地王停工、中介歇业、售楼处遭围攻 历史惊人的相似

1评论 2017-12-13 11:55:04 来源:房屋屋 作者:凯风 华资实业20%大肉分享

  每一次上涨,各有各的精彩;每一次下行,历史都惊人的相似。

  地王停工,房托出没,售楼处遭围攻,业主打横幅抗议……每隔几年,这些场景都会轮番上演,见证着中国楼市的兴衰,也见证着泡沫狂舞下的人性百态。

  1围攻售楼处

  近日,上海某楼盘老业主不满开发商新盘降价销售,围攻售楼处。

  地王停工,中介歇业,售楼处遭围攻……这些相似的场景又开始轮番上演了

  该项目今年5月开盘时的价格在4.7万—7.1万之间,12月开盘的项目则降到了4.23万-7万之间。虽然只是微调,但一套房子总价也少了几十万。

  对此,开发商回应称,个别户型价格波动,属于正常合理现象。

  就市场而言,价格波动自然正常合理,即便价格出现大幅下跌,在法理和情理上也都没有什么问题。

  但对于业主而言,房价上涨时,所有人都欢欣鼓舞;房价有丁点下跌时,就觉得自己掉入陷阱,不再管契约精神。

  赌场里的赌客,尚且愿赌服输;楼市里的购房客,却允许涨不允许跌。房价上涨时,开发商不会分一杯羹,房价下跌时,要求退房、还钱的声音却此起彼伏。

  这大概就是中国式买房的常态。

  其实,2008年、2011年、2014年,每逢楼市出现下行趋势时,围攻售楼处就是准时上演的戏码。房屋屋不止一次关注过这个场景。

  2008年,杭州房价一度出现大跌,无数人刚买完房资产就变成负值,有业主哭诉:“从没想过房价也会跌这么惨”。

  地王停工,中介歇业,售楼处遭围攻……这些相似的场景又开始轮番上演了

  当年,万科杭州某项目开盘价约为10000元-12000元,且是毛坯房;然而不到半年,房价就跌到8500-9500元/平,且是清一色的精装修。一套房子转瞬损失20%,老业主们义愤填膺。

  上百业主手举横幅,大闹售楼处,要求退房。自然,万科强硬拒绝,表示不可能接受无理的退房要求。

  除了杭州之外,当年南京、武汉、济南、东莞均出现退房事件。南京有业主送花圈奏哀乐大闹万科总部,厦门有业主在售楼处门前用大喇叭循环播放诉求,长沙有业主假装割腕自杀要求退房……

  2009年,随着四万亿的出台,楼市重新回到上升渠道,围攻售楼处的声音戛然而止,购房客们又闷头享受起房价暴涨的收益,所有人都不再提开发商退钱这回事了。

  在楼市下行调整的2011年、2014年也是如此。

  如今楼市又将进入一个转折点,随着楼盘去化回本的压力陡增,降价促销还会在很多城市上演,到时候围攻售楼处,会否成为屡见不鲜的戏码?

  2地王停工

  地王,向来是楼市的风向标。

  每逢地王出世,整个市场都是一片叫涨之声,地王与房价上涨之间的互推关系可见一斑。

  然而,地王们虽然享受到落锤时刻的荣耀,但随之而来的市场变化,却让这些高价地陷入被动,在回本还债的压力下,别说谋求高利润,甚至都无法回本。

  这两天,南京某地王因拖欠工程款停工的消息引发市场普遍关注。

  地王停工,中介歇业,售楼处遭围攻……这些相似的场景又开始轮番上演了

  2016年4月以2.23万元的楼面价拍出的这处地王,今年9月上市时的售价只有2.5万元,而周边的二手房到现在也只有2万多元。而这处楼盘,想要回本,售价起码要在3.5万-4.5万。

  为了竞拍地王,开发商拿地共耗资47.6亿,其中的34亿来自融资。这笔融资即将到期,即便恢复施工并正常出售,迎接地王的也是亏得一塌糊涂的命运。

  有意思的是,在2016年的信托计划里,该项目曾经信心满满。当时预测项目可实现销售收入93.9亿,扣除期间产生的各种税费,本项目可实现净利润约17亿,回报率约为18.1%。

