刚刚统计局公布上半年房地产数据!抑地价重于抑房价

1评论 2017-07-17 18:07:27 来源:凤凰财经 两大主题十只金股

  来源:易居研究院;作者:上海易居房地产研究院研究员王梦雯

  摘要:

  1、 上半年全国房地产市场的特征依旧明显,即房冷地热。预计下半年,多项指标增幅将呈现收窄态势。

  2、 上半年商品房销售面积同比增幅总体收窄,6 月销售小幅回暖,主要由于房企冲刺半年度业绩加快推盘,但不改整体趋势,预计全年大概率出现负增长。

  3、 从土地市场来看,上半年包括购地面积、开发投资等指标虽然有所波动,但整体表现较好,其中土地购置均价增速创近6 年新高。目前就部分土地市场较热的三四线城市而言,抑制地价泡沫应当重于房价泡沫。

  一、土地成交量增幅放缓,地价小幅回升

  1、全国土地购置面积增幅扩大,单月创年内新高

  1-6 月份,房地产开发企业土地购置面积10341 万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5 月份扩大3.5 个百分点;土地成交价款4376 亿元,增长38.5%,增速扩大6.2 个百分点。

  从土地购置面积增幅走势看,在2016 年9 月份降幅开始收窄后,此后几个月降幅延续收窄走势,到今年前两个月重新回到正增长,3 月增幅有所放缓,4月增幅有所扩大,5 月增幅小幅放缓,6 月再次扩大。预计今后几个月随着去库存效果进一步巩固以及三四线城市楼市的进一步复苏,土地购置面积同比增速将保持正增长。

  资料图

  2、全国土地购置均价增速创近6年新高

  1-6月份,全国房地产开发企业土地购置均价4231元/平方米,同比增长27.3%,增速比1-5月份提高1.7个百分点,创2011年以来新高。2016年下半年部分热点城市出台相应土地市场政策,控制地价增长,但全国层面来看总体地价涨幅并未收到抑制,今年上半年全国地价仍然保持上行的态势,这主要与市场成交较活跃、去年基期值较低有关。目前就部分土地市场较热的三四线城市而言,抑制地价泡沫应当重于房价泡沫。考虑到下半年房企资金面大概率趋紧,预计三季度增幅将持续高位盘整,四季度增幅或出现下行态势。

  3、土地成本进一步攀升

  从地价占房价的比重趋势看,近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大,2016年,地价占房价比重创历史新高。今年1-2月份,这一比重大幅回落,一季度则再次止跌回升,二季度进一步扩大。6月底,地价房价比绝对值重回2016年四季度高位。主要原因是房企土地购置均价涨幅回升和商品房成交均价涨幅回落的影响。预计未来三季度,此曲线还将保持高位震荡态势,四季度或出现回调现象。

  二、投资和新开工数据整体较平稳

  1、全国房地产开发投资增幅继续回落,住宅投资增速小幅扩大

  1-6 月份,全国房地产开发投资50610 亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5 月份回落0.3 个百分点。其中,住宅投资34318 亿元,增长10.2%,增速扩大0.2 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

  从房地产投资额同比增幅走势看,今年上半年虽然较前五个月有所回落,但整体基本延续了去年全年以来平稳回升的态势。主要原因是新开工面积平稳上升和土地购置面积持续正增长。预计下半年,随着全国楼市的逐步降温,房地产投资同比增幅也将趋于平稳。

  资料图

  2、全国房屋新开工面积增幅大,预计下半年增幅收窄

  1-6月份,房地产开发企业房屋新开工面积85720万平方米,增长10.6%,增速扩大1.1个百分点。其中,住宅新开工面积61399万平方米,增长14.9%。 从房屋新开工面积同比走势看,今年一季度继续保持小幅增长态势,且增幅有所加大,4、5月份增幅持续回落,6月份又重新上升,整体而言较为平稳。主要原因是在去年楼市持续复苏的大背景下,开发商依然保持了一定的项目开发进度。预计下半年,房屋新开工面积同比增幅将保持振荡趋于收窄态势。

  三、商品房销售量增幅回落,价格增幅基本平稳

  1、全国商品房销售面积增幅扩大,东北地区增速回落

  1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份回落1.8个百分点。其中,住宅销售面积增长13.5%,办公楼销售面积增长38.8%,商业营业用房销售面积增长32.5%。商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速扩大2.9个百分点。其中,住宅销售额增长17.9%,办公楼销售额增长38.9%,商业营业用房销售额增长41.7%。

  1-6月份,东部地区商品房销售面积33401万平方米,同比增长11.7%,增速比1-5月份扩大2.8个百分点;中部地区商品房销售面积19140万平方米,增长19.9%,增速扩大2.2个百分点;西部地区商品房销售面积18746万平方米,增长21.2%,增速扩大0.2个百分点;东北地区商品房销售面积3375万平方米,增长13.3%,增速回落5.5个百分点。

  从商品房销售面积同比增幅走势看,2016年年初再次大幅回升,5月以后增幅逐步趋稳回落,全年基本保持20%以上的增长幅度,今年前两个月延续了这一整体趋势,一季度增幅有所回落,到了4、5月份持续回落,6月有小幅回升,主要由于房企半年度冲刺业绩,加大了推盘力度。考虑到货币政策正逐步趋紧,需求的快速释放已持续了很长一段时间,加上近期及未来一段时间,政策收紧的城市范围将继续扩大,因此预计下半年全国商品房销售面积增幅仍将呈现小幅回落态势,全年大概率出现负增长。

