中国房价涨跌的源头竟是美国 看完顿悟

1评论 2017-11-23 10:11:41 来源:真话财经 抢反弹首选这8只股!

  美联储有影响其他国家经济的能力

  这几年,国内房价一路上涨,直到最近才逐渐平稳,经济学家、媒体、公众……各行各业的人都在找原因。

  「真话财经」总结了一下,主流的观点有以下几种:

  1、 货币超发论:国家货币发行量太大,导致钱没地方去,就流向上涨预期比较大的房地产市场。

  2、 城镇化率论:目前中国城镇化率已经达到57.4%,但和发达国家相比还有差距,一般来说,随着城镇化率的提高,居民对房子的需求会增加,房价也会上涨。

  3、 刚性需求论:这个理由尤其适合北上广深这些一线城市,由于这些城市聚集了优势教育、医疗、工作、资本……一大推资源,很多人都涌向这些城市,人多了,房价自然会涨。

  4、 土地财政论:中国实行的是分税制,土地相关的税收属于地方政府,所以地方就有卖地增加收入的动机,于是地价越来越高,占房子的成本越来越大,房价也就不断上涨。

  5、 上涨预期论:购房者有一部分是刚需族,还有很大一部分是投资客,由于这几年房价一直在「坚持不懈」的上涨,市场上形成了「房价永远上涨」的预期。

  在经济学上,预期会明显影响人的投资行为,于是奇怪的现象出现了,即便很多房价已经非常贵,但仍有很多人飞蛾扑火般的涌入。

  6、阴谋论:除了上面这些,市场上还有很多猜测,比如有人说政府不希望房价下降;比如官员手里房子太多……这种都可以统称为「阴谋论」。

  上面的这些都有道理,但许小年在最近的一次演讲中给出的解释非常新颖,他认为,国内房价涨跌是一个系统性问题。

  许小年是国内著名经济学家,曾获中国经济学界最高奖「孙冶方经济科学奖」,现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授。

  他曾表示,「经济学家就是一职业,谋生的手段,和医生、科学家、艺术家一样,不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事,经济学家也别把自己当回事。」

  以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的最新解读,希望能给大家一点启示,Enjoy:


  ps:下面11个小标题之间有严密的因果关系,强烈建议一口气看完。

  一、政府为什么拼命印钞票?

  归根结底还是美国在印。

  美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印得比美国更厉害。

  二、多印的人民币怎么办?

  美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫输入性通胀。

  中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意。

  因此,以前多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀,但如果人民币使用的范围越来越广,成为像美元一样的硬通货,也能输出通货膨胀了。

  随着我国一带一路的推进,人民币国际化进程的加快,这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的目的之一。

  三、严重的通货膨胀后果是什么?

  严重的通货膨胀后果肯定是社会不稳定,想想解放前人们拉着成捆的金圆券买东西,因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。

  四、如何处理严重的通货膨胀?

  政府的处理方法,就是挖一个超大的「坑」,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品不形成冲击。

  「坑」有很多种,比如央行提高商业银行存款准备金率,这样银行就要把更多的钱交给央行,市场上的钱就少了。

  又比如,央行在货币政策过于宽松时,会时不时的进行回购,回购分为正回购和逆回购,都是央行在公开市场上吞吐货币的行为,是一种调整货币政策的方式。

  正回购说的是中国人民银行向一级交易商卖出有价证券,并约定在未来特定日期买回有价证券的交易行为。

  一级交易商就是商业银行和证券公司,正回购可以让交易商把钱交给央行,而手里拿着一张证券,说白了就是一张纸,不能买菜,也不能买房。

  这样市场上的钱就少了,通货膨胀就降低了。

  另一个「大坑」就是房地产市场,房价一直在涨,就会有更多人买房,囤积了大量超发的货币,房价上涨又不会体现在通货膨胀率上。

  五、房价恶性上涨的后果是什么?

  房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致社会不稳,因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。

  政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。让最穷的人,在郊区有个小房子住。

  六、如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么?

  后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。

  同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。

  所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。

  七、关于房产税

  大家都知道,卖地给地方政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光,就不会有后继收入了。

  因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入,这就是房产税。

  所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自既得利益者们的压力。

  八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗?

  不会。看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。

  再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商,政府不可能放弃他们。

  九、政府调控的目的是什么?

  上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。

  目的是为了挖更大的「坑」,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。

  十、为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税?

  因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃,所以要在交易环节征税。

  交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。

  打个比方,市场上本来有100套房子,每套1万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了。

  后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。

  所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在老百姓(行情603883,诊股)手里,变成纸上财富,不能轻易套现。

  十一、房价取决于什么?

  房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。

  美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。

  如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,央行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。

  所以,房价的涨跌基本上取决于人民币兑美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。

关键词阅读:房价 美国

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