【宏观深度】深圳房价连涨5个月,再创历史新高

1评论 2017-07-03 19:46:26 来源:金融界 抢反弹必备短线战法

注意了!全国楼市的风向标深圳房价已连涨5个月,再创历史新高。深层分析深圳楼市假摔的真相...

  金融界网站 7月3日讯 近日,市规土委发布6月房价数据显示,6月新房成交2953套,环比增加27.7%;成交价格为54492元/平方米,已连续九个月环比下跌。自去年10月至今,深圳房价已下跌7108元/平方米。

  分析人士认为,罗湖、福田、南山、盐田等房价相对较高区域的成交量快速下滑,而位于龙岗、龙华、沙井、光明等低房价区的刚需盘成交较为活跃,是持续推动深圳房价持续下跌主要原因。

  与此同时,占深圳86%成交量的二手房市场,已连续5个月上涨,6月二手房均价涨至46631元/平米,环比上月上涨1.02%,与去年同期相比上涨3.68%。而去年10月楼市调控前的高位不足46000元/平米,深圳二手房均价再创历史新高。

  一、宝安、龙岗成交量占九成,推动深圳房价持续下跌

  在调控政策持续影响下,深圳房价已得到有效抑制,6月除罗湖外各区全线下跌。自去年10月至今,深圳房价已下跌7108元/平方米。上半年位于龙岗、龙华、沙井、光明等低房价区的刚需盘成交较为活跃,占深圳总成交量的,是持续带动深圳房价稳中有降的主要原因。

  从环比看:宝安、龙岗的房价下跌明显。

  数据显示,宝安区均价环比下跌4.5%,为52057元/平方米;龙岗区均价环比下跌6.4%,为37731元/平方米。南山区均价环比下跌8.3%,为89673元/平方米。福田区本月依然只有一楼盘成交,均价为98453元/平方米。罗湖区成交均价76638元/平方米,环比上涨3.9%。盐田区成交均价43689元/平方米,环比下跌3.0%。

  从同比看:宝安、龙岗的房价涨幅最小,其它四个区涨幅均在20%以上。

  数据显示,龙岗区上半年成交均价37850元/㎡,是价格同比唯一下跌的区域,同比下跌2.2%。宝安区上半年成交均价51587元/㎡,同比上涨13.1%。盐田区上半年成交均价55230元/㎡,同比上涨27.3%。福田区上半年成交均价逼近10万关口,为98794元/㎡,同比上涨23.8%。南山区区上半年成交均价达105797元/㎡,是全市均价最高的区域,同比上涨36.6%。罗湖区上半年成交均价77925元/㎡,同比上涨26.9%。

  从成交量看:上半年,宝安、龙岗的成交量占全市88.24%。受“深八条”影响,2017年上半年全市各区新房住宅成交量同比均下滑。根据深圳房地产信息网数据中心统计:2017年上半年新房住宅成交面积1053217平方米,同比减少56.6%;成交套数10502套,同比减少54.7%。

  其中,上半年宝安区、龙岗区分别成交3869、5398套新房住宅,这两个区累计占全市成交量的88.24%。其它四个区上半年成交量分别为,罗湖区228套、福田区128套、南山区859套、盐田区20套。

  另外,需要特别留意的是,自去年10月楼市调控政策以来,罗湖、福田、南山、盐田等房价相对较高区域的成交量快速下滑,而房价最低的宝安、龙岗两区成交量则保持紧挺或增加。

  根据市土规委数据显示,深圳房价最高的福田区月成交量由调控前的18套降至今年3、4月的0套,房价较高的盐田区月成交量也由调控前的34套降至今年5月的2套,罗湖、南山区成交量也在调控后骤降50%。

  而龙岗区这个深圳房价最低的区域,成交量从调控前的1094套大幅上升至今年5月的1254套,宝安区深圳房价较低的区域成交量仅从调控前的1015套降至今年5月的797套。

  简单说,高房价区域新房开盘数量下降,低房价区域新房开盘数量上升,一降一升,房价成交量自然下来了。这就是深圳房价近9个月下跌7108元/平米的秘密

  二、小户型新房,也是拉动房价下跌的主要原因

  根据深圳房地产信息网数据中心统计,2017年上半年,深圳全市共成交10502套新房住宅,2房和3房是市场的成交主力,其中2房成交5528套,3房成交3013套,两者合计的小户型成交占总量的82%。

  其次是1房,成交978套,占总量的9%;4房户型成交727套,占总量的7%;4房以上户型成交122套,占总量的1%;复式户型成交129套,占总量的1%;其他户型成交5套。

  数据显示:2017年上半年小户型产品90㎡以下的户型整体成交均价42155元;改善型产品90~144㎡户型的整体成交均价48780元;而大户型产品144㎡以上的户型整体成交均价98863元。成交量占比82%的小户型产品是拉动房价下跌的主力。

  三、深圳二手房价连涨5月,再创历史新高

  与新房成交量小且不均衡相比(高房价区成交量大降且非常小,低房价区成交量坚挺且占比近90%),二手房成交量大且分布相对均衡。根据深圳房地产信息网数据中心统计:2017年上半年深圳成交33115套二手房,同比减少一半,成交面积2986631㎡,同比减少49.3%。

  其中,上半年成交量最大的区域分别来自:深圳最低房价的龙岗区、深圳最高房价的福田区、以及宝安区。其它各区域成交量都比较均衡、且成交量降幅接近。详细成交数据如下:

  龙岗区成交8431套二手房,同比减少49.9%,成交面积727965㎡,同比减少54.7%;

  福田区成交6629套二手房,同比减少44.6%,成交面积595191㎡,同比减少40.6%;

  宝安区成交6253套二手房,同比减少54.6%,成交面积683641㎡,同比减少47.6%。

  南山区成交5517套二手房,同比减少47.5%,成交面积510893㎡,同比减少46.9%。

  盐田区成交753套二手房,同比减少59.7%,成交面积63831㎡,同比减少56.8%。

  罗湖区成交5532套二手房,同比减少51.2%,成交面积405109㎡,同比减少53.5%。

  深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示,在二手房市场,深圳6月共成交7210套二手房,环比下降1.0%,同比增加33.1%;成交面积623085平方米,环比下降4.0%,同比增加27.3%。

  数据显示,深圳二手房价格自今年2月开始上涨,已连续5个月上涨,6月二手房均价涨至46631元/平米,环比上月上涨1.02%,与去年同期相比上涨3.68%。而去年10月楼市调控前的高位不足46000元/平米,深圳二手房均价再创历史新高。

  “说深圳房价下跌是一种误导,在一手住宅下降的同时,二手房价格在上涨。新房受政策调控影响极大,二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪。据郁亮说,深圳14%新房,86%二手房,二手房是个庞大的市场。二手房市场缓慢上升,深圳房地产最快的增长时期已经结束了,市场进入震荡期。跟股市一样,跌,跌不下去,涨,不让你涨。”著名财经评论叶檀表示。

关键词阅读:深圳房价 连涨5月 连跌9月

责任编辑:叶效强
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