中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

1评论 2017-03-27 19:28:50 来源:樱桃小房子 作者:樱桃 感谢300643

  3月26日,周小川在海南博鳌论坛上说,“货币政策经过多年QE,全球已到达周期尾部。”这意味着货币政策将难以持续,信贷偏紧的日子来临。这让市场高度紧张....

  文:樱桃 来源:微信公众号公号“樱桃小房子”

  周行长还说,当货币政策宽松,很可能会导致通货膨胀,或金融泡沫、房地产泡沫,这是当初没有预料到的。但当时为了解救对抗金融危机,也没办法,政府需要取舍。

  言外之意,周行长这是变相的承认了货币宽松导致房地产泡沫,中国的楼市泡沫到底有多大?如今,当货币紧缩周期来临,泡沫会不会破裂,哪些城市最危险呢?

  一、泡沫系数多大?

  国际上通行衡量房子泡沫大小的指标有三个:房价收入比租售比、空置率

  下图是2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

  

  2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫情况

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

  易居根据房价涨幅和收入测算出三个等级的泡沫:

  1、深圳泡沫超过118%,泡沫明显;

  2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%,属于小型泡沫;

  3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原,这12个城市泡沫数值在35%-17%之间,除了存在数据异动的宁波和石家庄之外,其他10城属于微型泡沫。

  需要说明的是,这是截至去年三季度的数据,因为北京、广州和一些二线城市在去年四季度到今年一季度还在大涨,房价收入比和泡沫数据有所低估,但深圳上海这半年保持稳定,差不多能反映目前的现状。

  泡沫指数多少才算高?拿国际的三大参数生搬硬套,根本没法得出结论,比如美国2005年的房价收入比到达历史最高峰才6.4,但楼市泡沫在2007年才破灭,日本在房地产泡沫破灭前,东京都市圈的房价收入比最高达到18,去除税费大概在12左右。香港1997年最高是38.7,但2003年降到13.2时又再次回升,一直到2011年达到最高44.7,房价至今也未破裂

  深圳去年的房价收入比达到了38,是中国房价收入比最高的城市,租售比就更没法比了,年租金回报率才1.2%,空置率倒是很低,不像惠州那样的鬼城。

  而且深圳的房价收入比在08年都超过了国际指标6,2014年也到了20,那时候看也觉得泡沫已经很高,但现在回看那时候的价格,没人会觉得有泡沫,中国人愿意双方举三代之力给一对小年轻夫妇买房,简单算一个城市居民的可支配收入是没法真实反映购买力的。

  再说租金回报率是很低,但中国就喜欢自己买房才感觉有个家,因为租房太折腾了,搬家搬到累觉不爱,而在美国就完全不同,赶租客走可以投诉业主,法律是保护租客的,租房比买房更方便划算,所以根本没法直接对比这些参数。

  最近还非常流行一个说明泡沫大小的数据,就是中国房地产总值与GDP的比值也达到了惊人的250%,超过了美国(2006年约170%)和日本楼市泡沫高峰(1990年约200%)时。

  还有M2/GDP数据,以及劳动力人口到达顶峰等各种数据的直接对比,都证明中国泡沫已到破灭时。

  如果仅是以这些数据判断中国楼市泡沫要破灭,我认为依据不足,因为中国与美国、日本的M2计算方法不同,没有可比性。同时,中美日的人口差异较大,中国的劳动人口、购房适龄人口总数依然在高位。

  最关键的是,中国2016年底的城镇化率还只有57%,农民转至城镇的购房需求依然很大,只是需要时间积累首付款,日本泡沫破灭时,城镇化已经在百分之七八十了,美国就更高了。

  人口和城镇化进程是中国房地产白银时代最有力的支撑。

  但是当货币紧缩周期降临时,泡沫指数无论高低,短期都到头了。

  二、居民杠杆有多高?

  下面看几个指标,说明我国居民杠杆高低。

  1、个人购房贷款余额/GDP

  2016 年 12 月末,金融机构人民币各项贷款余额106.6 万亿元,同比增长 13.5%。

  2016年12月末,房地产贷款余额26.68万亿元,同比增长27%;全年增加5.67万亿元,同比多增2.08万亿元,其中,个人购房贷款余额 19.14 万亿元,同比增长 35%,,全年增加 4.96万亿元,同比多增 2.31 万亿元。

  房地产贷款占总的贷款比重是25%,其中个人购房贷款余额占比17.9%。按照这个增速,预计今年占比是20%左右。

  所以周小川去年今年都在说,个人住房贷款占银行的总贷款,有的国家占40%-50%,中国只有百分之十几,个人住房加杠杆的逻辑是对的。(这个指标,意味着个人购房的杠杆高低,也意味银行的系统性风险大小,杠杆越低,银行风险越小。)

