【博鳌聚焦】六大经济学家如何预测房地产市场未来?

1评论 2016-08-12 12:45:06 来源:金融界网站 如何根据对手盘判断龙头股买点

著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮、交通银行首席经济学家连平、著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲、中国银行业协会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家巴曙松、原农业银行首席经济学家、著名经济学家向松祚、著名经济学家贾康对于房地产市场的热点问题,比如高房价、去杠杆等发表了精彩的观点。金融界网站将最精华的观点梳理后,与大家共享。

  金融界网站讯 8月10日-13日,2016博鳌房地产论坛在海南三亚举行,金融界网站全程进行图文直播。

   著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮交通银行(行情601328,买入)首席经济学家连平、著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲中国银行(行情601988,买入)业协会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家巴曙松、原农业银行(行情601288,买入)首席经济学家、著名经济学家向松祚、著名经济学家贾康对于房地产市场的热点问题,比如高房价、去杠杆等发表了精彩的观点。金融界网站将最精华的观点梳理如下。

  一、陈淮

  关于房地产去库存

  很多人都是政府想方设法动员老百姓(行情603883,买入)买房子,把房子卖掉就叫去库存化,直观的意义上这样的,但是去库存从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现,房地产业供大于求和供不应求的反复交替,本来就是这个领域中常态的现象。

  去库存应该有“四个结合”:和城市结构的调整相结合;和发展租赁市场密切结合,和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合;和风险的合理配置密切结合,不是让一些国企把房子买下来持有着,那就叫去库存化了。

  关于房价贵

  市场经济是要赚钱的,不像有些媒体说的,以为房价贵就是因为开发商多挣了钱,开发商流着道德的血液,房价就能降下来。不是的。因为有了开发商的参与,因为有了分工,使消费者得到了比他自给自足的生产更大的剩余,这才叫市场经济。

  二、连平

  关于房地产去库存

  一个是去库存,一个是分化,对市场分化认识的不足,以及把去库存问题看得过于严重了。我觉得现在去库存这个问题看得太重了,我们国家的城镇化还有很大的发展空间,按照国务院的说法是两个一亿,就是1亿的农民工要变成市民,还有1亿农民要从农村到城市里面去。所以这种情况下,我们完全可以从容地去库存,不必操之过急。操之过急往往容易带来一些相关的政策有偏离度,会有一些扭曲,因为急急忙忙出来的政策,哪儿着火了就去救火,这时候出的政策往往不会非常合理和贴切。所以我觉得从长期来看,从未来5年来看,去库存可以是一个非常从容的过程,不必操之过急。

  关于降息

  受制于两个因素,当然还有别的很多因素的制约,但是这两个因素是最重要的,第一个就是负利率。2014年4季度以来,经过6次降息,一年期人民币存款的利率已经降到了1.5%,而CPI是在2%上下,现在运行在1.5%到2%这个区间,接近2恩%,可能未来会稍微高一点,所以2016年以来,已经处在一个负利率的状态。所以从现在开始往明年,如果说这个政策没有大的变化,负利率状态将会持续。负利率状态的持续,通常伴随着在这之后出现资产价格的上扬和通货膨胀。

  第二,降息受到了贬值的压力,可以说这个贬值的压力对降息的制约比起负利率来说更为严重。负利率可能在未来两年、三年,甚至于更长时间会出现问题,但不是眼前所出现的问题,眼前的问题往往是最难受的问题,是特别需要认真对待的问题。

  关于降准

  当然我们中央的政策是不搞大水漫灌,但是事实上由于地方政府债务的置换,我们看到银行信贷要多放2万多亿,整个上午要放10万亿的贷款,说明实际性的增量已经比较高。在这种情况下,它还能再搞准备金下降,希望银行再更多的投放信贷吗?这不是它的政策目标。

  相反,我认为可能下半年银行信贷这一块作为中央银行货币当局,在管理信贷投放的时候可能会适当的谨慎,会合理的收紧,而不是一味的继续这样大幅度的投放,所以这才是存款准备金率为什么迟迟不调的主要原因。

