述负责人解释,不取消楼市限购,主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。三亚实施限购政策以来,促进了房地产业的理性发展,尽管在经济增长速度上做出了牺牲,但培育发展新兴产业的发展战略得以稳步实施,三亚多元化的产业经济支撑力也正在逐步形成。

  但上述解释显得不太“靠谱”,有海南房地产业内人士对本报记者表示,三亚在国庆长假前放出取消限购的消息,应该是为了打探市场反馈,“可能反馈并不热烈,所以才放缓取消限购政策”。

  取消限购突然“变脸”

  三亚准备放开限购的消息是在9月28日传出的,不到十天时间,三亚市关于放开限购的说法突然“变脸”。

  9月28日,三亚市房地产协会秘书长刘树国公开表示,三亚楼市限购政策马上就要取消了,取消限购文件正在走相关政府部门流程,预计将在国庆期间公布。

  9月29日,本报记者从三亚市住建局证实,该局确实已经制定了放开限购的方案,计划10月1日开始执行,并于此前一周将方案上报三亚市政府,只等批准。

  到9月30日,刘树国再次对媒体表示,三亚市住建局已经研究决定,将于10月7日起正式放开限购,具体方案也已经确定。按照方案,购房人在三亚市购买商品住房,包括二手房,不需要再提供家庭住房情况证明和在三亚市纳税或者缴纳社保的证明。

  当时有媒体向三亚市住建局求证,该局表示三亚市放开限购的最新信息已经全权委托三亚市房地产协会秘书长刘树国对外发布。

  一切看起来都顺理成章。三亚作为目前唯一一个仍在执行限购政策的二线城市,此时放开限购被认为无可厚非。

  但到了10月7日,三亚市住建局并未如期对外发布取消限购的政策文件,反倒公开表示将继续执行限购政策。

  为了打消外界的疑虑,三亚市住建局昨天还向多家媒体发布新闻通稿,表示暂不取消楼市限购,主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。

  在这份新闻通稿中,三亚市住建局表示限购政策的实施促进了房地产业的理性发展,同时使得培育发展新兴产业的战略得以稳步实施。而随着旅游等服务业保持快速发展,三亚经济对房地产业的依赖程度逐步降低。2013年,房地产业增加值在全市GDP中所占比重、房地产业税收在全市地方公共财政收入中所占比重分别比2010年下降了5.6和2.8个百分点。

  三亚市住建局相关负责人对媒体表示,三亚房地产业的调整,正在为其他产业发展腾挪出更多的空间和平台。

  上述解释有一定道理,但并不能解释三亚市住建局为何要在国庆前放出取消限购的消息。

  “提前放出消息,是想试探市场的反应。现在看来,可能国庆假期的市场反馈并不是很好。”海南房地产业内人士蔡志喆对本报记者表示,目前海南省有关楼市的政策出台都会有一个试探期,但政策是否执行最终还是要以政府公开文件为准。

  或推“组合拳”

  三亚市是目前唯一一个仍在执行限购的二线城市。

  作为旅游城市,三亚的楼市属于外销型市场,90%以上房地产都要靠外地人口。限购在一定程度上会影响三亚的楼市,但并不是最主要的原因。

  “目前影响三亚乃至整个海南房地产市场的主要因素是内地的经济状况和房地产市场景气程度。”蔡志喆认为,单纯取消限购,目前并不足以完全改善市场。

  对于三亚而言,限购仅仅是影响主城区,而大部分房地产项目位于主城区之外。再加上“上有政策、下有对策”,限购政策对三亚楼市的影响有限。

  实际上,虽然今年楼市整体下行,三亚的表现还不算太糟糕。根据三亚市住建局房产交易所的数据,上半年,三亚新建商品房网签86.5万平方米,同比涨幅76.32%;均价23441元/平方米,同比下降4%。

  搜狐焦点统计数据显示,8月,三亚楼市成交842套,环比上涨7.8%;成交均价28105元/平方米,环比上涨68.7%。

  而近期央行发文放松首贷,其所能起到的作用会比限购更大。据了解,海南已有银行开始执行新政策,只需要还完贷款就可以按首套房申请贷款。

  “三亚暂时执行限购政策,可能进入到11月底、12月初,会出台复合政策,而放开限购将会只是其中一项。”蔡志喆分析。

  附表 三亚取消限购“变脸”经过

  9月28日三亚市房地产协会秘书长刘树国公开表示,取消限购文件正在走相关政府部门流程,预计将在国庆期间公布;

  9月29日三亚住建局证实已经制定了放开限购的方案,并于此前一周将方案上报三亚市政府,只等批准;

  9月30日刘树国再次对媒体表示,三亚市住建局已经研究决定将于10月7日起正式放开限购,具体方案已经确定;

  10月7日三亚市住建局向多家媒体发布新闻通稿,表示暂不取消楼市限购,主要是出于加快产业结构转型升级的考虑。

  央行银监会发布“松贷”通知松绑首套房认定后,国庆黄金周的楼市到底如何?

  《第一财经日报》记者了解到,这一政策“大红包”阳光普照了不少开发商,不少二线城市都在黄金周看到了回暖的曙光。

  不过,在市场出现回暖迹象的同时,也有不少开发商正在懊恼前三季度拿地拿少了,错过了买地的黄金时期。

  “第四季度土地价格会不断走高,留给中小开发商的机会越来越小,风险在不断加剧。”昨天,多家大型房企对记者表达了这一观点,认为第四季度拿地存在较大风险。

  二线城市表现强劲

  数据显示,在今年国庆期间,一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善,其中北京、上海和广州成交量下滑三成左右,深圳成交套数同比下滑18%。

  不过,已松绑“限购”的城市就完全是另外一番景象。

  以长三角重镇南京为例,国庆黄金周前3天,南京商品住宅已累计认购1100余套,日均认购371套,同比增长36%,整个南京市商品住宅的库存量也从此前的5.3万余套回落到5.2万余套。

  就在“双限”松绑前夕,南京楼市完全处于一片寒冰之中。根据国家统计局数据,南京房价已经连续三个月呈下跌态势。今年6月新建商品住宅价格遇到“拐点”下跌0.6%,7月房价环比下跌1.1%,8月跌幅进一步扩大至1.3%。