  再看个人购房贷款余额占GDP的比重是,19.14/74.4(万亿)=25.7%。

  美国房地产泡沫不断膨胀,是2000年至2007年,住房抵押贷款占GDP比例由48.2%上升至75%。

  2、城乡居民收入/GDP

  我们也不能光拿贷款占GDP比重直接对比发达国家,还要看收入占比。如果收入占GDP比重不高,而个人负债率又高是非常危险的。

  我算了下,2016年我国城乡居民收入是32.9万亿,占GDP的比重是44.27%。

  如下图, 我国城乡居民收入占GDP的比重(%)这些年一直是下滑的, 2011年可以直接看成2016。

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

  而西方发达国家居民收入占GDP比重一般为50%—60%,美国为65%,日本是60%,英国高达71%。

  对比之下,2016年我国个人购房贷款占GDP的比重25.7%,居民收入占GDP比44.27%,前者低于后者比值18.57%。如果按照此数据算,中国的个人住房抵押贷款确实还远没有达到美国泡沫后的数据。

  这也是周行长为什么鼓励老百姓(行情603883,买入)加杠杆,好让政府和国企转移杠杆的原因,除了一二线城市大家的金融意识强,知道利用贷款带来最大的房产增值收益外,大部分三四五线城市的人其实是不太喜欢贷款背负债务的,一套几十万的房子,算下30年要还银行几十万利息,天啊,亏大了,能不贷就尽量不贷,因此家庭负债率并不高。

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

  目前负债最高的还是企业,尤其是国企单位,占尽各种资源,盈利能力又非常差,不过未来国企缩编裁员改革,是大势所趋,不然永远没救。

  3、房地产业总贷款/GDP

  2016年底,中国房地产业吸收的总贷款规模(26.68万亿)占中国GDP(74.4万亿)的比例是35.8%。回想2007年底,美国住房抵押贷款占美国GDP的比例高达103%。

  整体而言,我国居民负债,以及房地产业的杠杆还是偏低,这说明即使中国房价真的下跌,中国家庭也不会破产,中国银行(行情601988,买入)业也不会崩盘。所以不要以政府害怕房价下跌银行倒闭为由,来要挟房价不能调整。

  三、短期回调的逻辑

  看完前面的内容,你可能觉得中国房地产整体安全,但我为什么又要看空呢?我上面是想从全局来反映中国楼市还没有到大周期的拐点,其实上面更适合以后在抄底时拿出来说。)

  但这不代表短期不会调整,就好像08年一样,由外部引爆的金融危机,同样导致中国楼市大跌。

  又好比09年那一轮地产大涨后,泡沫较大的温州、鄂尔多斯(行情600295,买入)、海南等省市同样调整了好几年,但这并不妨碍中国整体房地产继续往上。

  那短期为什么会回调呢?

  因为这两年一二线城市房价确实暴涨过快,全民疯狂炒房,炒房的资金难道都是自有资金吗?显然不是,房价节节攀升时,刚需已经无力接盘。

  2016年,个人购房贷款余额激增过快,同比增加4.96万亿,预计2017年在庞大的三四线去库存刺激下,还将增长5万亿,如下图。

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  同时,中国的实体经济萎靡不振,短期内居民收入增幅远远落后于房价增幅,企业裁员降薪潮流滚滚。

  目前看,居民负债率整体虽然不高,但在经济危机发生时,容易发生多米诺骨牌效应,一旦形成下跌预期,市场的危机放大,又会恐慌性抛盘,形成踩踏。

  同时,居民还款能力,是基于现有的收入以及未来稳定的收入来源,一旦裁员,降薪,你的收入下降,偿还能力就会受影响。

  此外,很多投资客通过利用杠杆短炒,预期政府调控周期在2-3年,因此只预备了两三年的还款资金,而一旦调控周期过长,超出原有的规划时间,后续的月供资金就会出现问题。

  没看到最近北京、厦门已经出台了打击投资客的政策吗,彻底锁死资金,想卖都不行。

  最大危机来自于哪?

  主要是外部环境在变,美国重回强势增长周期,全球货币缩紧大势所趋,这些利空能否支撑短期的高房价,值得我们高度怀疑和警惕。

  因为以往各国危机,泡沫破裂的导火索,都是由国际外部环境引爆,但这一点现在被我们的多头们都忽略了,总是简单的以过去调控历史来下结论,认为房价是越调越涨,与其观望等待不如赶快上车,形成固有思维,因此完全不顾前面的地雷,义无反顾冲着去买房。

  其实国家已经意识到潜在危机了,不然不可能那么严控外汇储备流失。同时,因为美国回到加息周期,中国如果不提升利率,那外储就会继续流失,没有了外储,我们就没有家底了。而一旦提升利率,购房持有成本的提高,累积到一定程度,房价必然下跌。

  那为什么现在紧锣密鼓调控之后,房价还在涨呢,还没有回调呢?