  关于房地产杠杆率

  中国把房地产行业作为一个整体来看,它的杠杆率并不高,还是属于一个相对比较合理的状况,房地产企业的杠杆率是相对高了一些,未来要相对合理的来加以控制它的增速。

  从新增个人购房贷款和商品房成交额的比例来看,我们大概占到48%,虽然这个比例迅速上升,但是还是低于2010年的70%的水平。跟过去相比还是比较低的。美国次贷危机后,房贷余额占到住宅总市值的比重达到40%左右,比我们现在要高得多。中国的首付比较高,为按揭贷款提供了比较大的安全边际,居民部门的杠杆率还是有进一步提升的空间。

  三、樊纲

  关于高房价

  高房价的板子不仅要打在地方政府的头上,这些问题都是政策性问题,打在中央政府的头上,你在中央政府层面上,这些政策不调整、不改革,下面的很多问题是解决不了的,房价两极分化的问题,相对来说是一个战略性的、全国性的问题。

  四、巴曙松

  关于居民部门杠杆率

  房贷收入比增长非常快,已经接近发达国家的水平,我们看到美国的房贷收入比从2001年开始持续的飙升,居民偿付房贷的能力持续的恶化,2007年泡沫破灭之后,才开始大幅的回落。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升,2000年左右达到0.6左右才增速趋缓。中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46,已经超过日本的泡沫时期的水平,而且目前仍在飞速上升,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,我们预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

  关于房地产市场新趋势

  分化与同化并存,新房高端化,一线城市的二手房化 ,改善型需求成为主导,财富效应突出 。

  五、向松祚

  关于高房价

  北、上、广、深、杭现在的均价已经接近5万块,100平米的房子就要500万,这是什么概念呢?500万已经超过了北、上、广、深、杭所有的高薪阶层年收入的10倍,普通老百姓年收入的20倍到30倍。

  为什么过去一两年,特别是去年下半年开始,房价出现快速的上涨,甚至某些城市出现了疯涨?是刚性需求吗?是大家都讲的改善性需求吗?其实这个原因也很简单,刚才几位也间接谈到,因为去年出现股灾以后,很多资金跑到房地产。所以我想这些问题集中起来,我不想做出一个结论,我只是提出来供大家去思考,我们中国的经济,我们的房地产是否真正是一个健康的状态,我们潜藏的问题到底在哪里。

  坦率地说,我对最近这个房价疯涨、地王频出深表担忧,这并非说明了中国经济的健康,也并非说明了中国房地产的健康,恰恰说明中国经济的不健康,和中国经济面临着极巨的脱实向虚的结构性的失衡。大家知道我们今年民间投资只有2.8%的增长,国务院领导非常着急,组织了调研,有些调研报告我也仔细摆渡过,其中就提到相当一些制造业企业,他们拿到了银行贷款,根本就没有进行实体投资,而是去炒房了。

  六、贾康

  关于房地产企业发展方向

  如果是借用郁亮的话来说,前面一段时间房地产的黄金时代过去了,新的白银时代即将到来,而白银时代的特征是,赚钱不像黄金时代那么容易,但仍然是含金量很高的时代,这个时候改变的就是阶段上分化的特征非常明显。

  未来早晚它会转到另外一个时代,比如可以把它称为黑铁时代,那就更沉稳了,那是未来的事情。现在在白银时代这个阶段上,我觉得这是必须顺应改变,而我们自己做出新的核心竞争力这方面特定的设计和追求的要点。

  现在二手房的交易越来越多,二手房伴随的还有一个概念叫做老旧小区,老旧小区需要做什么样的改造呢?就是过去没法配电梯的多层住宅,现在越来越明显地需要配上电梯了,谁在这方面捷足先登,这个市场是客观存在的,至少我观察中国已经形成的存量里面,老旧小区改造里边,它对应的投资取得回报的机遇至少是改变中间的一个点,这些我觉得是需要再进一步研究市场,在改变中间掌握到有所作为的空间和机遇的。

关键词阅读:博鳌房地产论坛 陈淮 连平 向松祚 巴曙松 贾康 樊纲

责任编辑:江欢
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