  “太明显了。”南京本地的一位业内人士对《第一财经日报》记者称,他获悉业界“捷报”频传,一个开发商朋友5天卖了3个亿,另外一个也不甘示弱,卖了两个多亿。

  数据显示,国庆7天,南京楼市有4天认购量在400套以上,其中最后一天的10月7日,认购量则达到530套。

  截至10月7日22:00,网上房地产数据显示,南京国庆7天共认购商品住宅2859套,日均卖房408套,同比去年(认购1926套)上涨48.44%。

  杭州也不甘示弱,单日成交近亿元的楼盘还不少,这已经是多年难见的盛况。“忙得快要飞起来,国庆的第一天全公司就在开大会中度过的。”杭州本地的一位开发商对记者称,整个国庆是地产人的工作日,尤其在“限贷”松绑消息出来之后,不少员工都更改了原本定好的出国游计划。

  据透明售房网数据,截至10月7日23:00,杭州全市共计成交124套。其中,主城区成交35套、预订9套,余杭成交41套,萧山成交34套,此外,五区县成交14套。

  今年以来,限购城市陆续松绑,目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚这样的特殊城市仍在坚守,其中一线城市的成交低迷暂无回暖迹象。

  开发商频繁玩涨价

  “限贷”松绑提振了不少买房人的信心。事实上,二季度以来,银行信贷政策依然没有松动的迹象。中原地产数据显示,在其监测的35个重点城市中,有25个城市出现停贷现象,占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主,如平安银行行情问诊)、民生银行行情问诊)、广发银行、中信银行行情问诊)等,国有银行也大多处于半停贷状态。

  “限贷”松绑也提振了开发商的信心。10月1日当天,一份《绿城集团浙东区域公司文件》在微信中广为流传,其中的要点包括,要对现有在售的楼盘提价5%~10%。

  《第一财经日报》记者多方求证了解到,这份文件确实出自绿城集团浙东公司,浙东公司目前涵盖舟山、新昌、诸暨、余姚、绍兴、宁波等城市。

  不过,绿城集团其他区域公司负责人对记者称,目前还没有调价的打算,这只是单个区域公司的行为,其他区域公司并没有大幅跟进的迹象。

  此后,多家开发商涨价的“内部文件”都“不小心”在网上流传开来,版本包括绿地、恒大、新城控股等多家开发商。

  “终于集满了7家开发商的调价通知。”有第三方监控机构对记者称,这些对外称调价、实际上涨价的“内部文件”都有个特点,即从10月8日或者10月中旬开始涨价,也就是说,从目前的楼盘在售情况来看,真假难辨。

  多家开发商的发言人都纷纷辟谣,表示没有在官网上看到类似的“内部通知”,或者不清楚分公司的动向。还有不少发言人认为,这些文件在格式上存在一些问题。

  不过,更多的业界人士认为,这些文件真假难辨。“给外界传达一个信号,要涨价,所以在格式,或者实施日期上存有瑕疵,这样‘退可守’,还可以出来辟谣澄清下。”南京的一位开发商称,这是一种营销手段,真假已经不重要,关键是给外界传递了下阶段会涨价的重要信号。

  杭州的一家楼盘售楼处门口就公然打着一幅巨大的户外公告:一直很贵,马上更贵。该楼盘的营销老总对记者表示,最近看房人气很旺,大部分都是受政策的利好刺激。

  后悔买地买少了

  “其实,限贷松绑的消息一出,我的第一反应就是,后悔买地买少了。”全国销售排名前三的一位开发商人士对记者称,原本是一个“裸奔”的市场,只有深度营销、看准市场的高手才能存活,这下“被救市”以后,许多中小开发商也纷纷缓过劲来,导致第四季度的土地价格会走高。

  对于第四季度的走向如何,易居中国总裁丁祖昱对记者表示,从易居营销全国代理销售楼盘的认购数据来看,“十一”期间一周成交量环比上涨100%,接近2013年黄金周的水平。

  来自上海易居房地产研究院的一份数据则显示,9月份,北京、上海、广州、深圳、西安、天津等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米,环比下降53.2%,同比下降69.3%。

  事实上,自今年5月份以来,十城市的土地成交建筑面积同比均为负增长,而且降温速度持续加快。从土地出让金来看,9月份,上述10个城市土地出让金收入358亿元,环比下降32.7%,同比下降79.4%。

  “原来想的是先活下来,然后再扩大市场占有率。”上述开发商人士对记者称,他们在不断调整市场战略,但政策的调整让他们有些措手不及。

  这引发了不少重量级开发商的共鸣。“先守后攻,这些子弹都回仓了,不过没有存货,很难有大的腾挪空间。”另一家销售排名前十的开发商人士称,上半年他们一直偏保守,到现在拿地都没有超过10幅,可见第四季度土地市场竞争会非常激烈。

  丁祖昱认为,政策的调整给市场带来的最核心的改变在于消费者信心的提振,之前的年初市场“一夜之间”的下滑,除了自身供需问题之外,也在于消费信心极度衰竭,使得正常需求的客户也因为信心问题而延迟购房。而这一轮市场的回升,给这些真正有意向购房的客户群体重新树立了信心,这部分积攒了大半年的需求,将成为四季度市场回升的主力军。

  市场反应确实明显,以杭州市场为例,绿城的大本营杭州在黄金周贡献了十个亿的销售业绩,其中一个高端楼盘7天成交2.2亿。“从最近豪宅成交的系列数据来看,高端的客户信心在不断提振。”杭州透明售房网研究院院长方张接称,市场回暖的可能性很大。

  就拿地而言,这对许多开发商来说未必是好事情。“我认为,最好的拿地时机出现在2012年春节过后,以及2014年的第二季度。”浙江本土的一位开发商对记者称,在第一个时间节点,他们成功拿到了土地,可惜的是,在今年颗粒无收。

  “市场一回暖的话,我们彻底没勇气去拿地了。”他有些无奈地说,机会乍现就不见了,拿地价推高的结果就是,这场游戏的筹码又增加了。

  国庆节前的最后一个交易日,近期涨势强劲的土地流转概念股迎整体回调。板块全天跌逾3%,创三季度里单日最大跌幅,八成个股收阴,其中海南橡胶行情问诊)(601118.SH)等三只个股跌逾9%。

  此次回调乃受前一日中央全面深化改革领导小组(下称“中央深改组”)定调土地流转改革方向影响,9月29日,中央深改组第五次会议召开,会议审议了《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》、《积极发展农民股份合作赋予集体资产股份权能改革试点方案》,并建议根据会议讨论情况进一步修改完善后按程序报批实施。高预期刺激下板块此前已累计较高涨幅,而此次会议所下达的改革精神基本在预期之内。但上述人士也强调,伴随改革的落地和推进,改革相关政策推出预期仍将走强,板块犹存主题投资机会。

