中银宏观:租房时代到来 租售同权同什么权影响几何

1评论 2017-08-29 07:46:34 来源:凤凰财经综合 3天狂撸22%利润!

  来源:朱启兵宏观研究;作者:中银宏观朱启兵,华夏

  近期住建部及各地政策密集出台一系列鼓励发展住房租赁市场的相关政策,其中包括最为引人注目的“租售同权”。在保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效机制的战略目标引导下,各地因地制宜出台了不同门槛的“租售同权”政策。鼓励租房政策将会对房地产市场产生深远影响,包括房价、人口及相关制度。

  “租房”时代是否已经到来?在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。在政策力挺下,租房时代已经越来越近。

  “租售同权”同什么权?由于历史原因和管理的需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此,“租售同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量。大体而言,一线城市同教育权,二线热点城市设门槛同户籍权,部分城市探索直接同户籍权。

  “租售同权”的影响几何?对房价趋势影响较小,各城市继续分化。对投资无太多负面影响,预计房地产投资维持平稳。租金受到政策影响,短期波动后,整体稳步上涨。一线城市通过租房政策调节人口结构,二线等其他城市通过政策吸引人才。租房政策的不断完善,可以为和房地产调控长效机制对接打下良好的基础。

  “租房”时代是否已经到来?

  在市场化程度不断加深、人口向核心城市群流动不断加速的情况下,人们对住房的需求也日益呈现多样化,住房租赁市场的存在与健康发展恰是房地产市场发展的必然要求。在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。

  政策力挺,方向明确

  继7月17日广州市出台租购同权等措施后,住建部会同国家发改委等八部门出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。紧随其后,无锡于7月28日发布了“租房可落户”新政,郑州、扬州、济南等多个城市也于近期提出或准备出台类似举措。房地产市场长效机制中一个重要的市场抓手开始初现端倪,“租售同权”也成为一个牵动老百姓(行情603883,诊股)神经的热点敏感词。在政策的力挺、国企资源的倾斜以及众多实质性动作的支撑下,“租房”时代离我们越来越近。

  梳理总结最近相关政策措施,可以看出几个特点:

  一是先“住”后“权”实用主义目标导向明确。房地产长效机制建立的目标在于对所有城镇居民,针对不同阶层的群体、不同年龄段的人群,都有明确的住房供给。而作为房地产长效机制重要的一环,“租房”政策的目标首先要解决各种人群“住”的问题,而附加在房子上的“权”则成为调节供需、平衡人才结构的一个有效抓手。因此,各地在因地制宜出台“租房”政策细则的时候,在扩大租房供给、提高租房市场吸引力、解决基本“住”的问题同时,在“权”的具体形式和程度上有所不同:北京共有产权房实质降低购买商品房的门槛,上海、深圳、成都增加针对性租房供给,广州有条件的“租售同权”,无锡有条件的“租房可落户”等等。

  二是国企将在租房市场发展中起主导作用。租房市场经过多年发展,市场规模有限,租房成本回收周期长,且管理问题颇多,机构参与积极性不高。在此次推进租房市场的过程中,将采用以“国企主导+政策配合”的模式进行引导,为租房市场的完善打基础。例如在住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。另外,如深圳推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式,上海首批两幅只租不售地块均为国企购得,沈阳、佛山计划建立国有租赁交易平台等等措施。

  三是土地出让政策开始向鼓励租赁用地倾斜。在土地市场经过一系列限制措施后,房企拍地难度不断加大,已经开始在限房价的基础上在保障房面积或者自持面积等方面进行竞争。今年6月,万科在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,在达到最高限制地价后承诺禁售70年,随后上海首批公开出让的两幅租赁住房用地,开启只租不售的土地出让模式。土地出让政策向租赁用地倾斜具有很强的可复制性,在一二线城市中大概率会被采用,更多租赁用地未来将会被推出。考虑到对普通商品房和地价的影响,租赁用地在绝对量上不会太多,但在平衡住房供需方面能够起到有效的调节作用。

  现实问题亟需解决

  供应总量及供应结构不合理。从全国总量上看,住房租赁市场总体需求量较大。根据国家统计局公布的全国第六次人口普查(2010年)数据显示,我国约有25.8%的城市居民通过租住住房解决住房问题,由于2010年后房价涨幅远高于工资增幅,且城镇人口持续增长,因此目前这一数据很可能更大,但是租房市场总的供给量相对不足(链家研究院2017年3月《租赁市场系列研究报告》显示,目前我国租赁房屋4600万套,1.6亿租赁人口,预计租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%)。从区域结构及不同城市看,租房供给也不均衡,大城市尤其是特大城市由于大量人口的涌入,对租房需求量大,而供给相对不足;而人口净流出的城市或地区供需矛盾相对较低。在供给总量不平衡的情况下,租房市场供求结构错位现象突出,小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。鉴于常住人口的收入状况等客观条件,中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大,而市场供给呈现出与实际需求相背离的状况。

