深度:未来3年到5年,中国房地产会发生什么?

1评论 2017-04-13 11:09:25 来源:私募排排网 三类股即将走高(附股)

  本文根据世联行(行情002285,买入)董事长陈劲松先生在广东省房协《2017 年房地产景气分析会》上的演讲实录整理完成。

  两会之后又一轮城市加码购潮,为什么呢?均价都没有涨,为什么出台那么多限购措施?

  和大家分享三个事:

  1、现在中国房地产的事情,景气如何衡量?

  2、未来 3 年中国房地产可能会发生什么事情?

  3、我们想象一下未来,5 年后的未来是什么样的?

  很多人说如果 5 年前我知道深圳楼价是这个样子的,我就买楼了,但这个想象不到了。

  现在我们说说 5 年后的事情,我们想想这种可能性,是不是有道理。当然这是开放性的讨论了。

  01

  现在的中国房地产

  深圳成交额大幅减少,你说深圳房地产不热?打死深圳人也不认,但成交额大幅度减少,你说你用什么来判断房地产这个景气度?我们有一个办法,就是上门指数。

  房地产有金 9 银 10,上门率高;1-2 月份有春节,上门率很低,所以短期看不出来,必须长期,我们这个指数是经过十几年的不断统计。

  关键的是你也不能只统计个别楼盘,因为每个楼盘情况都不一样,统计的样本就要足够多。

  这个样本是世联行每年近两千个楼盘的上门指数,是我们每一个前线销售人员输进去的,还不能重复。这个上门指数我们同时也通报给政府。

  事实上,2017 年 1-2 月份广东省增长不多,但我们看到全国增长了很多。

  2016 年中国房地产创天价,商品房销售额在 11.8 万亿左右,2017 年 1、2 月份居然同比仍然增长 26%。就是今年 1、2 月份和去年的同比,26% 的增长,这是一个巨量市场 26% 的增长。

  中国还有什么样的巨量市场能有如此大的增长?完全没有。因此这种 26% 的增长对于国家多么重要啊!

  有人会说,这不是调控失效吗?其实不是。

  我们可以再看看,2 月的上门指数,春节过后开始回升,我们看一线同比是下降的,环比上升。

  一线城市因为严厉的限购措施,跟去年同比下降了。二线城市是同比上升的,三四线城市上升的更厉害。

  也就是说目前中国房地产宏观调控的措施,确实是使得三四线城市的市场开始回暖,这是我们前年就开始期盼的。

  中国房地产就两句话:一个是抑制泡沫,另外一个就是去库存。

  现在来看,去库存有效,那是不是均等去库存?当然不是。后面再来详细说哪些库存去得非常有效,比如说广东省。

  三月调控加码,这种态势可能还会持续,大家需要小心。北京周边河北的连崇礼、涞水等都算不上大城市的都开始严厉限购了。

  这是什么意思?北京五环到六环之间所有的城市未来全部进入限购,视同北京。

  同理上海、广州、深圳周边都是一样的,这个趋势是明显的,也就是说今天没有波及到县市,假使按北京的规律,今年上半年统统会进入严厉的调控范围之内。

  三线加入调控的都是这些城市,就是城市群。

  二线城市会紧跟一线城市,如果现在还觉得市场过得去,北京二套房最高八成首付,这种措施随后也会到来,这是一城一策。

  我现在害怕的还不是一城一策,怕的是普调利率。如果央行普调首付,这会对三四线城市产生很大影响。

  去年中国居民加杠杆加得不少,但去年车也不错,尤其是三四线城市买车的量不少,车是中产阶级的刚需支出。

  如果房价继续涨,当然首付再提高,贷款期限再缩短,事实上我们消费力就会出现问题。

  这也就是说对中国未来的房地产,要高度关注银行、关注资金利率、关注首付。这很可能是戴维斯双杀,杀利率再杀首付,这就非常麻烦了。

02

  未来 3 年 中国房地产会发生什么

  大都市圈形成 – 城市分化

  未来 3 年会发生什么呢?从北京那张限购图我们就可以看出来。

  城际交通成为未来 3 年中国主要的基建投资之一,甚至是最主要的。

  城际之间的城镇化交通体系建设,将成为中国最大的投资亮点,改变中国房地产市场的版图,一句话就是城界消失,是河北还是北京、还是天津?这又有什么所谓?