  宏源证券行情问诊)发布研报称,土地改革方案中土地经营权流转是本次中央深改组会议核心,而会议明确了所有制不变前提下三权分置、经营权流转的制度创新,有望达到土地集约化经营提高效率、解放农村劳动力、提高农民财产性收入的多重效果。

  而9月30日的龙虎榜数据显示,辉隆股份行情问诊)(002556.SZ)遭遇四机构席位累计出货1.91亿元,占全天成交额的22.66%。亚盛集团行情问诊)(600108.SH)卖出前四席位也被机构席位包揽,累计出货2.33亿元,近全天成交额的10%。而海南橡胶卖出前五席中机构席位占去三席,累计出货1.74亿元,占全天成交额的8.36%。

  有投资人士称,预期落地后主题投资多会有调整,且土地流转板块此前已积累有较高涨幅,没有超预期刺激后市或仍会有一定程度调整。宏源证券亦称,本次会议的土地流转相关讨论在既有政策框架内,今年中央一号文件中也已提及,基本都在此前预期之内。

  此外,伴随改革定调后推进路径的明确,市场也需要重新调整此前各领域改革进度的预期。徐彪此前就指出,农地流转和规模化经营实现将推高农地租金,进而促成农地价值重估;而未来一季度就可加大宅基地和集体企业土地价值重估的标的投资机会。

  但亦有多位分析师认为,改革方向的明确、规模经营的逐步推进中,板块未来仍存主题投资机会,土地制度改革未来仍是新一轮深化改革重点。宏源证券称,未来可以期待土地经营权抵押政策的深化、土地产权的证券化、土地经营权交易的便捷化,以及农垦改革和林权改革。此外,由于近期新型城镇化建设试点工作座谈会和农垦改革文件起草工作的推进,市场普遍预期土地流转有望成为十八届四中全会热点。

    “冒牌”涨价文件频传 有房企自承炒作促销

    “你知道的啦,只是炒作而已。”

    国庆长假里,朋友圈里流传着多家地产商的涨价通知,其中包括绿城、碧桂园、新城等行业龙头企业,原因就是节前央行、银监会对我国房贷政策进行了调整。但随后,这些企业都向每经网旗下的公众号——邦地产否认了涨价消息。

    经过《每日经济新闻》记者再三追问,上述地产商中的一家品牌负责人终于道出了真相,原来网上所谓的“涨价通知”,仅仅是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作。

    对于开发商的“假涨价,真促销”,上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,以目前的趋势看,务实的开发商仍然需要更多下调价格,以价换量。

    炒作涨价只为刺激成交

    9月30日,央行、银监会发布通知,对我国房贷政策作出调整,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策;首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

    第二天,一份名为《绿城集团浙东区域公司文件》的文件在微信朋友圈中广为流传,文件中提到绿城集团浙东区域公司要从11月1日开始对现有在售楼盘提价5%~10%。

    《每日经济新闻》记者通过短信向绿城集团浙东部门负责人求证文件的真实性,后者回应称,部分消息确实属实,目前正在“根据不同项目及成本关系逐一梳理(价格)”。

    但记者昨日采访绿城的品宣部门时却被告知,上述文件并没有通过绿城集团营销部门批准。按照规定,所有涉及价格上调的文件,必须经过集团营销部门的批准才能正式生效。

    和绿城的情况相似,微信朋友圈内也曾流传出的绿地、碧桂园、新城等地产公司部分项目上调售价的文件。但上述房企的品宣部门无一不否认文件的真实性,强调文件和集团固有的文件格式不同,是伪造的。

    在记者的再三追问下,一家地产企业的品牌负责人最终透露出上述“冒牌”涨价文件的真相。他告诉记者,有项目想借上调售价事件炒作,刺激购房者赶快下单,核心目的仍然是为了拉动成交。

    去库存压力仍大

    事实上,和涨价相比,大部分开发商目前更关注的是如何去库存。根据亿翰智库预估发布的今年1~9月典型房企销售业绩榜单,前20强房地产商中仅有4家完成了全年销售目标的70%,个别企业的完成率甚至不到50%。

    在这样的背景下,开发商目前更重要的任务应是积极提高成交量、降低库存,而不是提升销售价格。

    央行的房贷新政能否刺激楼市成交量是个未知数。兰德咨询总裁宋延庆说,尽管新政规定了首套房的购房者最多可享受七折贷款利率,但真正能以七折利率买房的购房者非常少。而对购房者和开发商来说,贷款有无优惠利率,也不是刺激成交量上升的关键性因素。

    亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说,真正因为房贷新政入市的,应该是改善性需求的购房者。但目前多数房地产商的库存中,符合此类需求的产品占比并不高。

    宋会雍表示,即使有部分改善性需求会因为房贷松绑入市,比重也不会很大,因为改善性需求购房者通常只会因为房屋价格预期上涨才会入市,但目前市场没有房价即将大涨的迹象。

    宋延庆进一步表示,各家商业银行执行央行房贷新政的力度也有待进一步观察:他曾和建行的一位行长就房贷新政有过交流,得知该行目前执行的仍是旧的房贷政策。主要因为央行给各家商业银行的四季度新增贷款额度并没有随着房贷新政的出台而上调。

    房地产分析师薛建雄说,从目前的情况看,市场的成交反弹顶多只能维持一季,到明年一季度市场仍将出现成交下滑。张化东甚至担心,后市的成交情况可能会进一步恶化。因为从松绑限购,到松绑限贷,各级政府几乎已取消了2010年以来的所有调控政策。但楼市的情况并没有明显好转。

    宋会雍认为,以目前的趋势看,务实的开发商仍然需要更多下调价格,以价换量,在下一步市场上保持主动。如房贷松绑仍然无法刺激市场彻底回暖,接下去等待开发商的,一定是残酷的行业整合和淘汰。“只有20%的企业能活下来。”张化东说。

  政策放松 北京楼市现复苏迹象

  多个楼盘来电来访和成交量上升;10月1日-6日,楼市成交同比下跌但高于2012年同期

  新京报讯 国庆假期前6天,北京新建商品住宅和二手房合计签约510套,同比下跌38.3%,不过高于2012年同期水平。同时,受益于9月30日信贷政策放松,北京楼市开始出现复苏迹象,多个楼盘来电来访和成交量均见上升。

