朱中一:顺应互联网+趋势 推进房地产业转型与创新

2015-08-12 10:29:00 来源:金融界网站

中国房地产业协会原副会长 朱中一

  金融界网站讯 8月12日上午2015博鳌房地产论坛在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店开幕,金融界网站进行全程直播。论坛上,中国房地产业协会原副会长朱中一先生进行开幕演讲,他提到近两年来兴起的“互联网+”潮流,正在引发经济社会的变化,也是大众创业、万众创新的一个重要方面。在房地行业,电商对商业地产的冲击已是不争的事实。

  朱中一认为房地产业可以从以下两个方面顺应互联网+的发展:一是通过互联网+金融、互联网+众筹等,拓宽房地产融资渠道,并根据消费者的需求进行开发二是通过互联网+建筑工业化,来推进住宅产业化,因为在房地产项目的开发建设中,我们的建造方式仍然传统粗放。

  以下是朱中一演讲文字实录:

  主持人:感谢岳市长为我们带来的三亚市发展房地产业的相关情况,谢谢您的介绍。

  2015年中国经济与房地产的互相影响深刻,在经济稳增长的条件下,房地产成为了受益的一方,而房地产回归活跃的同时,也为经济的增长贡献了不小的力量,今天上午的议题是“宏观篇、中国经济与房地产”,在今天上午的时间,我们非常荣幸地邀请到中国房地产业协会原副会长朱中一先生;著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲先生;香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生;中国房地产业协会副会长 任志强先生;交通银行行情601328咨询)首席经济学家 连平先生等嘉宾为我们奉献精彩演讲。此外,上午大会还安排了博鳌房地产论坛传统重头戏"博鳌铿锵行主题讨论"以及"地产精英 博鳌论剑"。

  首先我们有请中国房地产业协会原副会长朱中一先生为本次大会致辞并作主旨演讲。他演讲的题目是:转型与创新时期的房地产业发展趋势。有请朱中一先生。

  朱中一:各位领导、各位专家,女士们、先生们,大家上午好!非常感谢主办方邀请本人来参加这次论坛,虽然我从2007年以来每年都参加,但是因为今年根据国家的规定,我的职务已经卸任了,这次是以社会人士的身份来参加会议,所以我特别感谢主办方。

  我发言的题目是“转型与创新时期的房地产发展趋势”。

  房地产业是关系国计民生的重要产业,与经济社会的发展和相关产业的发展关系密切。3月下旬以来,在一系列利好政策的支持下,二季度,全国的房地产市场明显回暖。1-6月份,全国商品房销售面积增速由负转正,同比增长3.9%,其中6月份增长16%;商品房销售额一季度同比下降9.3%,上半年增长10%,为经济的稳增长作出了贡献。7、8月份由于季节性等原因,全国商品房的销售量估计低于6月当月的销售量,这与近几年的情况相似。

  随着销售量的回升,一些地方的房价也逐步止跌企稳或略有回升。二季度房价环比上涨的主要是深圳等一线城市和少数的热点城市,多数的二线城市房价总体平稳,大部分三线城市房价仍在下降,但降幅收窄。7月份,一些城市随着住房成交量的环比下降和股市的深度调整,房价的涨幅也在趋缓。深圳也是如此。

  今年的后几个月,在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下,自住性、改善性需求还会继续释放,全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定。

  在看到房市总体积极向好的同时,我们还必须要清醒地看到存在的问题。从市场角度分析,当前的问题主要有两个:

  一是一些三四线城市和少数二线城市商品房去库存压力依然很大。一线城市和多数二线城市从4月起商品住宅去库存的速度有所加快,如5月末,全国商品住宅的待售面积比4月末减少了121万平方米,6月末比5月末又减少了191万平方米,但三、四线城市和少数二线城市、特别是东北、西北和华北的有些城市去库存压力仍然较大。另外,就全国而言,尽管商品住宅的待售面积在减少,但商业营业用房和办公楼待售面积在继续增加。6月末,全国商品房待售面积仍有65738万平方米,比5月末增加了72万平方米,其中,办公楼待售面积比5月末增加了35万平方米,商业营业用房待售面积增加了103万平方米。有些地方去库存压力大与那里产业发展不均衡或传统产业转型缓慢、内生动力不足、人口聚集能力不足和居民消费能力有限有关;有些地方去库存压力大与那里在建规模大有关。

