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稳定住房消费促楼市软着陆 2009年暴涨不会重现

2014-11-04 07:47:47 来源: 中国证券报

  时隔五年,“稳定住房消费”再度成为政策导向,对于调整中的房地产市场而言意义深远。多位业内人士认为,稳定楼市的政策信号很明确,但不是市场过度刺激,楼市不会出现2009年那样的暴涨

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  伴随着政策的利好,一线城市和部分二线城市楼市出现积极变化,成交量强劲反弹,价格也在企稳,北京等城市二手房价格还出现微涨。预计四季度楼市销售有望好转,不过目前库存量仍然很大,“平价走量”仍是房企主要的销售策略。

  楼市政策进一步宽松

  多位业内人士指出,稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件等政策措施的提出,将极大地利好房地产行业。

  今年以来全国楼市持续下行,对GDP的影响不言而喻。9月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示,除厦门环比价格持平外,其余69个城市价格均有不同程度下降。今年前三季度,全国住宅新开工面积和销售面积同比下降均超过10%,房地产开发企业土地购置面积同比下降4.6%。楼市的快速调整令地方财政承受较大压力。在地方政府性基金收入中,今年前三季度国有土地使用权出让收入同比仅增长16.6%,较去年同期49.6%的增速大幅回落。

  未来房地产政策环境有望进一步宽松。目前,央行银监会已对楼市影响最为关键的房贷政策作出了调整,首套房认定大幅放松。接下来,在税收减免方面,税务部门有可能对存量房交易所需支付的营业税税率政策进行调整。各个地方也可能继续根据本地实际出台稳定楼市的政策。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进说,“稳定住房消费,重点在于提振刚需和改善型的住房消费。”

  一二线城市成交量强劲反弹

  近期,一系列救市政策出台导致购房者心理预期发生重大变化,观望者减少,大部分一二线城市的成交量大幅上升。

  中国指数研究院发布的数据显示,2014年10月42个主要城市成交量达2416万平方米,比上月增长12.6%,创年内最高水平。分城市来看,一线城市成交量全线上涨;25个二线代表城市中17个城市环比回升,南京、杭州等地增幅显著。

  据记者了解到,链家、我爱我家北京两大中介10月份的成交量环比9月都超过了一倍;10月份的二手房成交均价在2.9万元左右,环比9月上涨了1%。10月虽然有长假,但北京市二手房网签量依然达到了8923套,接近9月的9109套。中原地产首席分析师张大伟表示,北京网签数据起码滞后15天以上,10月北京二手房市场实际签约量应该接近1.8万套,创年内新高。

  10月份,上海市新建商品住宅成交面积为109.15万平方米,比上月上涨42.51%,创今年以来单月最高;成交均价为27541元/平方米,比上月下跌0.88%,比去年同期上涨10.04%。广州市新房成交量达78万平方米,环比涨44.6%;成交均价1.44万元/平方米,环比跌4.1%。深圳楼市量涨价跌,全市一手商品住宅累计成交44.9万平方米,比9月大涨超五成;成交均价22176元/平方米,环比跌8.34%,同比涨0.49%。

  另据透明售房市场研究院统计,10月份杭州(含萧山、余杭)一手商品房成交1.28万套,创51个月以来月交易新高,一手商品房新增供应10290套,少于当月新建商品房签约总量,使得市区新建商品房库存在连续7个月一路上扬后首现回落,环比降幅1.48%,可售套数跌回14万套大关以内。

  中国指数研究院报告指出,10月主要一二线城市楼市成交量纷纷强劲上涨,房贷新政以及此前二三线城市纷纷取消限购起了决定性作用。同时,作为传统的楼市销售旺季,10月各地楼市供应量都普遍较大,这也促成了成交量的攀升。

  房企四季度销售好转

  “银十”收官,房企对后市的乐观情绪增加。不过,当前大部分城市库存量仍然很大,房企仍然以“平价走量”为主,冲击年底销售目标。

  受利好政策影响,未来一二线城市成交量上升的趋势还将会持续,11、12月各地的成交量仍将维持较高水平,甚至有进一步放大的可能。“目前开发商的重点还是旨在稳定、增加成交量,接下来会趁着政策的东风,积极推盘,增加供应,年内价格仍将保持稳定。如果11、12月楼市成交量能够持续维持较高水平,涨价将是开发商明年考虑的内容。”一家上市房企高管告据记者。