  二手房成交创6年同期新低

  根据机构提供数据,今年国庆假期前6天,北京二手房签约38套,创下2009年以来同期新低。

  对于二手房成交量走低,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,在9月30日新的信贷政策出台后,购房人群仍然在等待商业银行具体执行情况。国庆期间购房的主要也是前期已经决定出手的。“房贷新政”的利好作用,还需要节后来体现。

  记者从朝阳区双井、昌平回龙观、通州梨园等区域部分二手门店了解到,房贷新政出台后,新增不少买房人前来咨询看房。北京中原地产首席分析师张大伟认为,当下大部分区域二手房市场已经止跌。房贷新政也将刺激部分需求入市,不少刚需购房者开始集中看房。

  新房市场现企稳复苏迹象

  国庆假期前6天,北京新建商品住宅签约472套,相比2013年同期的783套下调明显,但和2012年同期的354套相比,增幅达到33.3%。

  由于网签的滞后性,业内人士认为,国庆的网签水平也反映出9月楼市的复苏。从国庆期间不少楼盘的来访、成交量来看,当下楼市企稳复苏的迹象明显。

  9月28日,西三环外的京投银泰(行情,问诊)·琨御府开盘,当天新推120套房源认购超过70%。该项目负责人介绍,开盘业绩令人“非常满意”。国庆期间,琨御府处于顺销状态,日均有三四十组的来电量,预计一个月能消化掉剩余房源。

  昨天,记者从亦庄板块的枫丹壹号了解到,截至昨天下午三点左右,国庆期间该项目成交额达到1.5亿元,销售速度较9月平均水平“更好”。

  融创北京公司副总经理楼艳青表示,信贷政策放松,对改善型楼盘的利好作用明显,也增强了市场信心。据介绍,融创位于门头沟的新项目西长安壹号,国庆期间有效蓄客量超过200组,也令人较为满意。

  机构预计楼市大规模反弹较难

  对于年底楼市走向,北京中原地产认为,信贷政策松绑幅度超过市场预期,利好意义重大。从中原监测的全国40个城市数据看,9月前四周,楼市成交已出现逐周环比增高的趋势。市场供应量的增加,信贷松绑对购买力的支持,都使四季度的市场成交量值得期待。但短期内,市场大规模反弹的可能性较小,因为去库存时间较长,信贷的供给量增加也不会太大。各地对信贷政策的执行情况还有待观察。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示,很多城市的库存量很高,房价又在下跌通道中,虽然很多购房人的预期会被房贷新政刺激增强,但要立马使买房人转向乐观也需要一段时间,买房人群预期全面逆转不会那么快。预计年底前,一线城市和部分二线城市房价有可能开始止跌反弹,但大多数城市不会看到明显反弹。

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  多家房企否认节后涨价

  国庆期间,网上出现疑似绿地、恒大、碧桂园等多家房企的“红头文件”,有关文件均要求下属地区公司、项目在国庆后涨价。如一份恒大地产集团有限公司文件要求区域公司自10月8日起涨价3%-8%不等。

  对此,有接近恒大内部的业内人士称,网传文件在内部人看来完全是假的,例如区域公司称谓完全不符合内部习惯,文件抬头和文件号也不是恒大内部的格式。

  绿地、新城控股等房企也对外否认了有类似文件出台。

  华业地产(行情,问诊)副总裁陈云峰表示,虽然现在有政策利好,但开发商还不至于太乐观。此前,成交下滑、买房人观望的局面已经形成。楼市下行背后还有经济下行压力,这也会影响很多买房人的支付能力。楼市库存量的增加还加剧了房企竞争。这些因素的存在,都不支持房企涨价。

  高策地产服务机构董事长陶红兵也认为,当下只能说房价下跌的压力越来越小,房企涨价的动力并不强。房企依然面临去库存任务,应该选择趁势快销回收资金,而不是涨价。

  消费者说

  “买车可以等,得先看房”

  在房贷新政出台的第一时间,曾女士就决定暂时搁置购车计划,“买车还可以等几个月,现在得先看房子。”曾女士名下原本有一套房,虽然贷款已还清,但如果按原来的政策,再贷款买房要算二套。如今房贷新政出台,再买房可以算首套,这让曾女士决定必须抓住眼下的机会。

  “新增房源1000多,新增买家8000多,成交量也在上涨。”曾女士在关注二手门店信息的同时,还在手机上下载了某二手房经纪公司APP,每天能看到这家公司的新增房源量、新增注册买家数量和二手房成交量。基于这些数字每天的变化,她认为,现在不少人都在关注房子,想买房子,但从成交量来看,增加并不明显,“这说明很多人可能还在等,在观望。”

  “新政策出来肯定是好事情,但也不能太冲动。”曾女士打算看看银行对信贷政策具体执行情况,“很多人都说今年底、明年初是购房好时候,不能再错过了。”

  10月1日,中国房地产指数系统百城住宅价格指数9月数据出炉:全国100个城市新建住宅平均价格为10672元/平方米,环比上月下跌0.92%,为连续第5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点。

  政策面的改变则更受人关注,9月最后一天,央行银监会发布“限贷”松绑新政。其中对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者,由于新政涉及人群较广,一、二、三线不同城市存在自身的实际市场特征,其未来对于楼市成交量的实际影响将随着各商业银行具体的执行情况而定。

  房价环比下跌城市增加5个

  根据中指院报告,与8月相比,9月价格环比上涨的城市数量较上月减少5个,其中涨幅在1%以上的有9个,较8月增加1个;环比下跌的城市数量较上月增加5个,其中跌幅在1%以上的有42个,较8月增加11个。

  数据显示,8月代表城市可售面积达17701万平方米,是2010年以来最高水平,较去年同期大幅增长34%,从12个月销售面积计算得出的出清周期来看,8月20个代表城市的出清周期为15.6个月,较去年同期延长5个月。

  在这样的背景下,三季度楼市处于量价齐跌局面,有统计数据显示,第三季度重点城市成交商品住宅约3777万平方米,环比二季度增长10.3%,同比去年同期下降14.0%。

  除北上广深等城市外,“限购”在全国基本取消,但释放的需求并不如想象般强烈。杭州楼市就是一个例证,9月21日至9月27日杭州主城区日均成交167套,与没有全面放开限购的8月基本持平,但与之相对的库存却继续增加,截至9月末,杭州市区库存量首次突破14万套大关。

  二手房市场观望情绪明显

  业界关于放松信贷的呼声终于变成了现实。交行报告称,央行《通知》对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求,支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求,对于改善民生具有积极意义。

