房地产制度改革或在雄安破冰 借鉴新加坡模式?

1评论 2017-04-10 13:57:04 来源:直面传媒 作者:直面传媒 这些股越跌越买!

  据报道:京津冀高层智囊专家透露,中国政府将在雄安试点新的房地产改革,并可能借鉴新加坡模式,部分土地由政府直接管理和建设,推出公租房让年轻创业者有房可住。

房地产制度改革或在雄安破冰 借鉴新加坡模式?

  日前,一条消息让“夜奔”雄安的炒房者胆颤了一下。据报道:京津冀高层智囊专家透露,中国政府将在雄安试点新的房地产改革,并可能借鉴新加坡模式,部分土地由政府直接管理和建设,推出公租房让年轻创业者有房可住。

  《直面》传媒注意到,这条消息不仅让望房兴叹的年轻人或家庭看到了希望,也是14年来,我国房地产制度首次被官方提了出来。

  我国房地产市场的快速发展始于3003年,这一年一份纲领性的文件出台,他就是(国发[2003]18号)。2003年8月12日,国务院印发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,指出房地产业关联度高,带动力强。

  从此,房地产成为了国民经济的支柱产业,并开始长达14年的高速增长期。而雄安的房地产改革试点将探索和改变现有的房屋生产和供应模式,也就意味着炒房时代的即将终结。

  众所周知,中国官方是在本月1日宣布成立雄安新区,大批房地产中介和公众涌入炒房,导致当地房价翻涨。河北省委书记赵克志接受官方通讯社新华社专访时说,雄安新区的定位是体制机制创新的高地,以及高端高新产业的集聚地,“不是大搞房地产开发,更不是炒房淘金的地方”。

  事实上,无论从中央或河北省都不断强调在雄安新区炒房的会对自身带来不良后果,虽然系列措施已逐渐平复大部分炒房者盲目的热情,但并未达到非常好的效果。

  需要指出的是:在高层看来,若新区产业还未落地房价就提前飙涨,可能导致产业落地困难,影响新区的发展。因此地方政府此轮调控政策非常必要和及时,将能抑制投机需求,避免雄安再走环北京周围房地产过热的不规范老路。

  申万宏源王胜认为,雄安是中国改革试验田之一,大胆推理一下那里的定位和规划。首先,这是中国改革全盘大棋进一步推进的信号,是既定路径的落地实施,无论反腐、一带一路、混改还是今天的雄安与京津冀一体化,每一步都很坚实。其次,雄安大概率要走摆脱地产的新城镇化模式,中国硅谷?国企总部?大学城?公租房?廉租房?税收优惠?投融资机制创新?不管如何,人造的要素价格洼地都是有利于创新创业和全要素生产率提高的;更重要的是,这可能是一场实验,一场中国经济跳出地产模式的大胆尝试;第三,起到鲶鱼效应,推动京津冀一体化纵深发展,甚至是长三角、珠三角的一体化。所以,这是一盘改革大棋,既要读出“千年大计”的重要性,也要读出长期性和艰巨性。

  《直面》传媒注意到,京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨日前透过媒体传递的信息被广泛解读。邬贺铨说:雄安希望吸引投资者和创新创业者,但如果房价过快上涨,雄安今后的开发成本也会更高,这不利于吸引投资创业者和新区的发展。

  联合早报认为,雄安新区可能参照新加坡的模式进行新的房地产试点改革。 当局希望能找出一条既能发展房地产又能控制房价,保证更多人有房住的改革新道路。

  京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨也表达了同样的观点。他说:“房地产除了传统的模式,实际上还有很多思路。比如像新加坡,有些土地是政府直接管理、直接建设,再通过廉租房、公租房让需要住房的人来住。”

  京津冀协同发展专家咨询委员会是被认为高层最为顶尖和重要的智囊机构。作为京津冀协同发展顶级“智囊团”--京津冀协同发展专家咨询委员会,组长由中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士担任,涵盖了国内目前顶尖级的交通、产业、生态、规划等16位专家。

  邬贺铨认为:雄安新区初始可能100万人左右,发展好的话可能达到200万-300万人。国家未来还将在河北进行户籍改革,同时兼顾医疗改革、教育引进、创业优惠等措施,提高雄安新区户籍的含金量,吸引更多投资者选择雄安新区,从而缓解北京的“大城市病”。

  天风宏观撰写的文章也指出:现在看来,雄安新区可能会跨越土地财政的发展阶段,成为房地产政策特区。文章说:从京津冀协同发展专家咨询委员会的访谈和4月6日的京津冀协同发展工作推进会议来看,雄安新区将启用新的房地产试行方案,新城将不允许配建商品房,试行以公租房、廉租房为主的建设模式,没有固定住宅用地。原住民将经由政府回收,改建,疏散至其他区域,新区内完全杜绝固定居住用地批建。持有工作证或者营业执照可以按家庭申请公租房,持有劳动合同可以按人申请宿舍。