  近日,亿翰智库发布前10月销售前20强房企的全年目标业绩完成率,四成企业业绩完成率达80%。万科前10月销售额达到1701亿元,位列第一,完成率为85%;而恒大地产前10月销售额达到1102亿元,率先完成全年1000亿元的目标。此外,绿地、保利、中海、碧桂园、世茂等房企完成率都超过70%。

  “在当前市场回升的情况下,最大的受益者往往是品牌房企,这些品牌房企的项目大部分处在一二线城市,再加上消费者对它们提价的预期,更会推动品牌房企的去库存化。四季度将是品牌房企的窗口期。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。

  楼市在2014年的持续调整下迎来拐点。

  根据中国指数研究院发布的报告,10月,全国100个城市新建住宅平均价格为10629元/平方米,环比上月下跌0.4%,连续第6个月下跌。

  更值得一提的是,同比2013年10月下跌0.52%,也是连续22个月上涨后首次出现下跌。

  也就是说,房价调整回到了一年前。

  在房价深度调整之时,21世纪经济报道记者注意到此前出台的行政性调控政策也陆续退出。

  11月2日,住建部副部长齐骥在国务院回访督查调研组对住建部进行回访时表示,近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期,把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。

  以一线城市此前出台的限购政策为例,齐骥说,这类干预迟早要离开房地产市场。目前,除了几个特大城市由于人口规模控制问题没有放开之外,大多数城市已经把几年前推出的限制购买措施进行了调整,这也是让房地产市场回归市场化。

  房价再调整

  值得注意的是,上述报告中的数据是在限购基本取消、限贷放松等情况下的数据。

  “很容易理解,虽然有些稳定楼市的政策出台,有利于去库存,但在库存压力较大的背景下,房企也会抓住这个销售窗口期,加紧以价换量。”北京中原地产市场研究部总监张大伟如是介绍。

  也因此,价跌量涨成为10月份主要市场的体现。虽然房价数据显示市场仍在深度调整,但是成交量回暖的苗头已经显现。

  中国指数研究院数据,10月42城市主要城市成交量达2416万平方米,环比上月增长12.6%,创年内最高水平。

  其中一线城市成交量全线上涨,广州成交面积增幅最大,为58%,深圳次之,环比上涨47%,此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升,南京、杭州等地增幅显著。

  从10月份百城房价指数来看,虽然百城房价环比、同比均下滑,但是环比跌幅缩小了0.52个百分点。

  实际上,在房价调整的趋势下,四季度也被认为是年内较好的购房窗口期。

  齐骥称,由于去年同期为市场高点,预计11月份之后,房价同比仍然会下降,但降幅会缩小。

  张大伟也认为,11月份房价也不存在上涨可能,或将是年内买房的最佳时期。

  根据21世纪经济报道记者统计,22家重点房企中,前三季度仅三成房企销售目标完成率超过70%,最高近九成,最低只有三成。

  “可以说,四季度才是房企真正发力的节点,前三季度,面对和去年不一样的行情开发商还在观望,但现在市场和政策风向已经明确,再加上企业有年底考核压力,四季度将放量冲刺,且大家都有一个共识,舍价求量。”一位全国性房企销售总监告诉21世纪经济报道记者。

  楼市调控手段转向

  在市场调整的窗口期,齐骥介绍,除了几个特大城市由于人口规模控制问题没有放开之外,大多数城市已经把几年前推出的限制购买措施进行了调整,尽可能剔除了行政色彩比较浓的干预措施。

  对于一些特大城市而言,齐骥说,人们购置完房子就要在这里生活,就形成实际居住人口的增量,对整个城市运转包括供水、公共交通、大气污染等都带来挑战,这已经超出了房地产市场的范畴。

  齐骥不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。

  齐骥认为改善性需求也是合理需求,“前一阶段,市场供求关系紧张,合理的住房需求主要限制在购买首套住房,随着市场供求关系的逆转,改善型需求也成为合理需求。现在银行对这部分需求是支持的,但不会支持投机性需求。”

  住建部新闻发言人倪虹也在日前国新办发布会上表示,用市场的手段调控市场的问题,将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期,政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段,而行政化手段相信会越来越少。

  实际上,在去行政化趋势下,诸如不动产登记、住房公积金制度建设,房产税等房地产的长效机制也在稳步推进中。

  国土部网站信息显示,不动产登记联席会议制度已经建立,《不动产登记条例》也如期对外公布,根据国土部的计划,力争年底前完成省市县不动产登记职责整合,建立基础性制度;2015年健全配套制度,平稳有序实施;2016年全面形成制度体系,正常有效运行;2017年实现信息共享,依法公开查询。

