广州地铁地产版图:斥资百亿拿地,在建物业达百万平方米

1评论 2017-12-12 03:08:58 来源:时代周报 打板族爽了!

  [摘要]截至2017年3月末,广州地铁在建线路未来仍需投入1020亿元。

  时代周报记者 胡天祥 发自广州

  小房企不断被挤压出局,新对手又接踵而至。大中房企这一次所要面对的,是拥有丰厚土地储备的地铁公司。

  12月1日,广州地铁集团以底价拿下广州增城新塘地铁13号线官湖车辆段及上盖商住综合用地,总价131亿元,创下2017年各区宅地出让总价的最高纪录。11月27日,广州地铁还以底价63.83亿元摘得广州市番禺区钟村一地块,宗地面积约7.09万平方米。

  值得注意的是,上述两幅地块在挂牌时,均要求竞买人具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验,其中增城地块还要求竞买人须保证公建配套计容建面5.2万平方米。由于政府给出的条件苛刻,广州地铁作为唯一报价人,均直接以底价竞得上述地块。

  “政府这样的做法类似以地养建。”深圳一位地产营销负责人曾表示,出让地铁上盖物业,直接目的是为了缓解轨道建设面临的资金压力。时代周报记者获悉,截至2017年3月末,广州地铁在建线路未来仍需投入1020亿元。

  “同时,地铁公司未来可能会和港铁一样长期持有部分上盖物业,可以弥补地铁长期运营的亏损压力。”该营销负责人续称。

  上述两地块将以何种方式进行开发?广州地铁房地产业务的盈利情况如何?今年广州地铁加大了与越秀集团、珠江实业(行情600684,诊股)等企业的合作力度,双方将如何分工?带着疑问,时代周报记者致电广州地铁集团新闻发言人叶子川,对方一直未接听电话。

  或联合越秀集团

  据媒体报道,针对上述两幅地铁的开发,广州地铁或联合同为广州市属国企的越秀集团进行开发。

  实际早在2016年4月,广州地铁集团总经理丁建隆便与广州越秀集团董事长张招兴正式签署战略合作协议。根据协议,在政府售出的地铁沿线土地设条件出让时,由广州地铁底价竞得项目后,越秀集团以市场合理价格为原则溢价收购股权,双方共同参与项目开发,同时参照国资基金与越秀地产合作模式引入社会资本,提高资金使用效率;对广州地铁的商业项目,越秀商投公司通过管理输出及资产提升计划,业态升级及运营管理等方式,提高资产价值。

  2017年7月10日,越秀集团联合广州地铁集团及珠江实业集团设立广州城市更新基金,基金总规模2000亿元,其中首期基金—“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元。该基金的运作思路是:围绕轨道交通沿线场站,开展土地一级整备并交政府收储,通过分享土地出让分成获取基金投资收益;同时对地块申请调规及设置出让条件,实现土地一二级市场联动;以夹层形式投资于地块开发运营,通过项目开发、销售、运营及资产证券化等渠道获得投资收益。

  对于和越秀集团之间的合作,丁建隆表示:“今年广州要开通4条线,地铁里程将达到400公里,明年就有500公里;争取2025年前后实现1000公里。而且,广州新一轮的轨道交通规划也在重新做调整,结合新规划掀起新的建设高潮,把地铁沿线开发做起来,恰逢其时。”

  据悉,广州地铁目前正在开发的项目有南海金融城、地铁线网运营指挥中心、大坦沙和坑口地铁上盖物业等,在建物业面积超过120万平方米;计划开发的项目有燕塘、北京路、一德路等,还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业,计划兴建物业面积超过500万平方米。另据网易报道,越秀集团和广州地铁还将成立联合工作小组操盘项目,目前已对接一条地铁线。

  缓解地铁投融资压力

  由于轨道交通的建设运营能够带动沿线土地资源的快速升值,因此在较大的融资压力下,土地收益返还及物业开发便成为广州地铁解决资金瓶颈的重要手段。

  1992年12月末,广州地铁正式成立,彼时,公司唯一中心任务是建设地铁一号线。地铁一号线是广州市当时的“特一号”政治任务工程,于1992年正式启动建设,1999年6月开通运营。

  在地铁一号线建设之初,由于当时广州市财力有限,建设资金匮乏,因此提出了“沿线部分土地市场化”的策略,即有偿出让地铁沿线的土地使用权,吸引港澳房地产商来广州开发房地产物业,资金用于地铁建设。彼时政府共划定并协议出让给广州地铁28个地块(约30万平方米),其中14块招商成功(约16.8万平方米)并相