  二与去库存压力大关联的是,房地产开发投资增速下降和房屋新开工面积、土地购量面积等开发类指标的同比下降。1-6月,房地产开发投资同比增长4.6%,比1-5月回落0.5个百分点,其中,辽宁、黑龙江、内蒙古、吉林、宁夏、云南、湖南等7个省区为负增长;房屋新开工面积同比下降15.8%,降幅比1-5月收窄0.2个百分点;土地购置面积和土地成交价款分别下降了33.8%和28.9%,降幅比1-5月分别扩大了2.8个百分点和3.1个百分点。对这些指标的增速下降或同比下降,我们应当关注。相信地方政府比我们更加关注。在当下高库存的地方,上述一些开发类指标的下降是意料之中的,是企业和政府理性的表现,也是结构调整阵痛期中无法回避的问题。对库存量处于合理区间的城市,应力求使这些指标能保持合理的增长。对供应偏紧的城市,应增加土地和住房的有效供应。随着量价的逐步企稳或回升、相关开发类指标也会逐步向好。目前一线城市和部分二线城市的土地市场已有回暖的迹象。

  我国的房地产业经过了十几年快速发展后,房地产市场的供求关系已发生了明显变化。就全国来说,已由过去的供不应求转向供求总体平衡。再加上政策环境的变化和国家宏观经济正处于由三期叠加向新常态的转型中,房地产行业高增长、高利润的时代已经过去。今后将进入按需求开发的时代、既注重品质又注重性价比、并能提供配套服务的时代。我们面临的机遇与挑战并存。

  一、新型城镇化的推进,及一路一带、长江经济带的建设等,对房地产业的发展带来了机遇。

  我国2014年底的城镇化率为54.77%,离2020年城镇化率要达到60%的目标和发达国家不低于70%的标准还有很大的距离。仅2020年前,就要解决好3个1亿人的问题,即已在城镇的1亿常住农业转移人口的市民化,通过棚户区、城中村改造改善1亿人的住房条件,中西部1亿农业人口转移到城镇。对前两个1亿人的问题,政府已做出安排,包括完善市场配置与政府保障相结合的住房供应体系,加强棚户区改造、城中村改造和既有社区的改造,在棚户区改造中扩大货币安置的比例,及完善公共租赁住房制度,培育和发展住房租赁市场等,来解决他们的住有所居问题。对后1个亿人的问题,相信政府也会制定鼓励和扶持政策。因此,无论是城镇原居民的住房改善,还是新增农业转移人口的住房需求,房地产仍有较大的发展空间,再加上一路一带、长江经济带等建设,我们对未来的市场应有信心。关键是要按照城镇化的发展规律,坚持以人为本,坚持产城融合,引导产业导入和人口聚集,并通过户籍制度的改革、农村集体用地的改革和已进城农民工家庭宅基地的流转,促进大中小城市的协调发展,促进房地产业与相关产业的协调发展和与城镇化的协调发展,把居民对房地产的真实需求落到实处。在房地产中,住宅业仍是主要的业态。当然,今后的市场,新增的比例将逐年减少,盘活存量的比例将逐年增加。

  今年是完成“十二五”规划、制定“十三五”规划的关键之年。按照《国家新型城镇化规划(2014-2020)年》的要求,要深化住房制度改革,进一步完善市场供应和住房保障体系,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,到2020年,城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%。调整完善住房、土地、财税、金融等方面的政策。有关部门要共同推进房地产长效机制的建设。要推进不动产登记和全国住房信息联网,推进房地产税立法。房地产税立法已列入十二届全国人大的一档计划。各城市还都要在调查研究、住房信息联网的基础上,根据当前市场的实际情况和“十三五”的需求,认真编制城市住房发展规划(包括住房保障规划),确定住房建设总量、结构和布局,确保住房用地稳定供应;引导企业按需求进行开发,促进市场持续健康发展。