  住房租赁市场供给主体较为单一。从其他国家和地区发展经验看,完善的住房租赁市场由个人出租者和机构出租者组成。而我国现阶段的租房租赁市场的房屋供给主体仍然不成熟,以居民个人房屋出租为主,机构出租者较为缺乏。我国目前房屋租赁市场上除少量单位或机构持有部分住房提供给本单位职工短期周转、租住以外,大部分的租房供应主体仍是居民个人,市场上机构出租者相对缺乏。

  住房租赁市场制度建设仍不完善。有效的制度安排有利于稳定参与者的预期,降低交易成本,稳定市场秩序。我国住房租赁市场发展迅速但极不成熟,住房租赁市场制度建设相对滞后。租房者的利益得不到保障,侵犯租房者利益的事件频发,而且侵权事件发生后纠纷解决机制或违法处置机制不完善,侵权者得不到有效处罚,违法违规成本相对较低。具体来讲,从法律体系上看,目前我国还没有一部保护租房者的专门法律安排,缺乏国家层面的顶层设计;从机构设置上看,国内不仅没有设立专门保护租房者利益的职能部门,也没有相应的中介机构,社会层面的保障机制缺乏;从政策环境看,鼓励机构出租者发展的政策体系仍未建立,机构出租者缺失,市场秩序混乱。住房租赁市场相关制度的缺乏直接约束着市场参与者积极性,不利于稳定的住房租赁市场的建立和发展。

  住房租赁市场信息不对称问题严重。信息资源是市场稀缺资源,在市场经济活动中,受制于不同参与者所处的不同地位,不同人员对相关交易信息的了解是有差异的。因此,在交易双方中对交易信息掌握比较充分的人,往往处于相对比较有利的地位,而信息相对贫乏的人,则处于比较不利的地位,因而容易带来代理人风险问题和道德风险问题。在租房市场上就是如此,信息不对称现象突出,出租者相比于租房者掌握更多、更充分的房屋质量信息;中介机构比租房者掌握更多的房源信息,容易导致道德风险。租房者往往是租房市场参与者中的最弱势群体,租房者的利益最容易受到侵害,再加上社会纠纷协调机制不健全,被侵权后投诉无门,给租房者带来后顾之忧,这也是当前中国为何很多居民不愿意进入租赁市场,而特别强调要有自己的住房根源所在。

  房屋租赁中介服务体系不专业、不规范。近年来,我国住房租赁市场发展迅速,但作为重要参与者的房屋中介机构发展相对滞后,中介服务体系专业性不高、规范性不强、自律性较低。从法律层面看,我国关于房地产中介服务方面的法律法规仍然缺乏、尚待完善,尤其是关于房产中介的法律仍未建立,而且现有的规定过于原则性,可操作性不高,无法覆盖房产中介涉及的众多方面。从从业人员看,从业人员资格认证制度仍不规范,部分人员则缺乏有效资格,服务人员素质较低、服务水平不高、服务意识淡薄,过分追求商业利益,不讲诚信、欺骗客户之事经常发生,有失客观公正立场,提供虚假宣传,扰乱市场秩序,损害了中介机构形象和行业信誉。

  “租售同权”同什么权?

  户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度,目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩,拥有户籍可以享受当地包括教育、医疗、社会保障等各种公共服务的权利。由于历史原因和管理的需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此,“租售同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量。

  一线城市同教育权

  一线城市资源集中、房价水平高、人口流入快、住房供需矛盾较为突出,亟需通过发展住房租赁市场来调节,因此需要增加租房所挂钩的公共服务来提高租房吸引力。同时,由于人口上限、资源限制等约束条件仍然长期存在,一线城市不可能将所有公共服务权利与租房进行一步到位的“租售同权”,但会拿出人民群众关注度最高、含金量最高的就近教育权与租房进行有条件地挂钩。在各地相关政策制定实施过程中,具体实现形式和内容略有不同,充分反映了当地发展和人口特点。

