景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

1评论 2017-06-21 16:56:04 来源:云豹财熵 作者:卧云 账户深套?试试这四个方法

  在认可棚改给城市面貌、居民居住和生存环境等方面带来巨大改善的前提下,探讨一些明显被忽视的重要问题。趁着这一波去库存/卖土地顺利,把地方债务窟窿填上,加快地方财政税制、精简公务人员等全面的改革,戒掉对土地和房地产的毒瘾。

  在那些没有足够多韭菜帮助去库存的三四线城市,国家队已经亲自进场“买房”——棚改货币化安置,其威力更甚于一二线抢房的土豪们。短短一年时间,样本性城市景德镇的房价已接近翻倍。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  (从景德镇房管局公布成交数据看,恒大单价在当地算比较高的)

  棚户区改造由来已久(2005年就已开始),在长达近十年的时间里也并不起眼。直到2014年央妈行为其特设了PSL(抵押补充贷款)工具,使其成为中国货币投放和财政刺激的一股“洪荒之力”。此后,货币化安置——政府直接货币补偿拆迁户去买房——比例得到显著提升(从2014年的10+%提至今年的60%),其在"五大任务"之首的楼市去库存,以及托底中国经济中开始扮演越来越重要、甚至于至关重要的角色。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  货币化安置对楼市去库存所做的贡献远超想象。各大券商数据大同小异,这里我们用海通证券(行情600837,诊股)姜超的数据:我们估算 14-16 年棚改货币化安置面积分别为 0.4 亿平米、1.5 亿平米和 2.5 亿平米,分别占当年住宅商品房销售面积的 3.8%、13.6%和 18.2%。可以预见的是,在今年热门城市成交几乎全线冻结的背景下,棚改货币化安置的进一步推进势必贡献更高的销售占比。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  记得前两年似有国际大行暗指中国的政策性银行实际已在“QE”,恰好棚改货币化的资金主要由国开行等开发性银行以低廉的价格投放。不管是不是“另类QE”,反正其刺激效果远好于欧美日等国的所谓量化宽松。今年以来货币化安置令三四线楼市成交持续预期,各大券商/研究机构报告中今年经济“前高后低”的低已经不像最初预测时那么低,更无人敢轻言“二次探底”。(正好,金秋到来之前,谁也别想搞大新闻。)

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  (每年投放的额度,单位为亿元人民币)

  鉴于房地产行业对于中国经济的重要性,其对经济的托底意义也不言而喻,尤其是在基建投资持续高增长难以为继的背景下,棚改的托底作用在未来数年恐怕会进一步凸显。根据方正证券(行情601901,诊股)任泽平的测算,2017年-2020年,棚改一共可以拉动投资12.9万亿。毕竟按照此前习大大的承诺,2020年前GDP增长需要较2015年翻一倍,即每年年化6.5%左右的增长。如果生产率短期内难以实质性提高,可用的工具本质上都是“透支”,曾经熟悉的味道和配方是房地产+基建,但这两者都已接近极限,所以顶层拔高了棚改货币化安置的重要性。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  所以我们说,棚户货币化安置是今时的春药,明日的毒药;是今天去库存的动力,却是明天累库存的主力。没办法,券商忙着上调下半年甚至未来数年增长预期和地产行业评级,投资者忙着疯抢香港的“内房股”,这些吃力不讨好的话又只能让云豹来说了。

  根据政府工作报告/国务院会议等文件,在完成2015-2017 年的 1800 万套后,2018-2020 年还要完成 1500 万套的棚户区改造。假设以平均50%左右的货币化安置率,拆掉3300万套,累计可以消耗库存1650万套。按90平方米/套测算,货币化安置可以帮助去库存接近15亿平方米(6年累计)。而楼市最为疯狂的2016年全国商品房销售面积是多少?住建部官方口径为13.8亿平!而按照统计局口径5 月底全国商品房待售面积为 6.6 亿平方米。这么大的利好当然被市场看在眼里,并且反映在了实体经济、信贷需求以及股票市场上(内房股与A股的家电等地产后周期板块)。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  (图片来源中信证券(行情600030,诊股),单位为万套)

  然而被忽略的问题是,棚改、棚改,它是拆除重建和存量翻新的统称,有拆就有建,而且是通常是拆1建3,建10甚至建20!拆掉3300万,数年以后变成9000万,甚至几亿套房子,这么说不夸张吧?难不成拆迁以后,土地用来盖连北上广都严重过剩的办公楼,还是全部改成欧式的小别墅?拆迁拆成暴发户,难道房地产公司都是做慈善的?