  我接待过一位北京业内代表团来深圳,他们非常不服,说凭什么深圳房价比北京贵,这没有任何理由啊。

  我说这样看,你把深圳的房价跟东莞、惠州的房价平均来看,还是没有北京贵的,他们觉得这是有道理。

  未来我们评价中国房地产市场板块,这是不是一个市场?我们恐怕不能通过现有的行政区域来划分,而是通过城际交通来划分。

  春节时,我非常欣喜地看到深圳地铁、东莞地铁、惠州地铁一块儿跟万科签合同。

  这在以前是很奇怪的,叫他们都不过来,谁听谁的啊。现在不是,现在是主动对接了。在广东省出现这种情况,我觉得这意味着市场力量终于和行政力量统一了共识;

  这个共识就是:城际之间划分不是未来,城际连成一片是未来。未来展望整个大都市圈都会沿着这样的规律来走,沿着地铁上班和回家。

  广佛一带及周边也一样;深圳、珠三角一带也一样。这种联系的紧密程度,就是公交化。

  由此,我们发现都市卫星城的规律就开始在中国房价上会体现出来,什么样的是一个未来大都市群的房价规律呢?

  未来 3 年因为城际交通的大规模改善,使得世界级城市形成。什么叫做世界级城市?

  就是全球城市就叫世界级城市 TOP10,中国有没有?一个都没有。目前北京、上海都不算世界级城市,香港勉强挤入世界前十,勉强。

  世界级城市 TOP20,这里面没有广州,只有北京、上海。未来这种变化,我预计三年左右基本形成,5 年肯定成为现实,中国进入世界级 TOP20 的城市,就有北京、上海、广州、深圳。

  也就是 TOP20 我们可能占四席,这是什么概念?我为什么强调?全世界不动产交易额以商业不动产为例,全球总交易额中 40% 是 TOP20 创造的。

  全球有多少个城市?

  中国有 600 个,全球就不说了。全球商用不动产总交易额的 40% 是由 TOP10 创造的,TOP20 创造了 60%,这是剑桥大学商用不动产跟踪 100 年的结果。

  如果是这样的话,未来我们可以预见中国,现在以住宅为主,未来商用不动产也会不得了,全球 TOP20 里有四席,我们占全球不动产总交易额的多少?16% 啊,非常了不起。

  什么叫世界级城市?

  每一个世界级城市的 GDP 都能够排名全球先进国家榜首之列,全球 GDP 排名,你把城市单独拿出来往里放都排在前面,就是这样一个道理。

  因此,中国在大都市圈形成之后,城市分化会更加严重。

  目前商业不动产主要成交是上海、北京、香港,广州、深圳还排不上,未来 3、5 年大都市圈形成后可能就有一个很大的提升,未来 3 年我们认为这是最主要的发展,主要集中在大都市群。

  这些不是主流,5 年后才是

  中国房地产创新那么多东西,未来 3 年这些不是主流,大家还要再探讨、再折腾。

  但你指望它们成为经济最重要的增长点,成为房地产转型主力方向,好像都不对,因为量太小了,不足以支撑巨量市场的增长。

  5 年后它们可能会是,我们方向不要搞错。

  比如说短租公寓,Airbnb 过来了也干不下去。他们在美国做得多好,但在中国怎么就不行呢?因为太早了。我们的长租公寓都没有起来,就不要说短租了,信用什么都跟不上。

  度假小镇与旅游地产,如果 10 年前选择在海南做小镇或者做旅游地产,跟你选择在惠州、东莞做大规模开发,10 年下来一个在天、一个在地。

  未来三年也是这样,你看恒大就是这十年,选择主航道。小航道细水长流也行,但不是主航道。

  养老公寓、养老社区,挂羊头卖狗肉可以,但真做养老试试。

  我们在真做,这个大家都知道,但这个事还没有到时候,否则会头破血流,你怎么办?