  链家地产分析师张旭向 《每日经济新闻》记者分析说,对于已取消或未实施“限购”措施的城市,三套房的禁购也将全面取消,且购入第三套以及上房屋也将有可能享有首付与贷款优惠政策,将在一定程度上刺激被限购拒之门外的投资需求重新回归楼市。

  但政策出炉以后,多地楼市仍波澜不惊。据新浪乐居数据监控中心数据显示,国庆假期苏州楼市商品房成交共计1286套,环比减少640套,成交面积137126.61平方米,环比减少73561.44平方米。

  胡景晖说,利好之后的国庆楼市成交显著走低表明,在未确定商业银行具体执行力度的情况下,购房人群出现了较为明显的短期观望情绪,其中二手房市场的观望特征表现得更加明显。在商业银行存贷比考核不放松、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下,商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况,成为市场各方普遍关注的焦点。

  北京一家大型国有房企相关负责人表示,政策无疑给整个行业打了一针兴奋剂,但是不会马上影响企业的销售和拿地策略,在资金成本重压下,以最合适跑量的价格加速销售回款仍是企业四季度的主要方向。

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  城市样本1

  上海楼市“金九”爽约市场期待“银十”成色

  9月份通常是楼市旺季,但上海今年的“金九”却并没有到来。

  《每日经济新闻》记者注意到,金丰易居&;佑威联合研究中心监控的数据显示,从9月8日到10月5日,上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。

  那么,在房贷政策“松绑”后,“银十”会来吗?上海房地产业界的观点是“至少会比9月份好”。

  开发商优惠力度不足

  房贷政策放松后的首个黄金周,上海十一房展会在上海展览中心举行。房展会人气不错,首日观众达3.5万人次,为期四天的展期共吸引超过12万人次参观,超过了去年同期的11万人次。

  房展会参展的本地楼盘有88个,大大超过了今年5月的28个,但展会整体仍然胶着,开发商优惠力度非常有限,折扣只有九五折。许多开发商认为,随着房贷政策放松,购房成本下降,开发商不必再给出很大优惠就可以卖房,而看房者仍然观望情绪浓厚。

  上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,10月份的房地产销售将会好于7、8月份,今年第四季度楼市行情比起前三季度将有所好转。

  李战军认为,今年全年的总体数据并不算太差,房贷政策的放松会进一步保证房企今年末的业绩。政策的放松不仅将直接影响到楼市的成交和价格,还将起到风向标的作用。目前国内还有一些城市没有放松限购政策,这些地方将考虑到楼市宏观调控政策逐渐退出的导向,考虑进一步放松限购。

  十月靠高端楼盘支撑?

  由于银行态度不明朗,房贷政策的放松究竟能给购房者带来多大的好处?

  《每日经济新闻》记者调查发现,房贷政策放松的效应现阶段主要体现在心理层面。很多卖方认为,这是一个官方刺激楼市的信号,因而做出了积极的动作。在受贷款影响较小的高端住宅领域,看多的观点也占了上风。

  香港地产商永泰地产和南丰发展近期联手在上海陆家嘴行情问诊)金融开发区开发了一个高端项目尚滨江。据透露,这一项目正是考虑到内地“金九银十”的行情,决定在十一黄金周推出,并在10月份在上海和香港同时开售,售价可能高达12万~12.5万元/平方米。

  这两家港企的决策依据并非房贷政策的放松,而是上海楼市高端需求的数据。代理这一项目的第一太平戴维斯对外透露,上海8月份高端住宅新增一手供应量同比下滑38%,成交量却同比上升了7.8%。由于这一项目且租且售,租赁行情也与之密切相关。据透露,上海市内整体住宅的租金维持在每月182元/平方米,而空置率仅10.6%。

  开发商方面的思路是,上海高端楼市的数据支撑了10月的行情。如今房贷政策的放松更刺激了买方的出手。德佑地产营运中心副总经理林俊权告诉记者,由于很多购房者假期选择出游,十一黄金周的二手房带看量还没有明显的变化,房贷政策放松的效应或许在节后显示出来。

  “客户入市的意愿和速度有所上升,有一些房东决定涨价。”林俊权说,10月份业绩比9月份有所提升应该是比较确定的。

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  城市样本2

  信贷松绑推动北京二手房市场 节后成交有望回升

  对于十一黄金周的北京楼市而言,国庆节前夜中国人民银行和银监会联合发布的房贷新政无疑是一剂强心针。

  中原地产市场研究部数据显示:国庆假期前6天,北京网签数据中,新建住宅为472套,二手房住宅签约38套,合计签约510套,虽然相比2013年同期明显下滑,但优于2012年同期。

  “本次央行的松绑虽然未提及降准、降息,但松绑幅度远远超过之前预期的‘认房不认贷’,基本上是之前信贷政策的全面松绑,对市场的信号意义较大。”中原地产首席分析师张大伟对 《每日经济新闻》记者表示。

  影响需看后续细则

  李毅(化名)国庆节假期一天也没能休息,看房的人比预料的要多。

  “这几日每天的带客量能赶上之前一周的,其中还有很多房子因为业主不在没办法看,不然人会更多。”李毅对《每日经济新闻》记者说道,李毅是北京东四环附近一家中介门店的销售员,而他的同事十一期间基本都在工作。

  《每日经济新闻》记者昨日(10月7日)走访了北京通州区、朝阳区的多家中介门店,虽然是小长假的最后一天,依然有不少购房者前来看房,“之前我就看过这里的房子,但因为首付款过高最终放弃,现在只要三成首付,我完全可以考虑换房。”正在看房的一位购房者对记者说道。

  李毅告诉记者,从目前公布的新政来看,首套房利率优惠释放了一大批改善型客户。“不过,目前对于个人房贷来说,如果资质较好可以拿到的最低利率折扣也就是九折,七折的可能性非常低。”

  对此,张大伟在接受记者采访时表示,目前市场上起码可以增加30%的可购房人群,且恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。

  “央行信贷松绑政策后,各地市场因为处于假期表现不一,但相比9月份都有不同程度的升温,长假期间,新建商品房、二手房热度都有所提高。但政策的影响还要看后续落地的细则。”张大伟对此表示。