  云豹尽量说的委婉一点,但从PSL资金如何收回,或者稍微站在政府的角度去想想就知道:政府把拆迁出来的土地卖给开发商用以偿还国开行贷款,正好房价已被货币化安置推高,“面粉”也可以卖贵点了,如当地消息人士向证券日报表示,原来开发商在景德镇拿地价格是一亩地100万元,现在涨到一亩地600万元。问题是——请允许云豹自问自答——房地产公司不是做慈善的!

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  (拆一套建不成N套,开发商为什么买地?)

  羊毛出在羊身上,所以,最后买单的一定是韭菜们!你以为不主动进场, 就不会被收割了?图样图森破!不过幸好,只要自己不作死,被收割的韭菜就是有选择性的——当地不在拆迁范围的刚需年轻人们,对于那些避开甚至被拆的个体而言是幸运的。财富就这样被“有形的手”无形地重新分配。

  在华尔街见闻新闻的评论里看到“实干当房奴,拆迁暴发户”,觉得心酸、沮丧,所以专门看了中信、海通、招商、方正、长江、东吴、天风等券商大大小小十多份研报,特意写了这篇篇幅相当长的文章(通常不受待见)。房比人多的三四线城市千万不要去接盘,几千万棚户倒下,站起来的房子可能多达上亿甚至数亿,够几亿中国人住的了。今时的富贵是纸上的,而付出的血汗却无比真实,酸甜苦辣冷暖自知。

  写本文的另一个目的是想说,我们知道,历届留下的烂摊子迟早都是要清算的,前人掏空的始终要由后人来偿还。但我们还是想说,能不能让这一次成为最后一次,趁着这一波去库存/卖土地顺利,把地方债务窟窿填上,加快地方财政税制、精简公务人员等全面的改革,戒掉对土地和房地产的毒瘾吧!仍然不厌其烦地用前财长楼继伟的话概括,“货币政策和财政政策买来的时间如果浪费掉,政策空间会越来越小,最终需要在紧货币紧财政的条件下进行改革,阵痛会更加剧烈。”

  有兴趣的粉丝们可以接着看正文。是的,你们没有看错,以上只是开篇和总结,核心观点都在了。下文会按“什么是棚改货币化安置”,“货币化安置资金从何而来”以及“效果和影响”三块,结合各家券商的精彩总结展开来写。

  三四线地产超预期热销,原来是“国家队”已经入场

  尽管云豹相信景德镇恒大楼盘一年时间接近翻倍,并且房价已经达到8000元/平米只是特殊案例,但我们也绝不可否认和忽视,棚改货币化安置对于2016年以来三四线楼市销售和价格所起到的重要作用。如下图所示,对于今年以来三四线楼市销量大超预期,海通姜超注意到:

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  从区域上看,本轮三四线地产销售的回升,并非仅限于“一二线周边”的三四线 城市,而是全国各地区三四线城市普遍回升。比如,1 季度东、中、西部地区房地产销 售增速分别为 13.4%、26.3%和 25.1%。

  二是从时间上看,本轮三四线地产热销,并非始于 16 年 10 月,而是始于 16 年年 初,其量、价走势基本上与一二线城市保持同步。但因量、价涨幅与一二线存在明显差距,此前尚未引起市场关注。

  这两个现象意味着,本轮三四线地产热销,从范围和时间上,很难仅用需求外溢或 人口回流来解释,应该有别的更重要的因素,对三四线地产需求形成支撑。我们认为, 三四线地产超预期热销,应与 15 年以来的“棚改三年计划”有关,尤其是其中的棚改货币化安置,相当于政府出资支持买房。

  什么是棚改货币化安置?

