展望2018年楼市:房地产长效机制如何运作?

1评论 2017-12-16 10:40:34 来源:经济观察网 "A股豪门"操盘术曝光!

  在被中国官方提出12个年头后,走走停停的房地产长效机制,逐渐露出庐山真面目。

  即将过去的2017年,中国楼市经历了狂欢、惊险、失落与迷茫。这一年,全国范围内出台了200多次房地产调控政策。在开启“五限时代”后,下半年租售同权、购租并举的楼市调控出台,已将打击投资行为、控量措施结合,市场逐渐趋稳。

  12月8日召开的中共中央政治局会议提出,加快住房制度改革和长效机制建设,是明年要着力抓好的一项重点工作。而一年前的政治局会议对房地产市场政策的表述为“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。从“研究建立”到“加快建设”,显然是阶段性的进展。

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松接受经济观察网采访时说,房地产长效机制是指有利于房地产市场持续、稳定、健康发展的政策组合。长效机制建立的背景是包括房地产形势的变化,以及从此前调控效果来看,中国应该在更加尊重市场规律的基础上,找到一条适合国情的,有利于房地产市场持续稳定健康发展的路线。

  中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布的《中国住房发展报告2017-2018》建议,将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年,把持续调控融入到制度和长效机制建设中。

  东北证券(行情000686,诊股)认为,此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况,随着房价和销售的企稳, 此轮政策实施的目的已初步实现,政策亦无进一步收紧的必要,整个市场会以“稳” 字当先。

  在多位专家看来,2018年土地、金融、税收等方面的调整,租赁市场的破局,将是决定房地产长效机制建立的关键所在。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察网,长效机制包括供应端的长效机制、需求端的长效机制和价格端的长效机制等内容。类似机制的真正落实,或会在2020年左右,尤其是需要不断观察当前变动的房地产市场因素。而大方向看,“房住不炒”的指导性精神更容易确立,将成为后续各类改革的基准内容。

  土地供应多元化

  上海易居房地产研究院提供的数据显示,截至2017年10月份,易居研究院监测的50个典型城市土地储备规模的同比增幅已保持了连续12个月的同比正增长,且增幅有扩大的趋势。

  城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供 应量,属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴,它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。

  “应该说房企和城市的补库存战略正积极开展。大体上说,供应方面预计都会有所增加,因为实际上2016-2017年的去库存政策还是很不错的,所以总体上说会有类似的积极供地和补库存的导向。”严跃进认为,未来一年土地供应方面预计会增加,而且结构方面会有调整,尤其是类似租赁公寓等内容。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉经济观察网,目前房地产市场库存比较紧张的是一二线城市,所以2018年一二线城市的土地供应应该会更多,增长的更快。但是三四线城市因为数量较多,总量上还是占主体地位,应该会占到60%作用。

  “一线城市土地招拍挂越来越少,偏向于租赁和保障性住房供地,二线城市基本上商品住房、租赁和保障性住房会同步增加。而三四线城市还是会以商品住房供地为主。”李宇嘉说,未来土地供应中,完全的招拍挂会越来越少,热点城市的土地供应更多地偏向于租赁,而且库存较低的商品住房的用地也会明显增加,集体土地入市会大规模地铺开。

  官方公布的数据显示,今年开发商拿地的热情呈上升态势。据国家统计局统计数据,今年1-11月份,房地产开发企业土地购置面积为22158万平方米,同比增长16.3%。根据北京市官方数据,今年该市的土地出让已基本完成,仅从数据上来看,今年土地市场呈现出供应量大远超往年。

  在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松看来,房地产市场的土地制度和政策层面,要根据市场供求的变化前瞻性地供地,既不要因为土地供应过量带来明显的供给过剩问题,带来所谓的去库存等问题;也不要因为人口大规模流入,进行人为地限制土地供应,造成供应不足、从而导致土地价格暴涨、市场预期变化。