  雄安新区的最新动态“房屋停建、停售、搞限购”已经露出了新加坡模式的端倪。新加坡保障性住房政策的特点是:政府是保障性住房供给的主体,是保障性住房的建设者组织者和管理者,通过充分调动各种资源,有效地解决了大部分公民的住房问题。

  如果仿照新加坡模式,雄安新区的房地产规划可能是首先组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构,由该机构代表政府建设公租房,不仅负责雄安地区住房的总体规划、设计和建造,还要成为最大的房地产经营管理者。同时,对于新区原住房,经由政府回收改建进入公租房市场,没有商品房市场。

  中国地方金融研究院研究员莫开伟撰文指出:在新区取消住房商业化发展模式,让住房真正回归“居住属性”。政府应发挥政策“兜底”的保民生功能,可效仿新加坡模式,即政府直接管理部分土地,建成廉租房或保障房,确保房价便宜和住房供给,让需要住房、且收入不高的年轻人或其他创业者能租得起、住得下,消除新区人才涌入的主要障碍。

  据同花顺(行情300033,买入)财经介绍:新加坡的房地产发展模式是80%为保障房,政府可以控制,另外20%是商品房,这样的模式可以保障居民的基本住房需求,同时使房价总体保持稳定。在新加坡,建屋发展局是唯一获授权的保障性住房管理机构,政府保障性住房由建屋发展局投资兴建,以低廉价格出租或出售给中低收入阶层。

  政府还制定了不同收入水平的购屋准入政策。其房地产发展模式有以下特点:政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局,制定了“五年建屋计划”,大力发展公共住房,即一般所说的“组屋”。1968年,新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划,从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响,新加坡近年来也倾向于住房私有化,通过推行住房私有化计划,新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人,另一方面对经济收入不同的家庭,实行不同的政策。对收入高的居民,国家不包其住房,使其住宅完全商品化;对中低收入家庭,实行准商品模式,由政府投资建造社会住宅,然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。

   实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度,由雇主和雇员共同缴纳,以解决雇员退休生活保障问题。1968年,新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题,允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用,不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活,从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭,1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分,新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

  根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如,一室一套的,政府补贴1/3;三室一套的,政府只补贴5%;四室一套的,政府不仅没有补贴,而且按成本价加5%的利润;五室一套的,政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨,出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

  土地性质。上世纪60年代,新加坡政府购买了全国80%的土地。这种购买是按政府规划、开发之前当地土地的价格来购买,而不是开发以后被推高的价格,这样就节约了政府财政开支。从土地性质来看,新加坡和香港类似,土地都是政府所有,但两者在开发环节大相径庭:新加坡政府拿地之后,就开始做100年的城市规划。政府掌控土地开发环节,并对开发出的房产拥有所有权。政府将这些房产,或卖或租,定价(既包括卖价也包括房租价格)参照居民的收入水平并进行动态调整——比如一户居民家庭此前收入低,那么房租就可以少收一些,收入高则多收一些。在香港,土地实行批租制度,政府通过高价卖地获得丰厚的财政收入,开发商拿地之后开发再销售,开发商会尽力将利润做到最大。这两个环节加价后,导致香港房价一直居高不下——因为香港土地供应始终非常少。

  同花顺财经分析认为雄安引进新加坡模式的可能性和优势在于雄安地区发展不是十分成熟,其房地产市场也不够成熟,市场仍未固定,有创新的空间;雄安新区只是一个行政区域,范围有限,试点的难度较小;新加坡模式中土地归国有,房屋大部分为99年产权(极少数为永久产权和999年产权),土地性质和中国类似。但政府需要直接管理部分土地并提供保障性住房,不能再次形成政府卖地、开放商高价拿地再高价销售的模式。

  当然,引进新加坡模式仍有一些困难。同花顺财经分析认为:保障房的准入和退出的制度性安排,例如在退出机制方面是否能够封闭循环。即如何认定保障房的准入对象,其涉及的范围有哪些,住房者收入改善后也需要制定相对应的退出机制。其次,在保障房的审核和分配方面如何杜绝利益输送和分配不公,如何让保障房真正惠及低收入群体,也是需要解决的问题;财政来源。新加坡模式需要大力建设廉租房、保障房,会对财政支出产生较大压力。在地方政府剥离土地财政、不过度依靠卖地赚钱的情况下,能够有可持续的财政收入是非常关键的。有专家指出,新加坡模式在雄安新区落地的过程中,其效果如何,就要看“决心下得有多大,资源能够倾斜多少”。这指出了效仿新加坡模式对于政府支出的较大要求。

  如上文所述,新加坡的房地产模式离不开其中央公积金制度,其兼具了养老医疗、教育、住房等多项功能,并且与新加坡历史发展密切相关。如果在雄安效仿新加坡强制公积金制度完全照搬的难度非常大,并且会涉及社保管理体系、相关法律建设等各方面。

  《直面》传媒注意到,虽然关于新加坡模式的讨论非常多,但目前还停留在个人或民间机构层面,截至目前,虽然官方并未对此表态,但决心对房地产制度进行试点改革已非常明确。

关键词阅读:房地产 雄安 新加坡

责任编辑:Robot RF13015
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