  当然你可以尝试,但这不是下力的主流方向。你挂羊头卖狗肉你干什么都可以,但不要离开主流,这个主流是城市群的崛起和形成。

  目前社区 O2O 这个概念,忽悠了整个房地产行业,我们有社区啊,我们可以干 O2O, 可以干社区金融,可以送菜、买米、旅游,这些想得很好,但都是神话。

  新三板或者港股上市做社区 O2O 为主的企业,要不就是报表有问题,要不就是没有任何增长,就算有增长的话也不来源于 O2O,主要来源于租门店和二手房交易。

  社区金融也是一样,太早了。我认为未来 3 年大家还是要抓住中国城市大分化,大整合这样一个机会。

  主流重点

  主流有几个,当然就是大都市圈三四线城市的取地,目前广东省的地会越来越热.

  原因就是大都市圈三四线城市的取地会非常热,没办法,因为这是主流。

  当中国整个市场全国统一时,物流的需求就已经远远超过任何一个国家,产业园也一样。

  深圳现在以高科技闻名,我很早就到了深圳,在 1998 年、2000 年前深圳说高科技我们都认为是开玩笑。

  深圳主动找香港,说高交会由香港主办,我们协助,设在深圳行不行?香港不理。大家都说深圳搞不起来,结果现在深圳实实在在高科技就起来了。

  凭什么?这里有一个产业园基础。产业园不在于你干什么产业,而在于你真干这个产业。

  深圳有什么高科技?就是贸易,但这帮贸易商公司都变成高科技了,比如说华为,原来就是代理商,万科也一样。

  所以是政府和规划者有意把这个产业集中,然后真干就可以干起来。

  这就是中国的神奇之处,这样中国才不会出现户田这样的卧城,如果变成卧城,城市就不值钱了。珠三角跟长三角一比,信心就大增,我们太有特色了!

  长三角每一个城市都差不多,同构性很强,人口差不多,产业差不多,也就是说同质性太强了;

  但珠三角城市差异性很强,如果这样的话,整个城市群紧密联系,那么将会成为很多产业的集群和中心。

  比如说先进制造业一定在珠三角,不可能在长三角。

  这个先进制造业跟高科技城市不在一个城市,跟一个港口贸易城市,比如说广州这个大商港,也不在一个城市,但必须很近,谁有这种条件,我们认为珠三角有。

  核心城市优质资产运营,为什么叫运营?

  我不想用城市更新,城市更新排在后面,现有的优质资产运营,会成为未来核心都市的重要方向。中国有一个开发商,开发面积最小.

  但市值最高,知道是谁吗?北京国贸。

  1、2、3、4 期没有动,建筑总值没有什么负债,建筑总值 1300 多亿,干的面积最小,人员最少,也没有费那么大劲,但市值最好,这是比较而言,效率也最高。

  原因就是优质资产的运营。

  这种优质资产运营,以前不可能有这种机会,因为我们 HOLD 不住,没钱。

  现在中国有钱了,尤其是各类金融机构、各类民间机构、各种资金,我们开始有这种条件,有条件之后核心城市优质资产运营这就是非常好方向了。

  我们和美国房地产商交流时,中国一帮地产商和纽约地产商坐同一个桌子上,但聊的不对口,对面是城市优质资产运营商,我们这边大部分都住宅开发商。

  这时候我们才知道,我们和别人相差了一个世纪,但中国人非常快,这个世纪可能会加速来临。

  万亿市场的聚合,因为中国房地产存量是上百万亿的市场。

  因为每年新房增量是十几万亿的市场,二手楼也马上赶上新房了,估计也在十多亿,也就是 20 万亿左右的交易再加上 100 万亿的资产运营。

  因此我们就会诞生万亿市场聚合服务公司,比如说家装公司,比如说长租公寓、二手市场交易、商业运营、房地产金融

  这些原来非常分散、碎片化市场,将会在 3、5 年内开始聚合。

  比如说长租公寓,中国的租赁人口不少,但全都碎片化分布在城市每一个小区里。

  每一个小区的业主跟租客又都有非常多的痛点,这些痛点是他们没有办法能够有效解决的。

  走到今天,新一代租客 90 后开始进入了租赁市场,他们和我们不一样,这些痛点是不可克服的,消费升级由此产生!