  金融制度设计应该放在首位

  在房地产领域,金融的杆杆作用毫无疑问极为关键。房地产作为优质抵押品,其抵押价值成为金融机构的青睐对象。而金融政策的调整对楼市的影响,可以说是牵一发而动全身。

  邓郁松认为,建立房地产长效机制,应该把住房金融制度和政策设计放在首位。“因为你看无论是国际上的危机,还是国内房地产市场的几次波动,都和住房金融政策的调整密切相关,特别是短期内利率的调整一定会带来市场的波动。”邓郁松告诉经济观察网,如果想保证房地产的持续稳定健康发展,在需求端一定要保证住房金融政策的相对稳定,特别是要保证首付和利率的相对稳定。如果因为宏观经济变化需要调整利率,一定要做好对冲,这是第一位的。

  实际上,2016年下半年以来,监管层对房地产金融采取了多次监管措施。2016 年 10 月 28 日 ,上交所《关于实行房地产、 产能过剩行业公司债券分类 监管的函》,对房企发债分类监管,收紧房企发债;2016年11月4日 ,银监会《关于开展银行业金 融机构房地产相关业务专项 检查的紧急通知》 禁止银行资金违规用于购地、违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域。

  2017年4月7日《中国银监会关于银行业风险 防控工作的指导意见》建立全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券,以及其他形式的房地产融资纳入监测范围,定期开展房地产压力测试;2017年5月,银监会《2017年信托公司现场检查要点》 将违规开展房地产信托业务列入检查要点。

  数据显示,1-9月份,全国房地产开发企业到位资金113095 亿元,同比增长 8.0%。按揭贷款利率继续攀升,9月全国首套房贷款平均利率上升至 5.22%,相当于1年期基准利率1.1倍。个人按揭贷款的累计增速不断下降,已从年初的20.4%降至9月份的1.3%,回落趋势明显。

  东北证券认为, 2018 年平均按揭利率仍将上行,上行幅度较近两个季度会放缓。 银行方面,因 2016年下半年以来按揭发放量较大。进入2017年下半年,出于控制按揭贷款额度的考量,银行开始控制按揭贷款的发放节奏,按揭贷款获批周期也明显延长。部分今年下半年审批的按揭款将于明年初集中发放,房地产开发到位资金 2018 年将呈现“前高后低”的趋势。

  苏宁金融研究院特约研究员江翰接受经济观察网采访时说,中国目前房地产金融处在一个稳定向好发展的区间中,但还存在诸如开发商融资渠道比较单一、房地产金融机构种类主要房地产金融机构集中于商业银行、地产金融体系尚未完全建立、缺乏专营房地产金融业务的房地产专门性金融机构等问题。

  “我认为房地产金融的长效机制构建的核心在于,明确房地产金融’房子是用来住的,不是用来炒的’这一根本性定位。构建金融体系的长效水平,首先是从金融上掐断房地产炒作盈利的渠道,通过抬高利率,加大金融市场调控,真正将炒房的成本上升,从而掐断房地产炒作得利的利润获得机制。”江翰说,其次是要增大对于租房建设的金融优惠。租房机制乃至于租售并举将会是未来的主流,房地产金融应该更向租房领域迁移,实现租房的全面提升。另外,应该加强房地产企业融资的供给侧改革,进一步优化企业的投融资渠道,引导企业发展国家支持的项目类别。

  租赁时代来临?

  即将过去的2017年,在常规“五限”调控的同时,集体建设建租赁房试点、租售同权、共有产权等政策频出,似乎预示着未来中国租房时代的前奏。

  今年7月,住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位,鼓励各地通过 新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房。

  随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。被部分专家解读为正式开启我国租房时代。

  链家研究院院长杨现领接受经济观察网采访时表示,租赁市场和交易市场本身就是两个非常重要的房地产市场的组成部分。而且两者是相互联系,相互融会贯通的市场。租购并举并不是说把租、购够来对立起来,其实是要打通两个市场之间的联系。