  二、新兴产业、养老服务业、旅游业、文化产业、健康产业、商业服务业(物流配送中心和社区服务业)的发展,也为房地产业的发展提供了新的空间。

  如人口结构的变化,包括人口的老龄化、计划生育政策的调整、家庭的小型化及近几年离婚率的上升等,对住房的需求都会产生影响。特别是为应对快速人口老龄化的趋势,我们就要建立与居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑相匹配的老年住区体系(含适老化住宅、医养结合等配套的设施建设,及运营管理与服务体系等),但这项工作还在起步与探索阶段。今后的重点与难点是既有住区的适老化改造,同时新建小区必须按人均0.1平方米的要求配建养老服务设施。我们的企业还可以开发集居家养老、社区服务与机构养老为一体的复合型住区,或参与机构养老的开发建设与运营管理及服务。又如,为适应居民消费升级的需要,广大居民在吃穿住行基本解决后,自然会更加重视旅游、 健康与养生,需要我们提供相应的产品。旅游业正处在由观光旅游向观光、休闲、度假旅游并重的转型中。我们的旅游地产如何真正开发适合广大居民、主要是中产阶级适用的分时度假、分权度假和旅居类连锁产品。如何将现在在旅游地存量比较大的住宅小区、或上世纪九十年代一些政府部门和国有单位办的疗养院、培训中心改造成旅居类出租房和连锁产品,已有一些单位和网站在积极探索。我们希望有关单位也积极探索这个问题。

  三、顺应互联网+的发展趋势,推进我们行业的转型与创新。

  近两年来兴起的“互联网+”潮流,正在引发经济社会的变化,也是大众创业、万众创新的一个重要方面。在房地行业,电商对商业地产的冲击已是不争的事实。今后,不仅能实现供需的信息对等,重构需求,有利促销;还能拓展到从策划、投融资、规划设计、施工、材料采购、营销、物业管理和租赁服务等各个环节;要坚持以客户为中心,重构产业链,推进跨界合作和资源整合,推进智能家居和智能社区建设。这方面,我认为最重要的有两点。

  一是通过互联网+金融、互联网+众筹等,拓宽房地产融资渠道,并根据消费者的需求进行开发。因为房地产行业是资金密集型行业,这方面的创新既有必要,也是发达国家的通行做法。还要通过互联网的平台,实现与消费者需求的对接,根据消费者的需求进行定制式开发。这实际上也是一种合作建房、合资建房的形式。为规范互联网金融的风险,有关部门已加强了监管的力度。我们的企业在探索互联网众筹等产品时也要制定大家认可的规则,各方面必须要坚持诚信、履行承诺,防范风险,保障各有关方面、尤其是投资人与消费者的合法权益。

  二是通过互联网+建筑工业化,来推进住宅产业化,因为在房地产项目的开发建设中,我们的建造方式仍然传统粗放。今后,新型建筑工业化和住宅产业现代化主要体现在五个方面,一是建筑设计标准化,二是部品生产工厂化,三是现场施工装配化,四是结构装修一体化(扩大全装修比例,逐步取消毛坯房销售,这肯定是方向),五是过程管理信息化。还要推行主体结构和填充体基本分离、管线、设备便于维修和更新的百年建筑。我们在这方面的任务还很重。另外,还要注意延伸业务,加强社区的配套服务。只有这样,才能更好地提高产品的性能与寿命,才能赢得百姓的满意。

  总之,市场化的改革更有利于激发企业的活力,不断完善的长效机制和正在组织制定的“十三五”规划更有利于稳定市场的预期。我们深信,有实力、有创新能力的企业一定能在转型创新中越做越好,越做越强。我国的房地产业在各方面的努力下一定能向平稳健康的方向发展。

关键词阅读:朱中一 博鳌房地产论坛

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