定了!2018年楼市:满足刚需 支持改善需求

1评论 2017-12-25 06:30:54 来源:反做空研究中心 上市公司绝密调研报告

  2017年即将过去,2018年楼市的调控政策成为大众关注话题。

  23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段。

  调控力度不放松:保持政策的连续性

  据统计,2017年以来,全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。

  通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施,今年全国楼市降温并持续保持平稳。国家统计局数据显示,5月份开始,上海、北京出现房价环比“零增长”,深圳房价环比下跌;到了11月份,11个热点城市新房价格跌回一年前,热点城市的成交降温更是明显。

  谈及明年的楼市调控,王蒙徽强调,坚持调控目标不动摇、力度不放松,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。

  全国住房城乡建设工作会议提出,加大房地产市场秩序规范整顿力度,加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任

  差别化调控政策:支持改善需求遏制炒房

  王蒙徽表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房

  业内人士预计,满足首套刚需导向不变,支持改善性需求方面政策或略有放宽,不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,高库存、供应过剩的二三四线城市政策或进行微调。“如,取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定,允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房;下调首套房和二套房的首付比例;下调住房信贷利率;加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。

  大力发展长期租赁:加快推进立法保各方利益

  针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁。”全国住房城乡建设工作会议提出,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

  其实,2017年下半年,住房租赁制度改革已成重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点,全国超50城出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集体租赁住房等租赁房源的供应,多地上线官办住房租赁服务平台。

  “保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权,更要保护租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示,发展长期租赁市场,要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务,如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。

  “同时,制度上要对租期等进行规定,建议是3年为一个租期,除非承租人提出解约,出租人不能提前结束租约。”倪鹏飞补充说,当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确,导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为,需要进行约束。

  去库存工作下沉:首提县城楼市去库存

  与此同时,去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。王蒙徽指出,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  “县城去库存概念是一个重要内容。”严跃进将楼市去库存分为三个阶段:2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存;2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存;2018年,则迎来县域去库存的阶段。

  国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示,三四线城市的去库存在扎实推进,而且成效比较明显。1-11月全国商品房销售面积增长了7.9%,尽管速度有所放缓,但是在去年20%以上的高基数基础上增长的,也是一个不错的数字。

  考虑到县城经济在全国城市经济中的比重仍较大,严跃进称,县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用,同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

  谢逸枫亦强调了针对性去库存政策的重要性,并直言商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。“商业地产的库存积压风险比住宅库存更高,2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存,关键更是商业地产的去库存。”

关键词阅读:2018年楼市 刚需

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