  如今结果如何?豪赌地王的开发商该醒醒了。

  2016年是地王之年,全国共产生了340个地王,分布在从一线到三四线的几乎所有城市。

  据克而瑞的调查,在限价、限贷的大背景下,2017年年底,绝大多数项目仍然处于未开盘或者未开工的状态,开发速度缓慢。

  这些地王的命运如何,其实不难想象。不管未来房价还会不会继续上行,地王们已经没有从容应对的时间了。

  限价的压力,资金回本的压力,银行贷款、信托融资还款的压力,都会压得这些地王喘不过气来。

  3中介歇业,无人问津

  最近,环京楼市悄然发生变化。

  据证券日报最近的调查,在河北廊坊等地,“低首付”促销重现江湖,部分楼盘可20%首付“锁定房源”。在部分城市首付动辄八成以上的背景下,环京楼市显得异常突出。

  地王停工,中介歇业,售楼处遭围攻……这些相似的场景又开始轮番上演了

  原因在于,今年下半年以来,在政策施压和泡沫退潮之下,环京楼市陷入冷清,大量中介门店关门歇业,部分楼盘不得不变相降价倾销。

  犹记得去年,在京津冀一体化雄安新区、北京副中心等政策刺激下,以及北京楼市暴涨带来的溢出效应影响下,环京的北三县(廊坊的香河、大厂、香河三县)房价曾经一飞冲天。

  然而,短短一年过去,北三县房价就从狂热陷入冰点,房价普遍下跌20%-30%不等。半年之前还人满为患的售楼处和中介门店,如今已冷冷清清,无人问津。

  与其他一二线城市更多因为限价导致的人为控制的下跌不同,环京楼市的暴跌是实实在在的。

  环京楼市为何会陷入暴涨暴跌的困境?

  主要原因是,这些地方缺乏产业和人口的支撑,徒有概念炒作和北京楼市的溢出效应,如果政策从紧、市场环境收缩,那么房价泡沫就很容易被刺破。

  对于不少三四线城市来说,环京楼市的走势,足以证实潜在的风险。

  尤其是那些依靠棚改货币化所刺激而来的房价上涨,在暂时的繁华过后,必然是一地鸡毛。

  4楼市的未来会如何?

  地王停工、中介歇业、售楼处遭围攻……虽然目前还只是局部显像,但对于当下的楼市无疑是一记警醒。

  货币环境发生变化,信贷环境不复以往,政策环境仍在趋紧,市场的情绪也从恐慌趋于冷静,虽然部分地区楼市依然坚挺,但房价持续上行的动力已经不复存在。

  所以,对于那些缺乏产业和人口支撑的、没有经济基本面的城市来说,一切都还刚刚开始。

  【楼市一边是海水,一边是火焰】

  海水:

  上海现楼盘降价遭业主维权? 当事房企:价格波动合理

  南京地王崩盘 打响了2018年地王悲惨前途的第一枪!

  环京楼市打出“首付分期”广告:两成首付+开发商垫资

  北京二手房中介门店门可罗雀 市场成交量低迷

  炒房客这一年:资产缩水近四成 炒房炒成了房东

  火焰:

  京沪深二手房挂牌均价破5万

  限价政策致一二手房价格倒挂 南京近万人排队抢房

  近期楼市观点一览:

  曹德旺:及早卖掉多余房子!以后卖不掉也租不出去

  李铁:中国卖了30年房子 实体经济快没了

  李迅雷:明年或面临利率上行和房价持续不涨两大风险

  “1500万先生”任泽平建议你明年炒股 后年买房

  郁亮:现在谁跟我说万科是房产商 我跟谁急!

  任志强:为什么你们老说房价高 我觉得还早着呢

  潘石屹:金盆洗手不谈房地产 只谈摄影和写作

  链家左晖:90后不是不买房 而是买不起

  在北京有30套房的小哥:人一闲就废了

关键词阅读:地王停工 中介歇业 售楼处遭围攻

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