两天卖掉近1个月量!成都公寓走红是意外还是必然

1评论 2017-03-28 20:22:54 来源:成都商报房产发布 抢反弹必备短线战法

  昨日,北京市发布“史无前例调控重拳”,个人不能购买在建在售商住房了。专家纷纷表示:商改住新政下,开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理,这将明显抑制市场上公寓的成交,抑制的影响超过了住宅限购升级影响。

  而在商业存量巨大的成都,投资渠道和面积段小总价低的购房预算,导致购房者纷纷把目光投入越来越壮大的公寓市场,随着成都限购新政的颁布,多个公寓纷纷传出热卖消息。那么北京的商住房限购,会给我们带来哪些借鉴和思考呢?

  供应:今年6成出自高新区

  2016年11月,成都中成房业统计显示,成都公寓在供应环比下跌22.3%的情况下,成交却环比上涨62.2%。其中成都高新区以3.6万平方米的销售面积居于首位,占总成交面积的31.9%。其次是天府新区,销量1.6万平方米,占总成交面积的13.6%。LOFt销售5.4万方,环比上涨95%,其中高新区环比上涨71%,销售2.07万平方米,占总成交的38.8%。

  进入2017年以来,成都公寓市场的供应近6成来自主城高新区,新增供应8.6万㎡。其次是天府新区,新增供应2.5万㎡,占整体供应量的17.5%。包括润富国际花园、誉峰、合能·枫丹铂麓等,即将推出公寓产品的则有华润·时光里、复地·金融岛、招商·大魔方、大源欢乐颂等项目。

  从以上数据不难看出,去年年底到现在,无论是新增供应还是成交量,城南均成为这一波商住产品的黄金主场。那么其他区域呢?

  此外,根据中原地产2016年下半年统计,成都SOHO的存量在2016年6月已经达到190万方,且还有进一步上升的趋势;截至2016年6月,成都LOFT市场整体存量为52万方。两者相加,成都商住产品总存量为242万方。

  房观察的数据显示,加上去年下半年到现在的新增供应,大成都商住产品存量逾300万方。按照最一月10万方的最高消化速度,也要30个月。

  售价:城南上涨明显,其他区域涨幅不大

  近日,成都公寓纷纷传出热卖消息,城南金融城板块一公寓表示,限购后两天内,销售40余套,之前的情况是月销60余套。

  我们再来看一下价格的变化。2016年上半年誉峰售价不过9000元/平方米,如今已到15000元/平方米;润富国际花园的公寓总价也上涨了5-10万/套不等;保利·星座公寓目前单价约14000元/平方米,价格比2016年年初翻了一番。年初时,麓湖推出首批小面积个性化产品,开盘当日,均价12000元/平方米的221套loft和均价11000元/平方米的151套公寓。

  以上项目均在高新南区或天府新区。于是成都商报记者询问了武侯新城的首信红星国际广场在售公寓,价格在7100-7600元/平米、地处北面的城北优品道SOHO公寓,清水均价6500元/平米,装修均价7500元/平米。这两大楼盘的销售价格和去年下半年比,并无太大变化。

  从以上不难看出,成都的商住产品,并不是都坐上了“飞涨、快销”的快车,而是呈现出区域性不均衡的发展变化。换句话说,成都仍然处于商住产品“高存量”时代。

  北京商住限购对成都会不会有影响?

  那么,最近大家在疯狂讨论的“公寓疯涨”,要不要转战公寓市场?北京商住限购,会不会对成都有影响?

  北京公寓的疯狂热销,是因为北京严格的限购政策推行时间长,住宅供应量小,价格高等多重原因,让“类住宅”产品成为市场主角。而成都市3.23新政的推行,确实可能在短期内将购房者眼光吸引到公寓市场,但这并不代表两者之间有很强的比较性。

  成都商报记者采访了成都链家高策顾问部总监李博。对方对这一轮公寓行情是这样分析的。“成都近期商业公寓类产品价格、销量的增长主要有3个原因:

  1、成都住宅的限购,部分投资的资金在市场恐慌性的影响下流入公寓市场。

  2、成都住宅价格的快速上扬,为商业公寓产品创造了价差基础。

  3、城南等核心位置城市成熟度的兑现,造就了公寓生存的红利。

  同时,李博认为,成都的限购新政会让一部分买不到住宅的购房客继续转战商住,另外因为目前公寓市场持有租赁回报不错,投资客也不会少。

  在李博看来,这次北京商住限购,会对2017年成都公寓市场造成一定影响,主要是对投资客投资信心的影响,会主要担心此类产品后期变现是否会难度加大,会产生政策不可控的担忧。具体影响情况还需要关注近期公寓市场的客户变化。从业内分析角度来说,成都作为商业存量巨大的城市,去库存还有很长的周期,我们认为政府不会出台过于极端的全面政策,成都可能会从一定的规划要求层面出发,对商业住宅化作出一些限制。

  特别提醒

  购买商住产品须知

   商住一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,所以您如果居住在商住房子里,可能享受不到这些配套服务,学区房就更别想了。

  商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。

  买商住的话,贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。

  商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

  商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅。

  买商住不能迁入户口。

  商住基本上都没有燃气,只能用电磁炉。

  商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。

  商住的物业费、供暖费,要比住宅贵很多很多。

  由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。

  商住产品通常有居住的、又有办公的,人员混杂,居住舒适性相对住宅较差。

关键词阅读:誉峰 成交面积 主场 中原地产 duolamei9

责任编辑:汪丽 RF12967
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