  信贷额度与价格变化是关键

  记者在走访中同样发现,新政颁布以来,二手房市场的看房者多了起来,“这几天我们也接到一些业主的电话,要求提价。”李毅如是说。

  “从二手房成交价格看,6月的北京成交均价为2.92万元/平方米,7月北京二手房成交均价为2.89万元/平方米,8月成交均价为2.88万/平方米,成交价格在9月依然延续下调,成交均价为2.87万/平方米,跌幅明显收窄,大部分区域已经出现止跌现象。”张大伟指出,随着部分需求入市,整体价格下调速度明显放缓。

  经历了数月胶着的二手房市场,能否在新政的刺激下重新活跃起来?从目前十一期间的网签数据来看,表现并不明显。

  “因为签约滞后的因素,黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况,但也体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。”张大伟对《每日经济新闻》记者表示,特别是在央行限贷松绑后,北京市场下半年表现将好于上半年,但因为处于恢复期,房企依然以平价走量为主,四季度的主要表现将是量涨价稳。

  张大伟进一步补充,10月份将是信贷政策的落地执行月,后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素,但整体来看,市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。

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  城市样本3

  济南大假楼市升温 近20万套库存考验新政

  在新房价格4连跌后,济南的房地产市场,再度遭遇“金九”遇冷的尴尬。限贷政策的松动,似乎成为最后的救命稻草。

  此前的7月份,济南的限购政策率先解除。一位知名房企人士对《每日经济新闻》记者预计,在限购和限贷的双重松动之下,济南楼市“银十”的成色将会超过9月份。

  不过,有银行信贷人士坦言,每年接近年底,房贷额度都会比较紧张,而新政中房贷利率最低七折,将会影响到银行的利润。

  对此,一位地产业内人士称,与限购放开相比,房企对银行信贷政策调整更为看重,但在近20万套库存面前,限贷放开前景并不明朗。

  看房人数逐渐回升

  10月7日,作为济南万科城项目的一名地产置业顾问,李扬(化名)和他的同事们,已经开始奋战“银十”。在看过10月1日~5日的销售数据后,李扬向《每日经济新闻》记者称,10月前5日70余套的销量,已基本与7月份持平。

  据搜房网数据统计,今年7月,济南新建商品房成交12400套,相较于6月的6459套环比猛增92%,相当于上半年月均成交量6689套的近两倍。

  至于增长原因,主要源于“取消限购”这剂猛药。根据当地房管部门发文,济南是从7月10日起全面放开限购政策。限购取消后仅两天时间(7月10日、11日),济南新房网签量就达到1151套,而6月份前10天的网签总量才1040套。

  不过,李扬分析,限购放开后的销量暴增,只是消化了此前积累的刚需,但银行在贷款方面并未放开,致使投资性购房者有心无力。

  事实上,“繁荣”在一个多月后迅速转冷。进入9月,济南的商品房成交量再次回到限购取消前的状态,同比、环比均出现大幅下降。与此同时,国家统计局数据显示,自5月份以来,济南新建商品住宅价格环比已连续4个月下跌。4个月时间,济南新建的商品住宅价格累计下跌3.6%。

  10月7日上午,李扬称,进入10月份以来,在限贷政策放开的刺激下,看房人群数量已基本回到7月份限购放开后的水平。

  利率折扣难憾高库存

  搜房网统计显示,10月1日至6日,济南的住宅成交套数为462套,成交面积为3.8万平方米,其中10月5日成交达到94套。不过,济南房管部门的数据则显示,自7月21日起的6周,济南周均商品房网签量,维持在2000套左右,最低的一周也达到了1970套。

  在济南友乐家地产机构负责人张洪庆看来,成交量的落差与国庆长假有关,但从购房者心理来看,节日后银行信贷政策的细化,成为各方观望的关键。

  《每日经济新闻》记者从部分银行了解到,目前银行尚未有操作细则,预计将在国庆节后执行,房贷利率优惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日,济南二环南路附近一家楼盘负责人介绍,该项目合作银行主要是农行建行招行,目前都没有调整贷款政策。

  一位接近银行的人士透露,自4月份以来,邮储银行其实已有部分客户能拿到利率九五折扣,但仅限于特定人员。

  在多位业内人士看来,济南当前首套房普遍执行上浮5%的利率政策,而从济南以往政策的执行来看,银行细则最快执行也得等到假期结束后。

  中国银行行情问诊)济南某支行人士透露,目前总行已经开会研究调整首套房政策了,但在接到具体文件之前,房贷并不做任何调整。

  一位不愿具名的房地产企业人士表示,对济南楼市而言,限贷政策放松,固然会有一定刺激作用,但房地产库存的消化,却并非易事。

  搜房网10月7日的最新数据显示,济南10月份的存量房为196348套。

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  新政调查·北京

  北京房贷政策未见松动口径松绑意义大于实际折扣

  每经记者 张威 发自北京

  由于此次房贷新政是9月30日出台,之后就进入国庆假期,《每日经济新闻》记者在北京地区了解到,目前,北京各银行的住房贷款政策与节前还未出现变化。

  值得一提的是,一家房产中介的工作人员向记者推销房屋时,却声称北京地区的国有大行在节前就已经实施了贷款利率7折优惠,只是政策在9月末才出来。

  对此,《每日经济新闻》记者向一家国有大行人士咨询相关情况,该人士表示,房贷新政在国庆节前出台,节后一两周可能会有变化。

  大行小行说法不一

  9月30日,央行、银监会联合发出通知,修改了首套房的认定标准。其中,通知还提到了贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

  那么,北京地区能否快速实现7折的房贷利率优惠政策?

  近日,《每日经济新闻》记者采访几家银行北京地区网点的客户经理后发现,大行与小行工作人员的说法明显不同。

  某城商行支行一位副行长告诉《每日经济新闻》记者,节前出台了房贷新政,现在(情况)还不太明朗,新政出来之前,该行首套房贷款利率最低95折,但有的银行可以做到9折,新政之前没有银行可以做到7折,新政在年底都不太可能实施,毕竟银行放款也都差不多了。

  “节后肯定不会很快实施,市场还没有起来,也没有什么人买房,除非是买房人很多,客户很积极,银行可能会转变策略。”上述副行长表示。

  一家大行的分行个贷客户经理则告诉记者,国庆节前出台新政,现在还没有执行,可能节后两周后会有新的结果,现在还没有银行执行新政。“如果买房,可以先过来申请,等打折时可以第一时间按照新的利率执行,这样可以节约时间。”

