向松祚剖析:房价有无泡沫?高房价能否持续?

1评论 2016-08-12 12:30:24 来源:金融界网站 打板粤泰股份错在哪?

  金融界网站讯 8月10日-13日,2016博鳌房地产论坛在海南三亚举行,金融界网站全程进行图文直播。著名经济学家向松祚在论坛上就大家普遍关注的房地产行业的热点问题进行了相关的解读。

向松祚

著名经济学家向松祚

  以下为部分文字实录: 

  我想我们今天思考房地产的问题,不仅仅要停留在房地产这个行业本身,你要跳出房地产行业,你要看到中国经济的全局。当然,过去一年多来,大家都很开心,房地产价格涨得很快,甚至是疯涨,我看到很多上市公司的报告,房地产上市公司也赚了很多钱,但是我下面这五组数据,希望能引起大家重视。

  第一是总量,昨天上午巴曙松博士的演讲里面提到,中国现在商品住宅的总量已经竣工的和快要竣工的是250亿平米,我看到另外两个数据,说中国住宅的存量是220亿存量,还有一个数据说中国住宅的总量已经超过300亿平米,达到了320亿平米。

  为什么我要提这组数据呢?无论是220亿还是250亿,还是320亿,我想说明一个事实,从党中央、国务院确定的人均住宅面积30平米来计算,中国大规模建造房子的时代大体上已经结束了,这使房地产行业面临的一个根本性的转型,现在很多房地产领袖的企业都在转型,他们已经看到这个趋势。房地产业规模已经如此庞大,未来建造房子的空间,投资的增速不可能再快速增长,数万家房地产企业未来做什么呢?这是一个问题,我也没有具体的答案。

  第二个数据是关于房价。我想这个问题是大家讨论了很多年的,我从来没有做过明确的判断,我认为经济学是没有推测能力的,这是我跟我的同行很大的不同。但是我今天要说这个数据,是希望引起大家的重视,是不是已经有了问题,房价有没有泡沫,中国的房价能不能持续,中国的房价是不是健康,这不仅仅是一个中国房地产的问题,这是关系中国经济全局,乃至社会全局的一个大问题。

  也是昨天有几位都提到这个数据,现在中国的平均房价每平米已经超过7000元人民币,按照100平米的一个标准房子来算,房价就是70万,这是什么概念?70万已经超过我们人均GDP的14倍。人均GDP和人均收入不是一个概念,人均收入比人均GDP要低得多,现在的人均收入,去年的数据也不到3万人民币,按三口之家来计算,我们家庭收入也就10万人民币,全国平均的100平米一套的总房价,已经超过了一个三口之家全部收入的7倍以上。北、上、广、深、杭现在的均价已经接近5万块,100平米的房子就要500万,这是什么概念呢?

  我们也做过一些统计,500万已经超过了北、上、广、深、杭所有的高薪阶层年收入的10倍,普通老百姓(行情603883,买入)年收入的20倍到30倍。在美国房地产狂飙有两个时期,一个是华尔街崩盘之前的1920年,一个是2008年金融海啸前的一个时期,美国最高也就是达到8倍。日本房地产泡沫最高的时候,这个比例是15倍,中国早已超过了这个比例。当然中国有特殊的体制原因,我只是把这个问题提出来,各位自己去思考,这里面有没有不健康的因素,有没有潜藏的危险。  

  第三,我们在座的各位企业家都认为房地产是中国的支柱产业,但是中国的房地产对广义的GDP和狭义的GDP的贡献也就是20%,但是这个行业拿走了全部社会融资的42%,这是监管部门的数据。我们占用的资源和我们对经济的贡献的比例是不是合适,我也想请各位思考。

  第四,最近我参加一个财政政策的研讨会,相关的专家拿了一堆的数据,其中有一个数据是,地方政府的财政对卖地收入的依赖程度,全国平均已经超过了50%,最低的依赖程度超过30%,最高的城市已经超过了80%,也就是说当地政府的实际的财政开支有80%是依靠卖地的收入,这个能否持续?

  第五,中国的财富贫富的分化,中国现在的基尼系数是多少呢?官方曾经公布过基尼系数,我们的基尼系数是0.47。基尼系数是经济学家发明出来的,基尼系数最高值是1,这个1以为着一个人拥有着全部财富,最低是0,0就是每个人的财富完全是一样的,完全平均。0.47是什么概念?

  美国在西方发达国家里面是贫富分化最为严重的,所以美国这些年一直在讨论一个1%的问题,就是1%的人控制了太多的财富,这个比例大约是47%。美国1%的人控制了这个国家47%的财富。中国官方发布的基尼系数是0.47,美国的基尼系数也只有0.42。还有一个报告,中国在2002年的时候,20%的人拥有全国80%的财富,到2012年的时候,10%的人拥有90%的财富。

  这些数据不可能完全准确,各位都可以去反驳,但是我想这些数据说明了一个问题,中国的收入差距和贫富的分化可能正在日益的恶化,这绝对不是一个好的消息。而这里面根据我们的研究,房地产在其中起到了重要的作用。

关键词阅读:2016 博鳌 地产论坛 向松祚 高房价

责任编辑:魏杨帆 RF13476
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