任志强:调控政策完全没有契约精神 价格信号无效

1评论 2017-11-29 15:18:25 来源:金融界网站 上市公司绝密调研报告

任志强:没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢

  金融界网站讯 2017年11月28日-30日,财经年会2018“预测与战略”在北京举行,金融界网站全程参与直击。

  华远地产(行情600743,诊股)股份有限公司原董事长任志强表示,扣除地价以后的房价收入比非常低,全国只有5%左右,北京、上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%,中国从来没有出台过政策去限制地价,所有不合理大概都在地价上。

  任志强表示调控政策完全没有契约精神,土地合同中写明可以盖房子,没写必须限价,但是我盖完房子以后限价,商住房也不能卖,缺少契约精神。房地产市场的价格信号无效,所有的价格信号都是假的,这个造假要么让你限价或者不让你卖。

  以下是任志强2018财经年会上的发言节选:

  商品房只占住房总量的40%,现在房价超过2万元/平方米的不到10个城市,超过1万/平方米的不到20个城市,这里还包含了2万/平方米的城市。

  根据去年底的统计数字,全国所有地级市平均房价不到4千元/平方米,到今年10月份底的统计数字,全国的平均房价也就每平方米7000多块钱,我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢。

  像北京这样的个别城市房价确实很高,因为全国最有钱的人都会到北京买房,但从全国来讲,平均房价真正超过2万元/平方米的只有10个城市,相比全国平均房价,我们的房价离合理水平还差得很远。

  根据乐居所做的调查显示,扣除地价以后的房价收入比非常低,全国只有5%左右,北京、上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%,换句话说,中国从来没有出台过政策去限制地价,所有不合理大概都在地价上。

  土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间,房价平均年涨幅不到3%,而收入平均涨幅在9.5%,自从2004年“8·31”以后,土地价格急剧上涨,开始出现大量地王,面粉价格高过面包等现象,于是才开始出台了一系列的调控政策。

  调控政策完全没有契约精神,土地合同中写明可以盖房子,没写必须限价,但是我盖完房子以后限价,商住房也不能卖,缺少契约精神。

  房地产市场的价格信号无效。所有的价格信号都是假的,因为地方政府必须得造假,不造假官帽子就没了,这个造假要么让你限价或者不让你卖。如果市场里没有价格这只手,没有价格信号,任何人所做的判断就一定是错误的,不管你是中央政府,还是地方政府,当然也包括市场参与者。

  你说未来房价是涨还是跌?不知道,因为这个价格可以随便发布,想发布多少发布多少,这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因,因为你永远不知道未来的价格信号是什么。

  如果想要完成小康目标,那么城镇化率至少要达到60%-70%,不盖房子住哪儿呢?

  在城镇化的推进过程中,老百姓(行情603883,诊股)对于住房还有巨大的需求。一些观点认为我国老年化非常严重,可能导致住房需求量减少的观点,其实更严重的是年轻人的独居问题。

  北欧很多国家年轻人独居率达到40%,父母有房子也不住,自己要单独住,中国现在大概最少有7700万户,独居的增加和过去的传统计算完全是两个概念。

  我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8,北京上海等城市已经降到了2.3、2.4,甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右。

  如果要把独居的加进来,预计中国未来城市最少有1.5亿户,也就是说,仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年,还不算结婚的、生孩子。

  从1990年算起到目前为止,包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内,全国一共才建了1.5亿套房子,仅够满足上述独居需求。

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