  家装业也一样,中国老百姓(行情603883,买入)每次家装都是一次非常痛苦的经历,家装行业的整合也是一样,也开始到来!

  3

  5 年后的中国房地产想象

  5 年后中国房地产会怎么样?

  我们大胆想象一下,按照中国的建设速度,我认为在 5 年后,之前他们说有 10 年,但我们的速度太快了。

  我认为 5 年以后大规模的开发就结束,城市中国基本上完成,中国梦形成了,中国梦就是城市中国梦。

  大规模开发结束,那么开发商的数目就会大规模萎缩,尤其传统开发商。

  那我们再去纽约的时候,我们跟他们说一样的话,用同样一个词,干类似的事,现在我们跟人家干的都不是一样的。

  开发模式进入基金,进入专业化 REITs 这种模式了,我认为 5 年就是这样。这 3、5 年变化是非常非常巨大的。

  资产运营和不动产金融将会成为百万亿级的大市场。

  有没有那么大?

  我们找出跟房地产相关的美国上市企业,再把我们的房地产上市公司跟他们对比,我们一对比一看都不一样。

  他们最高级别的上千亿市值都是 REITs,都是房地产基金,我们不是,我们都是住宅开发商。

  我们都是住宅,他们都是商用、养老 ……

  但我认为我们很快,规则一改就会很快,我们的大数据、物联网,重构中国城市和建筑,因此这方面的机遇特别大。这个可能就跟现在的相差得很远。

  但如果当 5 年以后,大家人工智能、物联网、大数据发展到足够快,因为 5G 马上就出来了,5G 出来之后,我们原先对建筑所有问题的解决成本会大幅度降低。

  而未来建筑这些条件是必备的。

  比如长租公寓,世联行长租公寓必备就是 WIFI,WIFI 信号不稳定都不行,这跟自来水是一样,如果没有水能够忍一下,但没有 WIFI 活不下去。

  5 年后多层次度假、养老物业就会大行其道,这是 5 年之后的事情。

  在中国,房地产可能进入这样一个临界点:就是我们面临着城市化的临界点,我们需要适应,我们面临临界点规则就需要变。

  如果这一代人适应不了就走,那么这一代人跟我们上一代人是完全不一样,可能 5 年后我们这一代人退休了。

  比如说我现在 55 岁了,再过 5 年,正好退休。5 年后的新一代人的玩法可能跟我们不一样,在面临未来的时候,行业之间多交流,多沟通是非常重要。

  中国房地产进步速度很快,汶川地震,没有一个商品房倒的,这说明商品房质量过硬。

  中国房地产目前没有一栋真正的烂尾楼,有的都是股东之间打架。

  行业之间大并购正在开始,其实一切都在证明这是最好的时代,也是最差的时代。

  中国房地产即使在 5 年后也有非常多的事情值得我们干,因为这是一个非常巨量的市场。

  延伸阅读

  延伸阅读

  我对一线城市房价、学区房、长租房的观点(节选)

  作者:兔主席

  近期关于一线城市房价上涨的一些个人观点:

  1

  普通中产家庭在一线城市买不起房

  从未来长期看,将是常态。就好比普通日本中产家庭和普通美国中产家庭很难在东京、曼哈顿核心区买房一样。北京上海核心区的房产是稀缺资源,主要是祖上继承的家产。

  2

  抱怨说清北复交毕业生也不能在北京上海买房没有意义

  横向比较,哈佛耶鲁毕业生就会抱怨不能在曼哈顿买房么?东大京大毕业生就要抱怨不能在东京买房么?