  另外两家银行的客户经理也告诉《每日经济新闻》记者,目前,个人住房贷款没有变化,就算有变化也要等到节后才会知道。

  新政利好体现在口径放松

  此次房贷新政规定,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。同时,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  对此,中原地产市场研究部总监张大伟对《每日经济新闻》记者表示,信贷对市场影响有两个方面:业内看到的是改善松绑,之前是有套房再买就被认定是二套,现在对限购的城市而言是改善需求;另外,利率都会下浮,可以享受基准利率,对于购房者的需求有帮助,能够增加购房人群。

  对于目前市场有关利率7折的解读,张大伟认为,很多人有误解,“下限一直都是7折,(实际执行7折利率)只在2009年到2010年初出现过一年左右时间。所以,这个利好主要体现在口径的放松,首套和二套口径的放松。很多人关心的是否能贷到款,贷款利率会有影响,但与首套、二套口径松绑对比来看,后者的意义会更大。”

  “从利率优惠方面来看,7折不可能,能够做到9折左右就不错了。”张大伟分析表示。

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  新政调查·上海

  上海房贷新政节后落地利率恐难有7折优惠

  每经记者 袁君 发自上海

  9月30日,央行、银监会联合发布通知,修改了首套房的认定标准,而对于未实施或已取消“限购”的城市,第三套住房不限贷。

  昨日 (10月7日),《每日经济新闻》记者实地了解沪上房贷新政的执行情况。某地产中介客户经理告诉记者,目前来看,房贷新政对市场影响不大,国庆期间成交量并没有明显提升。

  而在房贷利率方面,由于国庆假期,银行暂未推出新的房贷政策,预计节后各家银行会推出具体的房贷细则。但业内预计,7折利率不会出现。

  国庆期间,记者实地走访沪上不少楼盘,售楼现场表现火爆。某房企置业顾问告诉记者,国庆期间来看房的客户明显增多,其中大多数为刚需客户。

  今年初,个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等情况,也在一定程度上制约了需求释放,而改善型住房需求受到政策抑制更为明显。

  不过,亦有房地产中介向记者表示,目前来看,房贷新政对市场的影响不大,国庆期间成交量并没有明显提升,客户的观望情绪较浓,“目前,房屋存量比较高,新政对市场的刺激作用其实有限。”

  当记者以客户身份向某房地产中介销售咨询房贷政策时,该销售人员表示,对于拥有1套房已结清贷款打算再次购房的,基本可以享受到首套房的待遇。“首付现在一般可以达到3.5成,贷款6.5成,当然具体还是要银行认定,资质条件、贷款金额都可以影响首付的比例。”

  此外,由于国庆假期原因,各家银行暂时还未推出新的房贷政策,预计节后各家银行会推出具体的房贷细则。不过,在业内人士看来,节后利率折扣可能稍微有所松动,但7折利率基本不会出现。

  “国庆期间银行那边给我们的说法是,具体利率要根据节后推出的细则,银行那边没有给我们打会有利率折扣的包票。”某一线房地产置业顾问向《每日经济新闻》记者透露,估计利率还是会有一些松动,但空间不会很大,8.5~9折肯定还是会有,但7折的优惠几乎没有可能。

  房贷新政虽然已在国庆节前公布,但具体如何执行,还需等节后各家银行出台各自的房贷细则。

  “到目前为止,我们还没有收到新的房贷政策,最快可能也要等到国庆假期之后。”农行上海某支行信贷经理告诉《每日经济新闻》记者。

  “房贷基准利率的7折是4.59%,而现在银行的理财产品收益率都在5%左右了,因此4.59%的利率对银行来讲绝对是亏本的。”某银行业分析师表示。

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  新政调查·深圳

  深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群体

  每经记者 邓莉苹 发自深圳

  9月30日,央行和银监会同时发布房贷新政,这一政策立即引起市场各方广泛关注。

  昨日 (10月7日),《每日经济新闻》记者以客户身份从多家深圳地区的房产中介处了解到,由于监管部门临近国庆节才公布房贷新政,所以具体的执行情况还没有落实。不过,目前首套房贷款可以拿到一定的折扣利率,较此前有一定的松动。

  另外,有观点认为,政策放松后房贷利率能降到多少,及银行放贷意愿能否明显上升还难以确定。

  深圳家家顺房产交易公司的一位经纪人表示,此次新政应该对市场有很大影响,但具体政策还没有那么快落实下来,可能要等到国庆以后才能看到具体的实施进程。

  多家地产中介公司的经纪人均表示,虽然大的政策已经出来,但政策落实需要时间。在业内人士看来,这次新政可能针对的更多是有改善型住房需求的群体,毕竟深圳的限购政策并未取消。按照此前深圳地区的限购政策,深圳市户籍居民家庭限购两套住房,非本市户籍居民家庭限购一套住房。

  另据记者了解,近期深圳地区首套房贷款利率有少量的折扣,而在今年5月,深圳首套房贷款利率基本都是上浮5%,基准利率都很少见。

  中联地产一位经纪人表示,目前,首套房的贷款利率较以前有了一定程度的松动,有两家大行最低可以做到9.7折。

  值得注意的是,虽然此次监管部门发布的房贷新政提到首套房贷的贷款利率最低可以做到7折,但多家地产中介公司人士均认为,即使房贷新政得到真正落实,从目前情况来看,首套房贷款利率真正能做到7折的可能性也并不大。

  当前,在利率市场化逐步推进的大背景下,银行对资金的收益也越来越看重。有银行业人士此前表示,目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核,存贷逐日考核现在也比较严。在资源有限的情况下,银行更愿意把钱用在其他贷款类别方面。

  此前,也有银行人士对《每日经济新闻》记者表示,现在银行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款,再用便宜的价格贷出去,这不符合正常的商业逻辑。

  光大证券行情问诊)在最新研报中也表示,当前,地产融资政策放松有助于改善房地产企业的经营环境,但短期对地产投资和销售的改善程度还需观察——虽然当前放松了房贷利率的浮动权,但在之前1.1倍基准利率水平下,银行发放房贷的意愿都不强,政策放松后房贷利率能降低到多少,以及银行放贷意愿能否出现明显上升还难以确定。

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  楼盘样本

  京津多个楼盘未现新政利好7折利率难大范围推广

  每经记者 王杰 发自北京

  国庆节前夕,央行、银监会对房贷政策作出调整。这一政策迅速在市场引来了热议。

  上述政策能否迅速提振 “金九银十”的楼市?是否能让市场迅速回暖?接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示,房贷新政对国庆期间的京津楼市影响并不大。