  上海目前对升学率较高的“优质教育资源”的追捧,主要集中在民办及少数公办学校(2016年上海市高中总预录人数排名前20的学校中,民办14家),而其主要门槛并不在于房产是否自有。因此,上海义务教育阶段目前已经形成公办为主、民办升学有优势的梯度格局。公办小学、初中根据学籍和户籍(外地户籍需居住证),实行就近面试入学的方式招生,在义务教育方面已经形成事实上的“租售同权”。由于公办教育资源配套相对及时和均衡,基本能够满足常住人口(户籍+居住证)的需求,因此,另外重复制定普惠性租房就近入学的政策必要性不大,预计未来更多在扩大针对性租房供给、加大教育资源配套方面进行发力。

  北京教育资源以公办为主,与房产挂钩较为紧密,且由于各种原因,配置不平衡的局面难以短期内改变。因此在制定教育政策减少家长择校焦虑的同时,因地制宜出台“共有产权房”政策,并表态共有产权住房属于产权类住房,可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。政策实际上采用大幅降低自有住房的进入门槛的方式,缓解职住距离和就近入学的矛盾。在租房方面,8月18日《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》中,多项新政策也显示出向租房人的权益倾斜,其中京籍无房户子女满足父母承租3年且一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的可以就近入学,但对非京籍租户子女仍然延续原有政策。

  广州明确符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,且其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案。广州“租售同权”政策通过设置较高门槛明确了目标吸引人群,相对于其教育资源来说总量上影响不大,政策采取稳步推进方式,未来仍有进一步扩大受益人群的可能。

  总体而言,一线城市会在教育领域“租售同权”方面有所动作,但政策能实现的突破有限,因为宏观政策导向基本以针对常住人口(户籍+居住证或人才绿卡等)实现均衡教育公共服务为目标,而优质教育资源有其自身的形成逻辑,鼓励租房的政策无法强行覆盖。另外,在当前外部环境约束下,鼓励租房政策更不可能直接将租房和户籍直接挂钩,但在未来将租房时限或金额加入一线城市的积分落户制度存在一定的可能性。

  二线热点城市设门槛同户籍权

  二线热点城市一般位于城市群核心城市周边,经济基础相对较好,但由于周边竞争激烈,缺乏吸引高端人才的明显优势资源,人才集聚速度慢于一线城市。在我国经济整体转型的大背景下,二线热点城市有望承接部分产业转移和培育一些新经济增长点,实现经济弯道超车,因此对人才非常渴求。由于二线热点城市本身人口基数已经较大,且长远来看也是城镇化人口集聚的主要方向,因此在制定鼓励租房政策吸引目标人才群体时虽然会实现将租房和户籍直接挂钩,但会设置一定的门槛,形成有条件的“租售同权”。

  无锡在7月8日新修改的《无锡市户籍准入登记规定》中全面放宽市外户籍准入政策,取消有关投资、购房落户政策,增设租赁住宅落户政策,规定凡在无锡租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。与购房相比,取得户籍只有3-4年时间上的差距,并无实质性障碍。

  部分城市探索直接同户籍权

  在整体经济增长速度放缓的背景下,很多原本属于区域性经济中心的城市经济活跃度开始减弱,人口增长放缓,有陷入恶性循坏的可能。为吸引周边人才,增强经济活力,将租房与户籍直接挂钩,实现完全“租售同权”,提高城市吸引力,也是部分城市正在探索的模式。

  郑州在8月4日《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》中明确,对进行房屋租赁备案的承租方,允许其在居住地落户,享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。虽然方案具体细节还在完善中,但清晰的政策导向已经确定。

  “租售同权”影响几何?

  在房产调控政策将会长期存在的预期下,房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正,近期政策重心已经在逐渐向住房市场倾斜,配套制度和国企资源也将会跟上,这将会对整个租房购房市场乃至社会产生深远的影响。

  房价:影响有限,城市继续分化

  虽然鼓励租房政策正在一波一波接踵而至,但若短时间大量低价租赁房供应上市,或者“同权”程度过于激进,势必会冲击目前的房地产市场,房价将会有大幅波动,并引发不必要的经济震荡,这不是政策目的所在。综合分析政策走向,其核心目标仍然是探索建立一套能够保持房地产市场稳定发展的长效机制,渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾,而租房市场是调节整个房地产市场一个非常有效的杠杆和抓手。因此各地在制定“租售同权”等类似鼓励租房政策的同时,以满足常住人口教育公共服务需求和缓解职住矛盾为现实目标,充分考虑了政策的预期可达效果,尤其是对现有人群利益和房地产市场的冲击影响,斟酌“同权”时因城施策增加适当门槛,甚至暂时不提“同权”,如佛山、深圳等。由此看来,租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响,但会大幅放缓房价上涨速度,而房产缺乏吸引力的城市,并没有出台鼓励租房政策的必要和动力,城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