  这样的发达国家,核心城市地产价值都极高,只有特定行业、财务上比较富足的人士才有可能购房。中国人将逐渐学会接受这些现实。

  3

  购置核心区房产不会是人生成功的检验标准

  对于这一点,我只能说,由于中国是一个发展中国家。各种硬件软件资源落后。物质世界快速发展、膨胀,人们需要急切的获取资源,安身立命。

  如果没有一定的财经济实力,很难在这个国家过上太体面和惬意的生活,以及保证自己下一代的未来。

  所以,我们对在好城市购好房的需求尤其的强烈。

  4

  在美国,你不会觉得买不起曼哈顿的房有多大的不公

  我们总看到社会舆论认为买不起房是一种社会问题,很多人唉声叹气,而且认为存在某种不公平。

  如果你在美国,生在一个中西部的底层中产阶级家庭,好不容易考上纽约的大学,全家持续勤工俭学毕业,你不会觉得买不起曼哈顿的房有多大的不公。

  别的年轻人在中央公园旁有一套公寓那是他爷爷留下来的。这是财产的代际的转移。用中国俗话说,祖上烧的高香。

  你会觉得那是别人历史的积累,是天生的禀赋,是生得运气。要抱怨,最多抱怨为什么你爹或者你爷爷没有积累这些资本。

  这和为什么富人小孩暑假去巴黎看博物馆,穷人小孩在家看电视的道理一样。这种不均等是与生俱来的。

  5

  中国发展实在太快

  资产价值到了一定程度集中爆发。非常有限稀缺的北京上海核心区住房资源实际上在极短的时间里就分配完毕了

  年轻人,一个择业选择,一个城市选择,以及其他任何生活与工作相关的决定,一些财务安排,都可能对你买房的能力或决策产生根本的影响,进而改变一生的路径。

  从北京上海最近的限购来说,都是打击改善型需求的,你之前的贷款记录和房产都会对你后面购买更大的住所带来难以估量的影响。

  因此,有房没房,有很多偶然机缘的因素。这些资源分配都在极短的时间内(几年)完成,很多人还没反应过来时,可能已经错过。

  6

  由于这些资源分配都在最近几年内完成,个人感觉很无力

  由于这些资源分配都在最近几年内完成,个人感觉很无力。再与身边同龄人比较,有可能很多人买了房了。

  “上岸”了,你没“上岸”,就会感觉不好,觉得社会不公平。

  现在的大多人都认为,拥有住房是理所当然的,是必须,是一个基本的判定人的成功的准绳。

  在一线城市买不起房的预期,对于大多人来说,可能还是一个需要接受的新事物。这归根到底都是因为中国发展速度快,资源供给紧张且还在加剧。

  资源是稀缺的,分配短时间内完成。很多决定命运的事情不是透过两三代人,而是在一个人职业青春的几年之内就完成了。

  7

  中国二十世纪以降的历史一直处于巨变

  改朝换代、战争、各种运动、资产的获得与失去、阶层的变化,中国还在大变革的年代。现在在完成社会阶层的重构和固化。

  2010年代为买房困扰的年轻人,其实也就是是经历和他们父母辈、祖父母辈、曾祖父母辈一样的时代的巨变而已。

  在时代的巨轮面前,个人就是渺小的!

  8

  未来,一线城市住民的平均购房年龄将推后

  未来,一线城市住民的平均购房年龄(如果有能力购房的话)将推后。

  从结婚前或结婚时点向后推延。比如说从28~30岁推后到35~40岁。而且按家庭计算的住房拥有率(即是否有房)还可能下降。

  9

  比较中国及其他发达经济体核心城的房价没有太大意义

  中国一线城市房价远超普通居民收入不合理也是有问题的。中国与发达国家在经济结构、社会结构、资源积累与区域分布方面完全不同。

  中国是非常典型的区域发展不平衡、城乡发展不平衡。各种资源高度集中在极个别超大型城市之中。

  10

  软件实力差距大

  脱离了这些超级大城市,到了富足的一点五线或二线城市,尽管表面上有不错的硬件条件(比如高楼大厦林立),但软件还是有很大的差距的。

  人力资本、教育、医疗等。美国之所以极端发达国家,就在城乡和区域差异被尽可能的最小化。

  人可以选择不同的城市定局工作。可以在城市核心区,可以在郊区,在小城市。在哪里都有还可以的教育资源和医疗资源。

  许多国际机构或大公司把总部设在小镇里。雇员的家庭可以安居,因为幼儿园学校医院的环境是可以的。

  在中国,即便在北京这样的超一线城市,脱离东城十五公里,教育资源医疗资源就开始不足,于是人们需要向城里迁移。

来源:世联行

关键词阅读:房地产基金 中国房地产市场 房地产金融 房地产行业 房地产上市公司

责任编辑:赵昀伟 RF11518
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