住建部推动REITs试点

2015-01-16 03:15:54 来源:证券日报

    制度瓶颈尚待破解

    ■本报见习记者 吕江涛

    有关房地产行业的融资以及相关金融创新,似乎从来没有获得像如今这样的宽松环境。房地产企业热盼已久的融资工具房地产信托投资基金(REITs)在经历诸多监管层面的反复与转折之后,终于有望取得阶段性的突破。

    1月14日,住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出,通过建立住房租赁信息政府服务平台,积极培育经营住房租赁的机构,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

    事实上,早在2009年我国即已开始研究REITs的试点,央行联合银监会、证监会等部门成立“REITs试点管理协调小组”,明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业,但由于诸多阻碍,REITs在中国一直停摆不前。直到去年11月,市场传出REITs有望在北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)四地展开试点消息,REITs在中国的发展才算迈出了实质性的一步。

    住建部在《意见》中指出,为了充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应,积极鼓励投资REITs产品,要求各城市积极开展REITs试点,并逐步推开。《意见》要求,各级住房城乡建设主管部门要从五方面加快推进住房租赁市场发展。要建立住房租赁信息政府服务平台,出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息,承租人可发布租赁房屋的需求信息等。

    虽然信托公司研究REITs多年,也准备多年,但信托公司的REITs一直没有发展起来。用益信托研究员帅国让认为,一方面该类业务对投资、管理和人才的专业化程度较高,另一方面政策的支持力度不够,在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善,并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律,其中涉及过户登记制度还不完善、流程复杂,资产评估难等系列问题。

    住建部在此次发布的《意见》中指出,推进REITs试点有利于促进住房租赁市场的发展,有利于解决企业的融资渠道,有利于增加中小投资者的投资渠道。

    不过,在很多房地产以及资管方面的专家看来,REITs在中国的推开还存在税收方面的阻碍,若针对房地产高昂的税收无法给予相关的红利,那么市场融资能力将十分有限。

    据了解,国内目前并没有税收优惠政策,在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中,各方都需要缴纳较高的税费,并且存在重复征税的问题,这使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求,使其吸引力下降。粗略统计,国内REITs的收益率需要13%-15%才能达到REITs收益的基本要求,这也说明,我国若没有相应的免税政策出台,REITs将无法得到规模化发展。

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