  新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示,新政对改善性需求是有利的,因为可以降低首付。而对于刚需的利好是不够的,主要是首套房贷利率下限为基准利率的7折在商业银行很难实施。预计房企未来的销售策略,还是去库存为主。

  房贷调整仍未落地

  昨日 (10月7日),《每日经济新闻》记者致电首开常青藤项目,该楼盘销售人员表示,房贷调整的政策,还没落实到售楼处。

  这位销售人员进而表示,这个政策主要利好首次改善住房人群。“别的暂时没什么变化,包括利率(也没有变化)。”目前来看,售楼处还是首套置业人群看房占比居多,首改换房者还在犹豫。

  华业东方玫瑰的销售人员表示,因为在国庆放假的空档期,目前利率折扣还未确定。

  上述接受采访的售楼人员均表示,十一期间看房客户很多。

  不过,对比2009年以来的成交数据,今年黄金周的成交数据并不乐观。据伟业我爱我家市场研究院提供的统计数据,国庆前6天,北京市住宅网签量为510套,同比下滑38.3%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,房贷新政对经过近一年调整的楼市来说是重大利好,“但通知中也明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行”。

  胡景晖分析,受这一不确定因素的影响,在房贷新政第一只靴子落地之后,购房人对商业银行的实际执行出现了短期的观望。表现在市场方面,即体现为北京国庆长假期间网签量的走低。

  随后,《每日经济新闻》记者又致电天津市多个售楼处。

  天津远洋万和城的置业顾问告诉记者,目前看房的人群仍是刚需为主。此项政策对楼市的利好有限,因为目前购房者很难拿到7折利率,“现在银行的存款利率都是上调的。”他进而表示,国庆期间,房地产比之前卖得火,主要还是节假日的原因。

  万科四季花城的置业顾问表示,目前还未接到银行降低利率的通知,贷款仍是执行基准利率。即便是目前执行7折利率,受益者是极少人群,不会成为普遍现象。

  她表示,“金九银十”是传统的销售旺季,并且国庆7天假期,平时没时间的意向客户或来看房,开发商又借机打出促销牌,看房人群肯定比以前多,和贷款新政没有太大关系。

  胡景晖说,在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下,商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况、具体能执行的程度和幅度,成为市场各方普遍关注的问题。

  以价换量将成新常态

  上海易居研究院研究员严跃进表示,央行新政对刚需和改善型需求的利好最大。对刚需购房者而言,7折信贷利率等政策,能直接降低购房成本,进而加快购房者入市。不过,是否实行7折信贷利率仍要看银行的执行情况。

  他进而分析,此次救市的一个亮点就是改善型需求受到了保护。对于此前按揭贷款偿付完毕的购房者,会积极在目前价格低迷期抄底入市。

  在业内人士眼中,即便是新政落地,也很难对楼市有大的提振作用。

  欧阳捷表示,在利率市场化的过程中,利率是上涨的。从这个层面上看,基准利率很难下调。

  值得注意的是,目前国内多个城市的库存,仍处于高位。截至9月21日,中国指数研究院监测的18个主要城市库存总量较上周环比上升0.71%,逾六成城市库存承压。

  对于未来的销售策略,他认为“以价换量将成为新常态”,加快去库存。

  《《《

  开发商样本

  中高端楼盘开发商最受益 房贷证券化短期难救急

  每经记者 区家彦 发自广州

  节前出乎意料的央行房贷救市政策,让承受着巨大业绩压力的上市房企终于松了一口气。

  尽管A股市场由于国庆长假安排仍在休市,但在H股上市的内房股于10月3日开市后全线大涨,成为国庆假期后香港资本市场走势最强劲的板块。

  新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,在目前资金成本高企的大背景下。“认贷不认房”的调整对改善性需求带来直接利好,预计中高端产品占比较多的房企将是最大的受益者。

  此外,为了应对今年以来的“房贷荒”,央行首次提出鼓励银行业金融机构探索发行住房抵押贷款支持证券(以下简称MBS),多位业内人士认为,虽然MBS的发行有助于缓解房贷紧缩与房企的资金压力,不过由于目前担保机制、利率倒挂等难题尚未解决,短期内大范围推广的可能性不大。

  主打改善性产品房企最受益

  在欧阳捷看来,本次房贷政策调整最大的亮点在于从此前 “认房又认贷”的标准,放松至“认贷不认房”,只要客户以往贷款已结清,哪怕名下还有一套房也可以享受首套房的优惠待遇,这等于是降低了改善型买家的入市门槛,放大了金融杠杆,换房需求有望获得释放。

  “与之相对,对于首次置业买家而言,央行重申首套房贷款利率最低7折基本没有意义。”欧阳捷表示,由于受利率和银行负债成本攀升的影响,本次政策的调整对于主打首次置业产品的开发商带来的帮助有限。

  家和集团副总裁张建勋告诉记者,如果从企业类型来看,受益最大的应该是中高端产品占比较大的房企,例如融创、绿城、华侨城等销售均价较高的房企,新政的实施有助于提高它们的周转速度;其次是产品布局较为均衡、在一二线城市比重较高的龙头房企如中海、保利,因为这类型城市的住房改善需求更为旺盛。

  欧阳捷表示,房企应该借助政策利好坚决去库存,通过提高周转速度提升回报并降低负债率,而并非盲目涨价导致错失出货良机。

  房贷证券化难以快速推广

  除了房贷政策的变化,央行发布的文件表示,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

  欧阳捷表示,在房地产市场下行的环境下,通过发行长期限专向金融债和MBS,可以让银行把过去发放的房贷以证券的形式卖出去,以腾出更多的资金头寸并增加银行按揭贷款配置动力。

  “目前房地产企业的资金来源主要包括自有资金、销售回款、开发贷款与社会融资,这其中销售回款占比往往在50%以上。”张建勋认为,今年房贷紧缩恰恰对销售回款带来极大的压力,因此MBS的探索发行对于缓解房企资金压力将带来巨大的积极作用。

  不过,作为一种资产证券化产品,MBS要在短期内大面积推广困难不少。目前,国内尚没有机构能对此类金融产品提供国家信用担保,这是MBS的发行需要面临的首要难题。

  “由于受利率倒挂的影响,几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右,平均利率约在5.56%,而市场上15年AAA的债券利率在5.8%,这就形成负利差,因此无论是个人投资者还是银行体系之间购买的意愿很低,对MBS的推广带来巨大的障碍。由于只有长期资金利率明显下行,MBS的收益率才具备吸引力”,香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为。

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