  那么,什么是棚改货币化安置?在此之前,我们要先了解什么是棚改,综合自天风宋雪涛、方正任泽平:

  “棚户区”一般指的是城市里的简易房屋和棚厦房屋集中区,通常是城市中抗灾性差,功 能差,居住环境差,采光通风差,无道路,无绿化,无公共活动场地的房屋集中的地方。

  我国棚户区的形成原因主要来自发展过程中的历史沿留:有些是建于上世纪五、六十年代 的自建住房,或是在计划经济时代企、事业统一搭建的集合宿舍,还有一些是城乡边缘的 农民转为城镇居民之后的居住房屋,即城中村。

  棚户区分为五大类。一是城市棚户区,包括成片城市棚户区、城中村、城市危房改造;二是国有工矿(含煤矿)棚户区,包括铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区;三是国有林区(林场)棚户区;四是国有垦区(农场)棚户区;五是中央下放地方煤矿棚户区。 在五类棚户区中,城市棚户区占比最高,是改造的重中之重。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  上月,国务院总理李克强召开国务院常务会议,要求确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务;实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。此前已经披露,2015-2017年的棚改任务为1800万套,并且前几年几乎都超额完成,有图为证:

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  之所以能够超额完成,货币化安置起到了至关重要的角色。所谓货币化安置,是相对于实物安置——拆房子补偿房子,但有个时间差,所以还会涉及到拆迁安置问题——而言的,即直接向拆改棚户区居民发放补偿款,让他们买存量的商品房,政府干脆直接替他们买好的也有。想偷懒的,云豹用这一张图让你看懂:

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  最后,用大白话来总结一下,棚改货币化安置如何帮助去库存:棚改——拆迁,货币化安置——赔钱不赔房,居民拿了补偿款去买房——去库存。

  货币化安置资金从何而来?

  货币化安置固然是去库存利器、而且灵活方便(没有拆迁安置问题),然鹅政府用于赔偿拆迁的资金从哪里来?历史表明,拆迁没有巨额资金支持或者赔上几套房,简直难如登天。

  正是由于缺乏资金支持,2014年之前的棚改工程推进进度较慢。据海通姜超,08-14 年间棚改开工量维持在 250-300 万套。若按 12 年 末 4200万户存量估算,棚改工程需 12-14 年完成。而据任泽平,2013年国务院印发针对棚户区改造的25号文,将2013年的棚改目标由此前提出的304万户降低为232万户。下调的主要原因就是棚改巨大的资金压力。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  (政策性银行的PSL为主要资金来源)

  饱受资金之苦的决策者,终于在2014年脑洞大开——创设了抵押补充贷款(Pledged SuPPlemental Lending,PSL),为国开行等开发性金融机构支持棚改提供长期稳定的资金来源。随后,央行PSL贷款对象扩展到中国农业发展银行和中国进出口银行等两个政策性金融机构。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  PSL的特点是期限长、利率低,采取质押方式发放,合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。因为PSL相当于是央妈定向投放的,所以资金规模也不小哦,而且方便其掌控。其具体支持棚改的路径如下所示:

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  这张图也透露了,国开行等机构将如何收回PSL放出的资金——政府以卖地收入偿还。当然,前述景德镇的案例——拿地价格从一亩地100万元涨到600万元——表明,政府卖地收入偿还贷款还是绰绰有余的,即便地价涨幅不会达到夸张的500%,但5月全国土地拍卖价格创历史新高是不争的事实。所以云豹呼吁,珍惜仍然能够卖地的机会,将换来的钱用在刀刃上,为改革解除障碍。韭菜收割终有时,古人都不会竭泽而渔!

  中南海的心就操这么多了。本文的最后一部分(终于),我们看一下棚改货币化安置的影响,包括对楼市销售、投资,以及货币创造的影响。

  棚改货币化安置发力的影响?

  最直接的是,货币化安置提振了三四线楼市的销售和价格,销量前面已经用姜超的图展示过,这里放一张云豹自己画的价格涨幅背离图

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  对于货币化安置对于房地产成交的贡献,各大券商的预测大同小异,不妨都看一下:

  海通:我们估算 14-16 年棚改货币化安臵面积分别为 0.4 亿平米、1.5 亿平米和 2.5 亿平米,分别占当年住宅商品房销售面积的 3.8%、13.6%和 18.2%。

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  招商:住建部长曾表示,2016 年棚改货币化安置比例为 48.5%(2015 年为 29.9%),2016 年棚改货币化安置对应 300 万套,而当年商品住房销量接近 1400 万套, 棚改大致贡献 20%,三四线会更高一些。

