地价高房价就会更高?揭泰禾深圳地王 不敢动工真相

1评论 2017-08-23 07:32:20 来源:樱桃小房子 作者:陈小瑛 江丰电子凭什么能涨15倍

  经常有人留言说,某某城市,现在土地面粉都贵过房子面包,想要房子降价可能吗?

  这一点,是他们坚信房价只涨不跌的其中一个重要因素。

  谁说投资就一定能赚钱?谁说面粉贵过面包,就一定不能亏钱?

  今天我就拿泰禾在深圳被套住的地王,跟大家说说这个谬论。

  1

  这一轮深圳房价暴涨,发生在2015年,全年房价同比翻番。

  2015年12月25日,深圳拍出了全国的楼面价地王。楼面价达到79907元/平米,离8万只差不到一百块。

  卖的两块地连着,在同一个位置,处于深圳宝安区尖岗山片区,当天到场竞拍的房企有28家,拼的你死我活,融创死磕最厉害,其中一块起拍价15.2亿,不到20秒,就拍到了29亿。

  宗地编号

  土地用途

  土地面积(平方米)

  建筑面积平方米)

  总价

  (亿元)

  楼面地价(元/平)

  土地使用年期

  A122-0352

  居住用地

  27459.63

  57665

  29.6

  51331

  70

  A122-0345

  居住用地

  21433.33

  34290

  27.4

  79907

  70

  综合

  48892.96

  91955

  57

  61986.84

  最后,融创止步,福建地产商泰禾地产以27.4亿元、29.6亿元,合计57亿元成功竞得,楼面地价分别为51331元/平方米及79907元/平方米,溢价率分别达94.74%、177.61%。

  土地拍卖完后,有记者当场问泰禾地产董事长助理丁毓坤,感觉贵不贵,丁回答的底气也不足,“要说贵也贵,说不贵也不贵,毕竟深圳楼市均价才4万元,这次楼面价都到8万元了。但很有信心打造成高端产品,准备把院子系列引进深圳,两块地将一起开发。”

  这两块地都不大,总面积加起来,也只有9.2万平米,平摊价格算起来,土地建面成本大概是6.2万元/平米。

  当时,这两块地周边的房子是什么价呢?

  有对比意义的是同等别墅类产品,只有中海地产的9号公馆,招商华侨城曦城别墅稍微远一点。(下图中红圈就是泰禾的)

  地价高房价就会更高?揭泰禾深圳地王 不敢动工真相

  中海这个项目是在2012年12月拿下的地,楼面价不到1.1万/平米,但当时也觉得很高了,9号公馆一期联排别墅在2013年11月就开盘了,售价6万一平米,中海的项目从拿地到开盘,大概是11个月时间。2014年卖的高层产品大概是4万一平米。

  泰禾拿这个项目的时候,中海9号公馆二手房别墅价格大概是8-9万左右。

  2

  泰禾这个项目进展如何呢?

  丁毓坤拿地时说,“非常看好深圳市场,预计明年年底(2016年年底)产品就会入市。目前深圳市场相对较健康有活力,挨着香港经济较发达,高端市场有相当一部分人群来消化,比较看好有信心,还是会有盈利空间的。

  当时市场也是被打了鸡血,各路专家把此地王解读为“深圳地产被广泛看好,虹吸效应益发明显,深圳已成为吸收外来资金的黑洞,深圳楼市还有很大的上涨空间。”

  按照泰禾原计划,去年年底就要入市的项目,为什么至今却迟迟不敢动工呢?

  拿计算器一算,土地成本这么高,打造别墅类产品的话,起码要卖到10万以上,才能赚钱吧。

  但泰禾有这个信心吗?

  2016年,深圳房价整体确实还在涨,但3月份第一次调控是一个坎,各片区开始分化,有的片区还在涨,有的片区慢慢停涨了。到9月份,整个市场见顶,10月份第二次调控成为分水岭。

  中海9号公馆,现在的价格是高层7万多,别墅10万左右。曦城联排别墅也是10万左右,中海的位置比泰禾更好,没有靠近高速公路,直接背靠山。

  地价高房价就会更高?揭泰禾深圳地王 不敢动工真相

  泰禾如果去年开发出来,卖10万一平米也没钱赚。卖12万以上呢,可能又卖不好。

  今年呢?政府开始限价了,开盘价不得高于周边市场价。今年开发出来,更加没钱赚。

  所以,从拿地到现在,已经过去了1年9个月了,泰禾项目还是一片空地。

  3

  如果按现在的市场价,泰禾是不敢动工的。

  那泰禾想怎么样呢?