  2、商品房价格增幅基本平稳

  1-6月份,全国商品房成交均价7923元/平方米,同比增长4.6%,增速比1-5月份增加0.9个百分点。其中住宅成交均价7609元/平方米,同比增长3.9%;商业营业用房成交均价增长7.0%;办公楼成交均价上升0.04%。今年一季度以来,商品房均价增幅基本保持在4-5%左右,远低于去年增幅,主要原因一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限,另一方面近期三四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。全年来看,预计下半年成交均价将保持在5%以内。

  资料图

  3、住宅库存创32个月新低

  6月末,商品房待售面积64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。其中,住宅待售面积减少1306万平方米,办公楼待售面积减少60万平方米,商业营业用房待售面积减少128万平方米。住宅库存创过去32个月新低。 从2016年末的商品房库存量来看,自3月以来连续九个月出现减少,去库存效果得以显现,直到年末库存有所回升,今年2月末库存继续上升,3月以来库存持续回落。这和部分三四线城市近期去库存效果较好的态势有关。从整体库存量来看,在中央和地方政府的努力下,去库存效果进一步得到体现。一季度以来,随着多地对于商办物业去库存的加大推进以及相关政策的支持,商办物业去库存也取得了一定效果。随着供地增加,预计热点城市将进入补库存阶段,而库存较高的三四线城市将继续去库存。

  1-6 月份,商品住宅待售面积同比下降19.3%,较1-5 月份降幅扩大1.5 个百分点。1-6 月份,商品住宅销售面积同比增长13.5%,较1-5 月份增幅扩大1.6个百分点。商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两者的差值为32.8%,较1-5月份的差值扩大3.1 个百分点。自2015 年12 月商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两曲线完成交叉后,去库存速度明显加快,当前趋势未变。

  四、商办物业去库存压力较大,住宅潜在供求保持平衡

  1、住宅去化周期相对平稳,商办去库存压力大

  现房存销比以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局,其中待售面积指代现房可售面积;而销售面积按过去一年的月均现房销售面积计算。

  根据商品房分物业的现房存销比计算可知,2012年以来,商品住宅现房存销比走势相对平稳,存销比要远低于商办物业的存销比。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年最高水平,其中住宅去化周期基本在20个月左右,办公物业去化周期在2014年年末达到54个月,2015年平均也在46个月左右,商业物业去化周期在2015年年末达到56个月的历史最高点。2016年以来,商品房现房存销比总体呈现回落态势。2017年上半年,住宅去化周期回落到11.9个月,这主要是受到市场回暖的影响。但相较前几年,商品房库存依旧处于较高水平。特别是商办物业的去化周期依旧在3年左右。可见,这类物业的去化仍将作为去库存的主要内容进一步推进。

  2、商办物业潜在供求矛盾相对突出,住宅供求保持平衡

  潜在供求比以“新开工面积/销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局,其中新开工面积指代房企月度累计新开工面积;而销售面积指代月度累计销售面积。 根据商品房分物业的潜在供求比计算可知,2012年以来,商品房潜在供求比整体呈现逐步回落态势,分物业看,商业物业供求矛盾最为突出,供大于求最为明显;办公物业供求矛盾较商业物业有所缓和,但整体也处于供大于求态势;而住宅受到中央和地方去库存政策的推进,取得了积极效果,2016年3月以来供求相对稳定。

  五、房企到位资金增速扩大,个人按揭及国内贷款占比明显回落

  1-6月份,房地产开发企业到位资金75765亿元,同比增长11.2%,增速比1-5月份扩大1.3个百分点。其中,国内贷款13352亿元,增长22.1%;利用外资104亿元,增长58.9%;自筹资金23273亿元,下降2.3%;其他资金39035亿元,增长17.2%。在其他资金中,定金及预收款23226亿元,增长22.7%;个人按揭贷款12000亿元,增长6.7%。

  从月度累计情况看,自2016 年3 月份大幅回升至正增长区间后,此后几个

  月房地产开发企业到位资金同比增幅基本平稳,始终保持在15%左右,今年前两个月同比增幅回落明显,一季度则再次回升,到了4、5 月份增幅持续收窄,

  6月又重新回升。近期中央监管层对于房企融资出台了多项新规,使房企融资渠道进一步受限。在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下,未来几个月,考虑市场整体销售将有所回落,房企资金来源增速可能会继续趋缓,房企资金压力也将加大。

  从1-6 月份开发企业资金来源的构成分析看,国内贷款占17.6%、利用外资占0.1%、自筹资金占30.7%、其他资金占51.5%。相较1-5 月份,各项资金来源占比中,利用外资占比和国内贷款占比均有所下降,而利用外资占比和其他资金占比则有所上升,主要是受到6 月市场销售回暖影响,而其他资金占比超过51%,反映出市场销售回款对于房企资金的巨大贡献。

  资料图

  企业到位资金与房地产开发投资同比情况看,根据2013年及其前后年份两曲线对比情况,当企业到位资金增幅快于开发投资增幅时,预示着房地产市场步入较快发展通道,而当前两曲线自2015年底完成交叉后,2016年1-2月份年初异动,1-3月份再次交叉,此后开口较大,基本平稳。今年1-2月份再度交叉,3月份和4月份形成开口,5月份开口有所收窄,6月份重新扩大,说明月度销售回暖小幅缓解了房企的资金压力。

  六、预计下半年全国多项指标增幅收窄

  总体而言,今年上半年,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体基本延续了今年以来整体平稳的态势。从土地市场看,成交量持续正增长。地价继续上升;从房地产投资情况看,投资额和新开工量增幅曲线总体平稳;从商品房市场看,销售量增幅下行,价格增幅则基本平稳,库存量去化明显;从房地产市场供求比看,商办物业库存压力较大,住宅潜在供求相对平衡。 预计下半年,由于市场分化明显,在中央分城施策精神的指导下,热点城市市场将降温并保持相对平稳,三四线库存较大的城市仍将缓慢复苏。全国数据来看,多项指标增幅将呈现收窄态势。

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