  东吴:根据住建部数据,2016 年我国货币化棚改安置比例为 48.5%,预计 2017 年将进一步提高货币化安 置比例,达到 60%左右。按套均 85 平米计算,预计货币化棚改将带来约 2.5 亿平方米的商品房住房需求,占 2016 年全国商品住宅销售面积的 18%。特 别对于商品房库存高企的广大三四线城市,棚改成为去库存的有力手段。

  长江:住建部表示 2016 年棚改货币化安置减少的回迁房建设面积为 2.05 亿方,棚改货币化安置 从市场购买商品房 2.5 亿方,一减(保障性住房建设)一加(商品房销售),去库存效果达 到了近 4.55 亿方。根据 2016 年棚户区改造完成套数(606 万套)、货币化安置比例(48.5%) 和货币化安置去化商品房库存面积(2.5 亿方),可推算出货币化安置购买商品房套均面积 为 85 平米/套,即 2.5 亿平方米/(48.5%*606 万套)。 假设 2017 年货币化安置比例为 60%,则截止 2017 年末,货币化安置每季度可带来的商品 房住宅平均需求大约为 7650 万平方米。

  至于2017年,由于广大一二线城市楼市成交大面积冻结,大力、坚定执行的货币化安置贡献的比例恐怕会升到可怕的比例。下图为天风测算的2017年货币化安置拉动的商品房需求:

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  拉动了房地产销售,拉动整个房地产上下游产业链的投资还会远吗?据方正任泽平测算,2017年-2020年,棚改一共可以拉动投资12.9万亿。其中房地产(行情000736,诊股)投资4.7万亿(安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿)、棚改配套基建投资1.6万亿,房地产上下游产业投资6.6万亿。其测算方式和过程如下:

  棚改拉动投资,可以拆解为:棚改拉动投资=棚改拉动房地产开发投资+棚改拉动基础设施配套投资+棚改拉动房地产上下游产业链投资=棚改拉动安置房建设投资+棚改拉动商品房投资+棚改拉动基础设施配套投资+棚改拉动房地产上下游产业链投资

  景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  毕竟国民经济的支柱性产业,托底未来几年经济全靠你了!个种逻辑,看看长江证券(行情000783,诊股)赵伟的解释吧:

  考虑到棚户区居民主要属于中低收入水平家庭,深化棚改货币化将有助于释放消费需 求,特别是对家用电器、家具装潢、家居用品、电子设备、汽车等产品的需求;由于 80%左右的棚户区改造集中在三线及三线以下城市,棚改货币化或将有助于推动三线及以下城市加快实现消费升级。

  另外,捎带讲一下,棚改货币化安置的主力工具——PSL作为基础货币供应新渠道的作用吧,前面说了嘛,有国际大行曾指中国借助开发性机构实施“变相QE”。任泽平在报告中指出,棚改货币化安置所需资金,大部分来自于国开行的支持。这实际上相当于创新了基础货币的供应渠道,拉动房地产需求的同时增加货币供应量,提振经济

  PSL也拓宽了基础货币的投放渠道。从央行资产负债表来看,最近四年来,通过外汇占款渠道投放的基础货币明显减少。为保持流动性合理充裕,央行创设抵押补充贷款工具(PSL),引导开放性金融机构,向国家政策导向的实体经济部门提供低成本资金,有利于引导市场利率走向。景德镇房价一年翻倍背后:短期的春药 长期的毒药

  为引导国家开发银行降低棚改贷款利率、适应存贷款基准利率的调整,央行分别于2014年11月、2015年5月、7月经三次将PSL利率从4.5%下调至2.75%。

  最后想说,我们积极认可棚户区改造对城市面貌、形象和人们居住环境的改善和促进作用。但并不想忘记写本文的初衷:房比人多的三四线城市千万不要去接盘,几千万棚户倒下,几年后站起来的房子可能多达上亿甚至数亿,够一半中国人住!希望决策者能让这一次成为最后一次,趁着这一波去库存/卖土地顺利,把地方债务窟窿填上,加快地方财政税制、精简公务人员等全面的改革,戒掉对土地和房地产的毒瘾吧!

  套用楼部长的话,“人民血汗买回来的时间更加不可以浪费!”

关键词阅读:景德镇房价一年翻倍 春药 毒药

责任编辑:Robot RF13015
快来分享:
评论 已有 0 条评论
更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行