2020年销售规模力争冲击2000亿 金科股份的勇气与决心

1评论 2017-07-27 10:03:00 来源:人民网-房产频道 打板族爽了!

  人民网(行情603000,诊股)北京7月27日电 金科股份(行情000656,诊股)今年设定的销售目标是500亿元,3年后,即2020年,这家公司力争销售金额能够冲击2000亿元。

  更长远的跨越式发展目标,需要金科股份从管理、架构、团队和融资上有系统的战略支撑。

  为了实现并支撑2020年销售额冲击2000亿元目标,金科股份接下来4年里将着力打造并全力推行“一二三”发展新模式,助推公司跨越发展。

  “一快”是指公司将推行更快地周转速度;“两低”是指财务安全,低成本与低负债;“三高”则是高质量、高效率、高增长。

  不进则退的行业集中度

  当整个行业都在讨论房地产业进入白银时代的时候,万科、恒大、碧桂园、融创等千亿规模企业却仍然维持了高速增长,地产业的集中化程度在增强。

  2016年已经有3家全国性房地产商的销售金额突破了3000亿元,12家地产公司的销售金额超过1000亿元,占整体市场份额的10%。

  除了一些寻求转型的地产公司,几乎没有一家规模化地产公司会主动收缩开发业务,扩大规模或放弃市场的选项上企业不难作出选择,困难的是如何在企业负债、规模、成本与利润之间作出平衡。

  中海、招商蛇口(行情001979,诊股)、融创、恒大、保利等企业都在寻求收并购机会,获取土地储备及货值的速度远胜于前,地产业集中化程度只会越来越高,这些规模化地产商自身规模及占据市场份额只会越来越大。

  规模也越来越重要。房地产属于资金密集型行业,拥有类金融属性,无法摆脱金融支持。现下金融机构对地产公司实行名单制管理,企业的信用评级等直接决定企业能否获得金融支持及资金成本,规模是核心。

  信贷环境里,无论是开发贷、银行融资、信托贷款,还是境外债券市场、境内债券市场等融资渠道,都更利于财务健康的大型地产商。

  首先产生危机意识的是泰禾集团(行情000732,诊股)、旭辉控股、龙湖地产、金科股份这类中等规模地产商,不进则退。

  金科股份在今年已经明确了未来4年的发展计划及目标,2017-2020年,公司销售规模要力争实现500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,在2020年要力争冲击2000亿元。对于一个2016年销售规模300多亿元的地产商,意味着在未来4年时间里销售规模要扩增5倍吗,销售复合增长率可能会超过60%。

  战略上的安排、筹划与支撑

  规模化的跨越式增长要有战略、资金、架构以及管理上的支撑。今年以来,金科股份高管团队已经拜访了恒大、碧桂园、华润、福星股份(行情000926,诊股)等许多地产公司,主要为了取长补短汲取经验,为后续规模发展作好铺垫及顶层建设安排。

  为支撑跨越式发展,金科将区域布局策略从“核心十城”优化为城市群深耕,增加了核心城市、核心城市周边节点城市,特别是将珠三角纳入发展视野,对粤港澳大湾区进行了重点研究。

  为匹配区域布局策略,金科也提供了组织保障及架构调整,将原有四大区域进行了拆分成七个区域,新设深圳、广州、上海、京津冀四个区域公司。如今,金科股份已就区域划分重新安排,新的区域划分将更有利于人才培养、促进内部竞争、以及城市群深耕发展。

  金科股份内部将“双赢计划”定位于跨越式发展的引擎,“双赢计划”将是金科股份全新的并极具竞争力的激励机制,追求投资者与管理者的双赢,既考虑了股东利益,又考虑了管理团队利益。

  “同创共赢”计划的核心在于鼓励管理团队超额贡献。该计划为股东设置了一条投资收益的基准线。超过基准收益的部份,管理团队将获得重奖;未达到基准收益则不奖励;若未能给投资者创造收益,则将受到处罚。经初步测算,若项目经营得好,奖励可以达到过往奖励标准的5倍。

  “同舟共赢”计划是金科股份跟投机制的升级版,体现了“同股同权”的合作精神。与原跟投制度相比,主要有几点优化:一是跟投员工范围扩大,集团总部参与跟投,进一步形成上下同欲;二是提高了跟投上限、降低了跟投下限,让员工有更大获利空间;三是强调了高周转对跟投的好处,强化了集团战略导向。

  金科股份“双赢计划”相互依存、相互补充,将极大限度的形成管理团队的内生动力,也为金科广纳贤才提供了有力保障,也为金科投资项目明确了指挥棒、构筑了防火墙。

  由于制定了更快地发展规模的目标,金科股份也像多数规模化地产商一样,今后更加强调高周转。

  提高周转能够减少高目标对资源的占用、更有利于跨越式发展。金科股份已经在项目落地层面提出了1661项新目标,对开工、融资、开盘、现金流等提出了新的高要求。实现高周转,金科的核心抓手是大力强化产品线建设。

  作为一家上市公司及规模化房地产公司,现在资本市场对金科股份的机构评级维持在“推荐”及“买入”。2016年金科股份在资本运作层面完成了45亿元非公开股票发行,优化公司资本结构的同时,有效降低了资产负债率。

  金科股份尤其重视资本市场的直接融资,去年抓住债券融资窗口,实现直接融资155亿元,创新实施了应收房款尾款资产证券化,融资成本也创下了新低,负债结构得到改善。到去年底,金科股份获得了银行授信额度667亿元,其中已用授信额度不到200亿元,剩余授信额度467亿元。

  未来金科股份的发展目标是要力争做到地产行业前十、重庆第一的水平,但同时是有质量地安全增长。

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