  开车踩急刹车会撞到头知道吗?要想平稳的停下来,你得慢慢减速,但还是会滑行数百米对不?同样的道理,中国收紧货币,信贷也不可能一下就急降,只能缓慢的减少,不然就是硬着陆,所以上涨调控后,房价不会立竿见影就下调,至少需要耐心的等待半年以上。

  四、哪些城市危险?

  本轮房价过快上涨明显加大了居民购房压力,而且投机性购房也迅速从一线城市蔓延到二三四线,这会透支后面四五年的发展空间。现在局部城市的风险已较大,只要货币收紧,泡沫很容易捅破。

  下图是我从各个地方统计局整理的数据:

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

  (点击图片可放大查看)

  有的城市没有公布个人住房贷款余额,不过可从住户贷款里窥见一斑,因为住户贷款至少超过八成是住房贷款,其余为汽车贷款和消费贷款。

  住户贷款和存款的比值,即为常住居民负债率,厦门排第一,深圳第二,但是考虑到人均贷款额,深圳占全国居民33.37万亿总贷款额的4.5%,以及房价收入比,深圳比厦门要高,且人均可支配收入明显低于北京上海苏州。

  居民的购房贷款杠杆率是多少呢?下面以深圳为例

  深圳2016年的住户贷款余额为14949亿元,同比增加4193.98亿元,其中,短期贷款增加543.29亿元,中长期贷款增加3650.68亿元,这其中除了汽车贷款外,消费贷款仍然是变相流进了楼市。

  来自人民银行深圳中心支行的统计显示,2015年12月末,深圳房地产贷款余额为10286亿元,首破万亿元关口,同比增长29.2%。其中,个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40%。2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。而2016年,据人行的数据,深圳个人住房贷款余额已超万亿,同比增长2500亿左右(深圳没有对外公开,不知是不是怕吓到人,樱桃自己找的)。

  仅仅是2015年、2016年两年的新增住房贷款就将近6000亿元,比过去二十年来的累计额还多出一千亿,这样一个爆发式的数据,激增的泡沫,简直不敢想象。

  人行深圳中心支行的数据显示,深圳按揭平均成数也高,2015年12月份达到65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点,可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。房价真要下跌35%以上,很多家庭财产会变成负资产。

  此外,市场的“首付贷”产品很多,相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起,甚至有银行介入其中,为购房人变相发放可用于首付的贷款,比如消费贷、信用贷、装修贷等。

  下图是供求比和价格走势,来源于深圳房地产信息网。除了09年、2015和2016年,深圳的供求比都处于供过于求状态,所以不要总拿深圳土地面积小说事。

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

  从贷款增加额度来看,两年之内,深圳房价从两万多涨到五万多,绝不是刚需和改善型需求的真实反映,货币宽松是推动房价上涨的主要因素,导致投资客占比较大,去年中原地产统计投资客占比最高时达到40%。

  因此,在去杠杆时,很可能一捅即破,楼市回调的空间也会是最大

  其实也没什么好怕的,08年深圳房价腰斩不照样是太平盛世嘛,没见人跳楼的,回调30%,楼市长期更健康。

  第二个危险的城市就是厦门了,居民也善于利用杠杆,厦门常住人口只有深圳四分之一,虽然和深圳的城市面积都比较小,但在去杠杆以及政府出台政策打压投机时,厦门的房价也跟深圳一样,调整空间会比较大。

  还有合肥,土地面积大,人均收入低,南京、苏州,居民负债率超过百分百,都是楼市泡沫较高的城市。

  

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

  从过去15年省会城市人口流入量可以看到,厦门位居第一,房价涨幅也最高。虽然安徽省的人口流入量在下降,但是合肥人口在过去15年中增长了将近70%。江苏省的人口也在增加,南京的人口则比江苏增长得更快。人口流入是支撑长期房价的重要因素,但短期,杠杆才是房价上涨的兴奋剂

  下图可看出M2增速和房价的正相关

中国楼市泡沫有多大?这九大城市最危险

  其它未列举的城市不是说没有泡沫,凡是这一两年内暴涨甚至翻倍的城市,都有泡沫,房价都有回调的空间,否则中央提出的处理房地产泡沫,要怎么处理呢?房价不跌,泡沫又怎么消除?「完」

关键词阅读:楼市 泡沫

责任编辑:Robot RF13015
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