  齐骥也在10月16日全国房地产交易市场管理座谈会要求,以楼盘表为基础,加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享,抓紧推进市区县系统整合,完成纸质档案数字化,进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设。

  与之相配套的房地产税立法也在稳定推进中,原财政部财科所所长贾康推测,根据高层要求,房产税的基调是加快立法,年内不会有所动作;具体时间表来看,2015年房产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年房产税将正式依法全面实施。

    据经济之声《天下财经》报道,今晨媒体观察,今日关键词:不差钱儿。在资本市场,我看至少有四种不差钱儿:一种是冰火两重天,如房地产市场;一种是躺着数钱,如银行业;一种方兴未艾,如互联网金融;一种明日黄花,如煤炭产业。

    房地产市场“冰火两重天”

    为什么说房地产市场不差钱?且看一组数据,中海地产最近以59亿元总价将北京石景山地块收入囊中,59亿,对比2014年北京各类土地出让金总额1861亿元,不过是一个零头;而这1861亿元,对比北上广深土地市场成交量3700亿,北京占去半壁江山。

    为什么说冰火两重天?别看房企买地热闹,挥金如土,可都是扎堆一线城市,不要忘了众多的三四线城市正艰难度日,有房子没人买,门前冷落车马稀。一个人半边身子冷,半边身子热,恐怕是打摆子的前兆。楼市的冰火两重天,也该防微杜渐。此时,土地市场还有两个看点值得一说,一场席卷全国的土地财政审计风暴已临近收尾,15万亿土地财政审计结果可能很快披露;二是经济学家贾康的预测:房产税将于2017年正式实施。这将加剧楼市的冷热不均么?还是让中国楼市走向成熟?值得关注。

    银行业“躺着数钱”

    那么,银行业的不差钱又怎么说?不是说,银行业利润增速下降了么?某外媒在报道这事时颇有幸灾乐祸的嫌疑,说是央行数据显示,银行业存款在第三季度出现至少自1999年以来的首个季度下降。事实是,16家上市银行第三季度的银行存款总额为75.62万亿元,较今年中报时的77.13万亿元,减少了1.5万亿元。我们要看到,中国各大银行的存款下降,原因是什么?是政府着意整顿银行业的结果,那些操控存款数字和采用“不正当”手段吸储的行为得到控制,数字上没那么漂亮了也是意料之中。

    不过,尽管16家上市银行净利润增速普遍放缓,但五大国有商业银行的净利润额可占据了所有A股上市公司净利润的四成多。人家还是富可敌国!四大行中,若按照前三个季度270天粗略计算,每天合计实现的净利润高达25亿元,其中,仅工商银行每天净赚超过8亿元。什么叫不差钱?什么叫躺着数钱?你懂的。

    这是金融垄断!中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏的话掷地有声:“中国人现在钱最多,全世界都找不到国家像中国人这么钱多。那么怎么还会闹出钱荒?原因就在于垄断,一是货币的垄断,二是资本的垄断。货币垄断主要以银行为代表,资本的垄断主要在两家交易所。大家一说居民储蓄50万亿了,M2已经120万亿了,这么多的钱,怎么就接不过来这条管子呢?桥路不通。必须进行金融改革。”

    说得对!想想那么多实体经济正嗷嗷待哺,那么多小微企业正挣扎在生死边缘,这番话无疑是非常有分量的。老马以为,金融改革不是为断某些人的财路,而是为了接上“断头路”;金融改革不是反对某些人躺着数钱,而是让金融活水打通经济血脉。

    互联网金融方兴未艾

    这时候,互联网金融无疑是一匹黑马。要说互联网金融不差钱?长江商学院教授陈龙说,包括互联网理财、消费者信贷、P2P、供应链金融、互联网保险在内,中国互联网金融将有70万亿左右的市场规模。

    要说方兴未艾,消息也铺天盖地,今年开始,百度、阿里、电信、移动等巨头在内的玩家都在不断推出新型互联网理财产品,先是“宝宝军团”大战,然后你再看,蚂蚁金服成立,浙江网商银行获批,前海微众银行筹建,大家都在排兵布阵。最新消息,上海陆家嘴也在发力互联网金融,要打造“升级版”金融城。这看似是一场互联网金融大战全方位爆发,实则是互联网金融的大势已成,和传统银行分庭抗礼即将成为既定事实。

    煤炭产业成“明日黄花”

