租售同权?别做梦了!房产红利永远不属于无房的你

1评论 2017-07-19 16:58:14 来源:凤凰房产 这些股越跌越买!

  本文主要从三大方面全面解读“租购同权”,请您阅读:

  一、租购同权,也得要满足几大条件;

  二、租购同权之后,房价会不会跌?以后还需要买学区房吗;

  三、万科提出新想法,解决高房价

  1

  租购同权 别想简单了

  过去20多个小时,一则楼市“新闻”被广泛转发:广州出台政策,提出了“租购同权”,被一些自媒体解读为“将颠覆楼市”,“学位房将大降价”,以及“租房也能上名校”。

  具体政策如下:

  赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)

  租售同权?别做梦了!房产红利永远不属于无房的你

  

  其实,关键点在于“同权”被落实到什么程度。

  普通读者的理解是:只要我租了房子,拿到了租赁证,孩子就可以入读旁边的名校;

  

  实际情况是:由于学位稀缺,你只是获得了申请资格,但能否入读需要看排队和积分情况。而租赁家庭归属的类别,是靠后的。换句话说,你的孩子获得了名校的申请权;但对不起,最后十有八九还是落选了,然后被安排到其他学校,甚至是民办学校。

  为什么会这样?原因很简单:资源太稀缺了。那些买了房子N年,给当地政府交了很多税的人,孩子都未必能入读理想的学校。换句话说,都是购房者,都还没有实现100%的“同权”呢!

  现在让我们看看在实际申请学位时,是按照怎样的顺序录取学生的。

  在这个游戏规则里,同等条件下“买房家庭”优先于“租房家庭”,“本市户籍”优先于“非本市户籍”,“X区户籍”优先于“其他本市户籍”。

  每个学生都采取积分制,其中户籍人口是按照房产证获得时间,或者租赁合同生效时间,每个月积1分;非户籍人口,则按照学生父母在深圳缴纳社会保险时间计算积分,选择养老或医疗保险时间长的险种为积分,每满1个月积1分。

  最关键的问题是,录取是按照上面6大类的顺序进行的。也就是说,如果你是非户籍人口、租房居住,你只能等前面5类孩子选完之后,才能来选择。也就是说,积分只在同一学位类型的学生之间进行排序,不同学位类型的学生之间不排序。

  租购同权必然导致“更多的人”追逐“总量基本不变”的优质资源,其结果必然是优质资源涨价。如果政府扭曲价格,必然产生腐败。这是市场决定的,无法改变的事实。

  事实上,在广州公布的政策原文里,文件在承诺“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的同时,还说“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读”。这是啥意思,自己体会吧。

  笔者热烈支持“租购同权”,这种提法本身就具有重要意义。但关键问题是,如何公平公正地落实这种理想。

  2

  租购同权将影响商品房市场?

  广州这个新政策,除非是取消这种积分排名入学的前提条件,即不挂钩户口、不挂钩房子,才算做到真正的租购同权。

  只有一个方式,就是完全靠抽签,不管你是不是有房,有户口,比如同一个街道的所有居民子女,入学一律抽签,随机派位,抽到哪个学校算哪个。

  但这个很不现实,因为触及了有产阶级和官僚的利益。他们上层阶级可不想跟普通老百姓(行情603883,诊股)子女享受同等待遇,由各个区教育局去落实,我估计很难执行。

  如果广州的政策,最后还是按照积分入学来定的话,对商品房市场影响微乎其微。

  发展租赁市场,培养大家的租房观念都去租房住?对中国人来说,真的很难,有房才有家的概念已经深入骨髓了,大多数人还是照样会想办法,穷极几代人去买房。

  3

  大城市房价高年轻人买房怎么办?

  今日,新华社发表了对万科新帅郁亮一段题为,《郁亮:楼市"回归1998" 住房困局并非无解》的三分钟半左右的采访视频。

  郁亮对“大城市房价太高”回应如下:

  长效机制的核心是解决普通人的住房问题,尤其是立足于年轻人的住房问题。年轻人住房问题不解决,社会就会不稳定。

  我觉得有几个问题出现:一个是房价太高,以至于年轻人没有能力一下子买房。可以通过供应租赁房等方式,使得城市青年居住问题通过租售两条腿走路来解决,现在有人行动了,提供更多可支付性住房,年轻人买得起的住宅。

  4

  万科解决高房价的方法

  郁亮对于解决高房价给出了两个回应:一个是先等等,从租房开始,到有经济能力了在开始买房;一个是提供更多的可支付性住房。

  先说第一个,从租房开始。

  租赁模式未来大行其道已经是可以预见得了。从万科自己连续拿了很多70年禁售期的土地来说,就能够看出租赁模式的探索将会成为未来地产的主流发展方向之一。

  但是这里有几个问题就,第一,如果积极的发展租赁住房之后,房租价格上涨幅度超越房租的涨幅怎么办?尤其一些人口流入比较大的崛起中城市,比如武汉、杭州等等。房租太贵了,对于年轻人的压力一样大。

  再有就是现在租房子仍然不是一件轻松的事,尤其对于年轻人来说,如果保护自己的权益,让租房更加便利也是需要亟待提高的。

  为了解决上述问题,可能必须得动用我们的行政手段,从基本立法这一底层开始完善租赁体系,管制房租的上涨,保障租户的利益。同时积极的发挥,像万科这种大房东在市场的作用,间接的提高小房东,散房东们的水平。

  再说第二点,提供更多可支付性的住房。

  什么是可支付性住房?具体来说就是房价和收入(房价/年收入)之间的关系达到合理水平。所谓合理水平,应该是房价在收入的3到6倍目前中国是什么水平呢?易居研究院曾经统计过,2016年全国层面上,房价为收入的7.5倍。

  目前中国房价和收入之间的关系太高是事实!

  那么怎么解决呢?

  其实解决房价和收入间的关系,无非从收入和房价入手,要么提高收入,让收入增速超过房价涨幅,缩小差距;要么让房价降下来,贴近收入水平。

  前者需要大家共同的努力,需要国家经济的增长和收入分配的倾斜;后者,更多可能要就靠行政手段来调控了。

  房地产市场无论在哪个国家都不是完全市场化的市场。美国是公认的自由经济市场,土地自由化。但是美国的房地产市场仍然存在政府的影子,美国的两房,房地美、房利美就是最好的证据,作为准政府组织,他们的存在让美国的楼市存在政府的隐性担保,这也最终造成了,小布什为了缓解科网股泡沫带来的影响,提出居者有其屋计划之后,美国次贷危机爆发。

  所以说,楼市说到底是为了人们居住存在的,那么就应该由政府发挥更大的行政力量。

  凤凰房产综合:财经韬略、暴财经

关键词阅读:租售同权 红利

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