交银国际洪灏:万科转型不做房产商是有眼光的

1评论 2017-12-11 11:10:36 来源:凤凰国际iMarkets 崔总直播:擒牛战法领跑行情

  交银国际洪灏

  凤凰网财经12月11日讯(作者杨芳)“目前做房地产投资是自发还是政治引导的?我觉得都有,一部分政策引导,一部分自发。这轮房地产去库存之后,有些城市库存只剩下两三个月,并未看到开发商积极投资房地产。有部分仍然加杠杆囤地,还有部分抛售手上的房地产项目,商业模式发生了变化。我觉得政策引导加上像万科等有前瞻性的公司,开始规划五到十年的投资模式,进入另外一个竞争模式。所以,今后五到十年,无论房地产自己的投资周期,还是个人家庭投资房地产的模式都会发生变化,”交银国际董事总经理、研究部负责人洪灏在2017雪球嘉年华活动上对凤凰财经表示。

  万科转型不做房地产开发商是有眼光的

  12月8日,中共中央政治局召开会议,分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一,并强调要“力争取得明显成效”。这次政治局会议召开在一年一度的中央经济工作会议之前,意义非凡,所以,对楼市的定调也将贯穿明年始终。

  十九大报告明确提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。在这一战略部署中,“租购并举”是核心举措,支撑租购并举的重大政策调整则是“租购同权”。

  高层的多方面回应和定调是否意味着房地产市场将出现了根本变化?洪灏认为,“我觉得房地产政策方面取向产生了很大变化,很多人没有意识到‘房住不炒’这个概念,比如房产税,肯定是要收的。”

  自1998年房改以来,房地产市场迎来了黄金发展20年,从2003年开始呈现比较明显的3年一周期的发展轨迹,而每个周期都有政府干预迹象。有观点认为,中国房地产市场是政策市。洪灏提到,“目前做房地产投资是自发还是政治引导的?我觉得都有,一部分政策引导,一部分自发。这轮房地产去库存之后,有些城市库存只剩下两三个月,并未看到开发商积极投资房地产。有部分仍然加杠杆囤地,还有部分抛售手上的房地产项目,商业模式发生了变化。我觉得政策引导加上像万科等有前瞻性的公司,开始规划五到十年的投资模式,进入另外一个竞争模式。所以,今后五到十年,无论房地产自己的投资周期,还是个人家庭投资房地产的模式都会发生变化。”

  沈灏认为,地产界有两种运行方式,一种是转型不做房地产开发商,比如万科从2014开始卖掉房地产库存项目,囤地速度也下降了,走向另一种发展模式。另一种是加杠杆囤地的模式。我觉得万科是有眼光的,它以十年的时间去考量发展计划,而不是眼前一两年去考量,最后的胜者很可能是具有长期计划眼光的人,听从政策引导的人。

  对于房地产库存的判断,洪灏认为,“2016年楼市销售数据亮眼,一些城市库存只有两三个月。但真正的库存还在建,还有一百亿平米在建的房地产。同时,还有影子库存,即二手房空置率很大,很多人手里有多套房产。影子库存是非常大的,现在还没有进入去影子库存时期。”

  高库存是否意味着高风险?从黑天鹅、灰犀牛再到明斯基时刻,“风险”问题已经受到高层高度重视。提到风险,首当其冲的可能是房地产。沈灏认为,“我觉得能看到的都不是风险,比如中国经济的放缓,讲多了就不是风险了,因为我们开始积极应对它。而2016年我们看不到风险,比如英国脱欧、特朗普上台。2017年平淡无奇,市场的风险波动指标都降到了历史最低点,包括港股、美股。2018年催化剂是什么?我也不知道,一定是我们没有想到的一个风险。”

  2018年很难再重复今年行情了

  近期,央行联合银监会、证监会、保监会、外汇局等部门,发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》,按照资管产品的类型统一规制。《指导意见》在净值型管理、打破刚性兑付、消除多层嵌套和通道、第三方独立托管等方面制定了非常严格的规定,再次凸显当下“严监管”的趋势,进一步强化监管的专业性、统一性和穿透性。

  今年7月召开的全国金融工作会议上明确提出,要把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置。在防风险背景下,金融监管力度加强,包括近期资管新规、现金贷监管等。

  洪灏认为,“整个资管行业100万亿,表外业务加上通道业务250万亿,加杠杆时都有对应的底层资产,一定会受到影响。股市去杠杆时,股票就高升,债券市场去杠杆,债券市场高升。那什么时候结束?我们有18个月的期限,在18个月里,一开始我们限制了表外业务快速成长,限制增量,现在限制存量业务,所以会受到影响。近期,一位高层官员提到出资管新规时要考虑对市场的冲击。这表明监管意图可能会吸取2013、2015年的教训,适度把握好度。最终,会以什么速度进行取决于市场和监管之间的博弈。”

  洪灏判断至少2018年上半年资金面还是偏紧,如果下半年经济增速放缓明显,不排除央行会采取一些措施,补充市场流动性。

  那么明年是否有投资机会?洪灏认为,中国供给侧改革把全世界又救了一遍。所以2018年很难再重复2017年的行情了,由于不同的债券股票、大宗商品对经济增长变化敏感度是不一样的,它们会在不同阶段反映经济放缓的事实,未来几个月会更明显,但经济放缓和硬着陆是不太一样的,很可能实现软着陆。“最近从市场交易看到一些很有趣的现象,A50跌得那么厉害,但是小盘股还在涨,如果明年是存量甚至缩量博弈的话,有限的钱或者相对于今年更少的钱去做中小板块,反而跑赢的机率会更大。”

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