    一个是方兴未艾,一个是明日黄花,用互联网金融对比时下的煤炭产业,不免让人更加感慨。煤炭产业,这曾是十分不差钱的行业,在煤炭产业发展的“黄金十年”曾吸引十多个行业进入这个领域投资,仅自2006年至今的八年时间里,煤炭采选业固定资产投资累计就达3.1万亿之巨。

    但是,大量资金涌入煤矿建设的后果之一就是导致整个行业出现严重的产能过剩,粗略估计,包括在建产能,目前我国煤炭产能已远超50亿吨。同时,随着近几年煤炭产能大量集中释放,市场不断加剧的供大于求压力正在逐步“压垮”煤炭企业,亏损面已接近70%。

    老马:没有永远的不差钱,得意不可再往

    老马以为,资本的流动天生有逐利性,今天的不差钱,可能意味着明天的不赚钱,甚至倒赔钱,没什么话说。资本市场的不差钱,不过是现实版的《红楼梦》:世人都晓神仙好,只有金银忘不了! 终朝只恨聚无多,及到多时眼闭了。同时,资本市场的不差钱,也是一部做人的哲学教材:适可而止,不要得意忘形。

    ■本报记者 王 峥

    “即使不能替代传统的房地产,这种模式(房地产众筹)也绝对有相当广阔的市场,尤其对年轻人是很有吸引力的。”在房地产众筹产品“房宝宝”的发布会上,此前对外界宣称“已对传统地产失去兴趣”,并让出万通地产控股权的冯仑这样表示。

    据悉,此前引起各界关注的号称“1000元买豪宅”的房地产众筹产品“房宝宝”,于11月1日在北京召开了产品发布会,其创始人唐军表示要通过结合互联网众筹和房地产,给漂泊在外的人一个属于自己的家,并正式启动项目。

    在产品发布会上,唐军称,“目前传统房地产的日子并不好过,都在谋求转型,而互联网众筹以及定制,是非常好的一条出路”。其还简单描述了房宝宝的产品模式:一是通过众筹资金,帮助房地产开发商解决项目开发的融资问题;二是开发完成后,有需求的众筹者通过一次性团购,大批量地消解项目库存;三是由于前期融资来源于众筹者以及众筹者本身的“团购”,这种“先需求,后生产”的定制模式,为开发商大大降低成本,从而回馈给购房者,降低房价。他表示,通过这种模式,房子的价格最少能降低30%。

    据了解,通过与房地产商合作,“房宝宝”第一期的项目会在新建的楼盘中出现,大概每个楼盘会划出几栋参与团购,让有意愿的购房者在房宝宝上众筹,以优惠的价格出售给在北京漂泊多年,但为梦想而在城市坚守的年轻人。

    在启动仪式上,除身在国外的江南春外,房宝宝其余三大股东,阿里巴巴副总裁高红冰、优米网创始人王利芬和唐军一同亮相,但他们具体参股比例分配并未透露。

    而被外界称为房地产界“思想家”的冯仑也认为该产品有三点“靠谱”,一是无论什么生意,最关键一点是要有人情味,房宝宝目前是为年轻的“漂们”打造,这就是人情味;二是众筹这个模式,国内国外已经有成功的案例,个别产品还做得相当优秀,现在不过是结合房地产,相信绝对发展潜力;三是通过嫁接互联网,房地产能大大降低与政府、体制等的摩擦和打交道的成本,转为跟“人”打交道,越是靠近“人”,生意就越靠谱。

    冯仑最后暗示有可能与该产品合作,而万通最近也在开发一些房地产“定制”的项目,他本人则逐渐向VC转型,投资一些“靠谱”、“好玩”的公司,房宝宝有可能是其中之一。“我们这一辈已经老了,房地产也不可能永远是主流,以后还是要靠年轻人的”,冯仑称。

  财政部部长楼继伟近日主持召开部党组会议,对财政部贯彻落实十八届四中全会精神进行部署。他要求,按照科学立法、民主立法的要求,扎实推进财政立法工作。推进增值税改革,完成增值税立法。完善消费税制度,加快资源税改革,建立环境保护税制度。抓紧修订《税收征管法》,促进依法治税。

  依法履行财政执法职责,建立健全财政行政执法责任制,严格财政行政执法责任和权限,建立财政部门权力清单制度和财政重大事项决策制度,完善财政决策风险评估机制,强化对财税违法行为的监督检查,完善纠错问责机制。贯彻落实好新《预算法》,建立全面规范、公开透明的现代预算制度。强化预算约束,加强预算执行管理,依法建立地方政府举债融资机制,清理规范税收优惠政策。

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