政治局为2018年楼市定调:楼市金融环境偏紧

1评论 2017-12-08 18:59:35 来源:深圳看房团 作者:刘晓博 上市公司绝密调研报告

  今天(128日)傍晚,新华社播发了一条通稿:中央政治局召开会议,研究2018年经济工作,对楼市给出了最新的说法。

  这个新的说法是:

  要深化供给侧结构性改革,激发各类市场主体活力,实施乡村振兴战略,推进区域协调发展,推动形成全面开放新格局,提高保障和改善民生水平,加快住房制度改革和长效机制建设,提供更多优质生态产品。

  此外,还有一句可以跟楼市联系起来的是:

  防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效。

  新闻通稿的话不多,从中我们可以读出什么信息?

  首先给大家介绍一下:每年的12月,国家都会召开一次“中央经济工作会议”,对下一年经济工作做出详细的安排。在“中央经济工作会议”之前,必定会召开一次“中央政治局会议”来定调。

  我们可以先回顾一下2015年和2016年两次“政治局12月会议”是如何谈到房地产的:

  2015年,通稿是这样说的:

  要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

  会议强调,城镇化是现代化的必由之路,……要推进农民工市民化,加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性,引导调控城市规模,优化城市空间布局,加强市政基础设施建设,保护历史文化遗产……

  2016年,通稿是这样说的:

  要积极推进农业供给侧结构性改革,大力振兴实体经济,培育壮大新动能,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

  由此可见,2015年强调的是“要化解房地产库存”,“扩大有效需求,稳定房地产市场”。总之,是要刺激需求,并通过“推进农民工市民化”来去库存。

  正是在这个基调下,2015年末开始,各地出台了进一步的刺激楼市、鼓励买房的政策,引发了房地产市场的繁荣。

  2016930日晚,楼市政策出现方向性逆转,大调控开始整个“十一黄金周”不断出台新政。到了12月的政治局会议,强调的是“大力振兴实体经济”,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

  于是我们看到,在2017年限购、限贷、限价陆续出台,又发明了“限售”、“限商”,大力推进租购同权、鼓励租房,共有产权住房和集体土地直接入市建设租赁住房,开始在各大城市试点。与此同时,全国主要城市的土地供应量都有了大幅的增加。

  从今天会议通稿措辞看,似乎并没有多少新词汇。对此,我的看法是:

  1、今年会议在房地产市场上的措辞,跟去年并无实质性区别。没有从力度上的加强,更没有出现方向性的转变。这似乎可以理解为,高层对目前楼市调控基本上是满意的,因为无论一二线城市还是三四线城市,其楼市基本上都实现了中央的意图。

  2、今年会议在“长效机制”之外,强调了“住房制度改革”。事实上,2017年在制度改革上已经有了很多新进展,2018年会继续推进。这个制度,可以理解为“高端有市场,中端有支持,低端有保障”,也可以理解为政策性、租赁性住房占整个市场的比例将大幅提高。

  3、“提供更多优质生态产品”这半句话,似乎跟楼市没有直接联系,应该是呼应“深化供给侧结构性改革,激发各类市场主体活力”的。

  4、“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效”这句话值得关注。

  这意味着2018年楼市的金融环境是偏紧的。因为美国减税基本确定,减税是一种经济刺激,必然带来加息次数增加(防范通胀),这样就会带来全球货币政策偏紧。为了维护人民币汇率基本稳定,中国或许会在明年下半年有一次加息,这对楼市构成轻微利空。

  但另一方面,由于楼市对稳增长非常重要,如果央行明年有加息,则在房地产信贷上则可能会有“隐性的松动”,比如贷款额度。地方政府方面,则可能以“吸引人才”为理由,局部放松限购,以对冲经济下行风险。

  总之,2018年楼市仍然会维持“调控+货币偏紧”的大环境,成交量将入冬,部分城市价格或许会略有下跌,但“隐性的对冲政策”一定会有。最终,房价将保持基本稳定。

  2018年,官方希望看到楼市资金流入股市,以推动直接融资比例的提高。沪股市扩容节奏会加快,“新三板”将引入更多流动性,港股H股全流通”会开始试点,中国将出现沪、深、港、京四大市场齐发力,全面迎接“大金融时代”的格局。

  2018年,大城市里的刚需、改善型需求,是很好的买房时机。但对于炒房客来说,日子会比较难过。

关键词阅读:政治局

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