  改规划!

  这两块地容积率分别为2.1和1.6,是深圳罕有的低容积率地块,适合打造高端产品。

  按照原来规划,项目的产品布局,大概是由一片3层的别墅,以及2栋高楼组成,网上有泰禾的设计图,高楼有59层。(下图)

  地价高房价就会更高?揭泰禾深圳地王 不敢动工真相

  这一年多来,泰禾一直在找规土委,申请改规划,在整体容积率不变的情况下,把高楼尽量拔高,比如200米拔高到300米,尽量滩低成本。

  但是这个要求,规土委一直没有答应。为什么?

  因为土地出让时就已经写明了,这个地段,位于宝安机场航空线限高片区,建筑的高度是无法逾越的红线。(下图)

  地价高房价就会更高?揭泰禾深圳地王 不敢动工真相

  所以泰禾现在非常难受!!!

  想改规划又改不了,想开工又不敢开工,对于一个激进,追求快速增长,做大规模的房企而言,简直是如坐针毡。

  要知道,泰禾去年5月20日,以57亿元,在深圳龙岗区坪山拿了一块商业用地,楼面价1.56万/平米,只能做写字楼。

  这一块后拿的地,今年6月都开盘了。但深圳写字楼实在是不好卖,所以泰禾偷偷的把商办改为公寓卖,还帮客户垫资。

  结果就因为这个违规,被政府叫停,客户维权,要求退款。反正项目去化率非常一般。

  4

  回到泰禾尖岗山地王,拿地至今已有1年8个月了,难道可以一直闲置拖着不动工吗?

  早几年调控时的土地出让规定,出让2年不动工,政府将收回。

  但现在这个规定早就名存实亡了。

  樱桃小房子从深圳规土委了解到,现在没有收回土地之说,房企可以申请延期,交违约金,如果申请了延期,就不用交闲置费,因为闲置房罚的比违约金要高。

  据深圳规土委人介绍,一般来说,土地出让后,合同会约定什么时候开工、施工、竣工时间都会写明,通常竣工时间是1-2年,假如时间到了,开发商还没有开工,就可以申请延期,开工期只能延期一次,但竣工期可以无数次延期。

  比如泰禾的项目,假如合同约定是今年1月1日开工,竣工期是今年12月1日,那到今年12月1日后,项目还没有动工,那泰禾可以向规土委申请延期开工。

  具体怎么延期呢?

  深圳规土委的人告诉樱桃小房子,延期一般是半年,一年,两年。延期半年的违约费是出让金的5%,一年是10%,两年是20%。违约金最高也只有出让金的20%。但出让金并未土地总价,地价是包括出让金和配套费的。

  以泰禾为例,土地总价是57亿元,出让金不知道是多少,因为要扣除配套费。但总之是低于57亿的,我就按57亿顶格算吧,半年5%的违约金,即2.85亿,一年就是5.7亿,两年11.4亿。

  规土委的人说,如果延期2年都没有动工的话,会再收闲置费,具体会由评估公司评估,投资了多少,工程施工量达到多少,如果达到项目投资额25%以上,就不算闲置。

  也就是说,泰禾从拿地到延期开工,而不交闲置费,前后时间最长有4年。那就是要到2019年12月25日。

  但算上4年的财务成本,57亿,按5%算吧,利息就是11亿,再算上延期违约金20%,11.4亿。延期四年额外的总成本,就超过20亿。如果把这个费用算进来,那一平米的土地成本就达到8.5万了。

  5

  总结

  通过泰禾在深圳的这个地王项目来看,房企拿地王,并不都是胸有成竹,稳赚不赔的。

  拿下来,如果房价涨幅不如预期,甚至是下降的话,地王就砸手里了。

  也许小城市嘛,还可以让政府返还地价,降成本。但一线城市,你想后期改规划,不是那么容易的!

  但谁说高位投资,就只能赚不能赔呢?董事长在5000点入市买了自己公司股票,难道就意味着公司股票只能涨不能跌吗?

  地价高,所以房价一定就要更高的逻辑,在楼市调整时,将不攻自破。

  除非是一直延期,等待下一轮房地产牛市的到来,或者直接退地。

关键词阅读:泰禾 深圳地

责任编辑:Robot RF13015
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