  “租赁市场本身就是房地产长效机制建设的一个非常重要的组成部分,这个长效机制本身不仅仅是包括交易市场,也就是购的市场,也包括租的市场。而且从房地产市场的发展现状来看,长效机制确实已经在路上,主管部门已经把租赁当做一个非常重要的一个方面来推行了。”杨现领认为,租赁市场未来的发展,核心在于怎么样从现阶段的供应端能力的初步形成,过渡到到需求端能力的逐步释放。

  东北证券认为,租赁市场目前处于政策风口 ,市场潜力巨大。 一二线热点城市中,租赁需求巨大。目前租金回报率持续下行,未来房租具有一定的升值空间。住建部 5 月份以来密集出台政策,各试点城市迅速跟进,密集出台政策。租赁市场大发展已是箭在弦上,不得不发。

  杨现领说,从长远来看,中国租赁市场发展,最终是要看租赁需求的释放。这种释放既要来自于收入的增长、就业机会的增加、社会保障的落实跟进,以及同权政策的实施,同时主管部门对租赁市场支持的核心动作要有一些关键的进展。比如,租金怎么样能够抵税,公积金怎么样能够去更大的力度去支付租金。还有就是怎么样能够用金融创新保险的形式,把目前押一付三的方式能够运行到月付等比较灵活的方式等等,这里面需要扩大需求。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,旧模式下的租赁市场和制度,还无法融入到长效机制发展之中。租赁市场发展要真正融入到长效机制中,关键就要形成新时代的特征。一个完美的租赁市场和制度,应该由三大基石组成:信用租房、租售同权和租金证券化。

  争议房地产税

  房地产税被很多业内人士解读为抑制房价的重要措施,并被当成房地产长效机制的组成部分。但经济观察报记者采访中发现,多位专家对此有不同意见。

  加快房地产税立法是在党的十八届三中全会提出的改革任务,因这部法律涉及面广,涉及利益多,受到的关注也最大。今年3月4日,在十二届全国人大五次会议新闻发布会上,大会发言人傅莹表示,今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

  财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  中国社科院经济所研究员汪丽娜接受经济观察网采访时说,很多人将房地产税作为抑制房价的一种长效机制,但是从国际经验来看可能达不到这种效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家,都有房地产税。但是并没有征收房地产税抑制房价上涨。房价的稳定是和供需关系有关的,房地产税对投资或者持多套房的行为可能会有约束,但是实际上还要看具体设计情况。所以说现在房地产税被当成了理想化的东西,是否真正对房地产市场起到作用,还需要实践检验。

  “中国和国际上房地产市场最大的区别是,中国的土地市场是政府垄断的,且是城乡分割的市场,这才是政府应该解决的问题。”汪丽娜说,房地产税2018年才纳入立法,而最终形成法律是需要一个过程,所以短时间内应该无法出台。当然也有可能试点先行,但上海、重庆此前的试点不了了之,应该说是一个教训。所以房地产税的出台急不得,其中有很多系统性、协调性的问题需要解决。

  持有类似观点的还有中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇。杨志勇告诉经济观察网,他不认为房地产税和楼市调控有直接关系。用房地产税调房价的结果有两种可能,一种是房价不降,反而是增加购房者的负担;另一种情形就是现在的情形,现在楼市包括北京最近有微跌,成交量比较低。这种情况下出台房地产税,房地产市场就会成惊弓之鸟。正常来讲,房地产税对房价几乎没有影响,但是特殊时期,如果真的是房价飞速下降,那么金融问题、社会稳定问题随之而来。

  杨志勇认为,房地产税的定位目标是为地方政府的公共服务融资,应该以评估价为基础,普遍征收。如果不普遍征收,税源是有限的,其次房地产税的征收难度可能会超过一般人的想象。因为这种税收是面对面的,而且没有现金流。这些问题都应该充分考虑,否则如果房地产税出台后,如果执行不下去,对政府的公信力会有很大的影响。如果一定要收的话,应该一步一步来,不能因为征收房地产税带来新的问题。

关键词阅读:长效机制 房地产市场 房地产税 房地产金融 楼市

责任编辑:王立广
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