王健林和潘石屹忙着甩卖资产,房地产究竟怎么了?

1评论 2017-07-17 07:58:09 来源:中国房地产金融 股市惊现“黑科技”

   今年真是个多事之秋,房地产真要变天了吗?

  有媒体评论,“对于房地产行业来说,一个旧的时代渐行渐远,一个新的时代,即将到来。”

  7月10日,万达集团将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国,共收资金631.7亿元。其中,13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元,76个万达酒店作价335.95亿元。

  在万达今年年初的工作报告中,加大旅游投资一说被提出,王健林还强调2025年全球开业25个万达城,其中海外开业5个万达城。但仅仅半年,他就反悔了?

  王健林给出的理由是:“转让这些项目能大幅降低万达商业的负债率并将企业向轻资产型转化。”

  7月4日,SOHO中国在北京和上海同时召开渠道沟通会,董事长潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。而不久前,上海虹口SOHO也被出售,加上SOHO中国自2014年以来相继抛售的物业,预计套现将超340亿元。

  潘石屹的说法是:“做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国这么多年发展时间里,永远在遵循这样一个原则。”

  而更早,从前两年开始,李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现。李嘉诚的商业嗅觉可不一般,如此脱手物业套现,当时不被理解,如今已经被行业再一次证明了他的眼光,提早出手,安全脱身。

   进入行业下半场

  房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式,到2017年走到了十字路口,地价高,地产企业利润率很低,天花板就在头上,如何保持增长已然是行业内各位“大佬”都在担心的问题。

  问题担心不完。2018年,地产行业还有279亿美元的债券到期,资金紧张由此可见一斑。一些负债率较高的地产企业只能提前甩卖旗下资产,就是为了应付即将到来的兑付危机。

  过去几个月以来,众多媒体也纷纷得出结论:“中国房地产行业的高暴利时代已经过去了,房地产从黄金时代正式进入到白银时代。”

  这个白银时代长什么样?

  房地产企业从过去抢着拿地到目前企业之间股权兼并、资产重组,房地产行业进入到存量运营的时代。行业的集中度会不断提升,投资者买了房坐等升值的时代将一去不复返。

  国内房地产行业的集中度相比美国等发达国家,还是比较低的,未来巨头型房地产企业的利润会越来越高,大量中小房地产企业会被收购兼并或者直接倒闭,那些不断做大做强的地产企业,投资机会还是不错的。

  随着行业集中度的提升,少数巨人型地产企业的投资机会不容小觑。与此同时,不少传统的房地产企业会谋求转型升级,比如房地产产业与文化、旅游、休闲、养老等行业的融合,也会衍生出不少投资机会。

  同时,在互联网时代,随着人工智能大数据、与计算等新兴行业的发展,互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越彰显,并且在未来将成为国家的主要支撑产业,这也许才是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。

  面对整个中国房地产行业的下半场,潘石屹称,最大的感受是今天的世界变化太快了。

   告别房地产?假的。

  再次抛出出售自持物业的消息后,7月7日上午潘石屹及时出现在公开场合,在一场小型的SOHO 3Q发展战略媒体见面会上,主要回答了有关抛售物业、逃离房地产圈等诸多问题。

  是否就此告别房地产?“一时半会儿还告别不了房地产发展商,我们拥有这么多项目,正在建设的就有两个(北京丽泽SOHO和上海古北SOHO),量都非常大。我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO(位置太重要),望京SOHO(太漂亮),只要这两个项目在的话,我还是(房地产)发展商。”

  套现的钱都拿来做什么了?“SOHO中国将向轻资产转型,不会再拿地建房,将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展,以租赁方式获取物业,再改造成SOHO 3Q进行运营管理,该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。”

  SOHO 3Q是SOHO中国在2015年推出的一款移动办公产品,运用O2O模式,流动人群提供O2O模式的办公场所,所有流程都可以在线上完成。据SOHO中国介绍,这款产品目前已成为北京和上海最大的共享办公空间,截至2016年12月31日,SOHO中国已在北京和上海开设了17个SOHO 3Q中心,平均出租率约85%。

  从重资产向轻资产转变,潘石屹和王建林一样,也提到了这点解释。如果说SOHO是为了做SOHO 3Q,那万达呢?

  今年1月份的时候,追溯到王健林的年度工作总结可一窥一二。那时他就提到,等万达城全部开发完以后,万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。

  退去哪里?“万达商业也不再是地产企业,我好几次建议是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。”

  这说明,万达商业不是要消失不见,而是要集团转型,甚至非常迫切地想要转型,例如转成轻资产的模式经营。

  我们再看回万达商业与融创中国的联合公告中是这样写的:“一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。二、融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。”

  在这公告中提到了四点不变——品牌不变;规划内容不变;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。可以说除了这些资产的大股东或者所有权转让给了融创,其他什么都没变,这些项目在运营和管理上还是由万达来负责。这不就是年初王健林所说的轻资产吗?

  轻资产有什么好处?

  “重资产一块钱租金我们拿到的净利润也就四毛钱左右,因为要扣除管理费,缴17.55%的税金,再缴所得税。轻资产分得的净租金除了25%所得税,全部是净利润,所以今后万达商业租金含金量更高”,王健林说。

  那既然轻资产那么好,是不是每个人都应该来抛售?

  当然不是,接受的孙宏斌做的也是有得赚的买卖生意。只是不同企业有不同的发展,不同的企业人也有不同的理念与志向。

  只是这些伴随着时代的发展,国内行业环境已变,而最动荡的年代,将是个人意识最能得以呈现的时代。谁都不知道下一步会轮到谁买谁卖?但时代总是轮回的,房地产行业永远都会在,只是玩的人和方式也许正在变化

关键词阅读:潘石屹 王健林 房地产行业 中小房地产企业

责任编辑:汪丽 RF12967
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