  以佛山为例,虽然面临房价整体上涨压力,但佛山鼓励租房实施方案主要针对增加供给、完善配套和加强服务,并没有立即涉及“租售同权”,对存量房地产市场走势影响有限。这主要是因为(1)佛山目前住宅均价在10000元/平方米左右,今年夏季求职期平均薪酬为7152元/月(智联招聘2017年夏季佛山雇主需求与白领人才供给报告),针对新工作者的房价收入比处于相对合理区间;(2)佛山房租收入比为25%左右(易居研究院数据),在二三线城市中排名靠后,租房供需压力不大;(3)佛山教育和医疗等资源相对广州等其他城市较为平衡,供需矛盾相对不突出。因此,是否考虑采用“租售同权”政策仍然需要服从城市整体发展战略目标及保持房地产市场稳定的需要。

  投资:因素共振,总体相对平稳

  从政策面来看,如前所述,包括“租售同权”在内的鼓励租房政策并不是以改变各城市房价长期趋势为目的,相关政策更多是从呵护房地产市场、保持稳定发展的原则出发来进行设计,在房价预期不变及政策护航的基础上可以预见房地产投资所受影响有限。从房地产市场本身来看,除去房产本身保值增值的特性外,(1)资源紧缺的核心一二线城市,“租售”很长时间内都不可能完全“同权”,鼓励租房政策更多解决人才短期居住问题,长期来看一旦经济条件允许,租房客就会快速转向购房市场;(2)附带门槛“租售同权”的二线及部分三线城市,长期房价稳定上涨预期具有其内在原因,“租售同权”政策更大程度的是作为人口导入策略的配套,本质是降低所需人才进入和安家门槛,先租后买将成为大部分人的选择;(3)近期土地及房产交易市场活跃的三四线城市,其原因是房企对土地的补库存和资本外溢激发本地改善需求,并非由于人口大幅流入及产业发展有质的变化,因此未来影响其房地产投资的基本面并没有恶化的风险;(4)供地向租赁用地倾斜的政策是以高额地价为牺牲,将短期风险可控的收益转换为长期风险较高的收益,对企业长期承受能力和稳定性要求较高,因此上海两幅只租不售的租赁用地均为国企购得,此模式导向意义和点状效应较强,但在绝对量上很难大范围复制,预计对正常商住用地供应冲击较小;(5)增加租赁住房措施本身也会刺激房地产投资,各地基本均有增加租赁住房用地有效供应、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等多元渠道增加租赁住房供给的政策,其实际政策效果并不会导致本地房地产投资额总量产生重大变化。

  综上所述,在各种因素的共同作用下,租售同权对房地产投资并无太多负面影响。就2017年而言,在土地供给增加、房地产企业现金流改善等因素作用下,我们对房地产投资实际完成情况并不悲观,预计在几轮强力调控政策的影响下,下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平,不会对经济稳定增长起到拖累作用。

  租金:政策支撑,分层稳步上涨

  在各地的鼓励租房政策中都有着多渠道加大租赁房供给的政策,甚至在土地拍卖中,“只租不卖”用地也低价被国企购入,这些政策形成的低价租赁房在短期内会对租房市场价格产生冲击。但如之前所述,政策目标是稳定房地产市场,而不是建立一套住房福利制度,因此低价租赁房有其区域或者人群的特殊针对性和时效性,在绝对规模上难以和个人或机构租赁用房相比,且租赁用房根据区位、配套等条件不同有着自身的定价体系。因此,随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多,长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势,政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外,“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。

  人口:一线调结构,二线抢人才

  类似“租售同权”的将部分公共服务和租房进行挂钩的政策为城市控制人口、调节人口结构提供了非常有效的抓手。一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设置较高门槛,在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。如上海通过居住证和教育挂钩、租房和居住证挂钩等形式调节人口结构配合郊区进行城市更新、产业升级。二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩,降低外来人才生活成本,帮助外来人才解决后顾之忧,增强城市亲和力,提高对人才的吸引力。

  制度:扩大税基,对接长效机制

  目前,租房市场房源以个人住房出租为主,很大一部分游离在管理体系和税收体系之外,在安全和权益保障方面存在很大隐患。此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台,同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为“租售同权”的依据,这将为规范租房市场打下较好的基础,为租房市场形成长效机制重要一环积累重要的信息。另外,租房相关信息规范化后,还可以与未来将出台的房产税、不动产登记制度进行对接,同时还能与金融部门联动,为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。

关键词阅读:租房 租售同权

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