投资15年的老炮告诉你:房子这么买最划算

1评论 2017-12-26 06:58:24 来源:hale京郊楼市汇 崔总直播:擒牛战法领跑行情

  北三县指廊坊的三河市、大厂县和香河县,这三个市县都和通州接壤,也就是副中心的毗连区,以潮白河为界。所以从宏观来看,在北京双核心模式下这三个县总的来讲,以前是环京区域,而现在应该叫做环通区域,溢出点从北京变为通州。

  投资15年的老炮告诉你:房子这么买最划算

  因此全国同类价格地区,个人认为该区域预期最好。

  目前地理位置上和通州一河之隔的是三河的燕郊镇、大厂的潮白新城区,也就是华夏幸福(行情600340,诊股)区域和早安北京一带,以及香河的北部新区。燕郊离副中心cbd北关开车15分钟左右,大厂过河就是北京市政府,香河离得略远。从购买力来说,燕郊深耕20年,早已成为北京的睡城 ,离东二环仅有28km。

  潮白新城颇有第二个燕郊的趋势。而香河目前北京工作人员居住部队,但香河自生经济尚可,本地人具有一定的购买力。

  交通上讲,历史来看两条高速通往北三县,一条通燕一条京哈到香河,大厂区域是没有直接过去的快速路,当然京秦通车、平谷地铁、甚至南外环的桥修通,都利好燕郊区域。

  下面细化分析一下三个县。

  三河是两个区域,燕郊和三河市。燕郊主要发展102国道以北,历史上从国道开始向北价格依次降低,从西往东价格依次降低。配套和产品也是高价区好。

  平谷地铁停车确实带动了燕郊北部房价,各位投资者要考虑两个小问题,第一就是北部以前入手价格比较低,在什么价格接手相对安全?第二北部房子产品和配套的不足需要让渡多少价值?

  这里还要提醒的是,燕郊积水区域在夏威夷北岸一带,谨慎入手。

  总的来说,燕郊20年发展,房子属于不同时代,产品品质差异也十分大,对比需要精准,不要被忽悠。

  三河市离得远,不作为投资考虑了。

  传统大厂是农业区,回民自治县。主要是两个区域,县城和夏垫。夏垫是回民区,相对富裕,在102国道旁。由于燕郊不断东扩,夏垫和燕郊已逐渐连城一片。县城主要是尚水城,没啥特点不做解释。

  后来潮白新城开建,是大厂的燕郊。

  至于刚才说的那个温泉孔雀城是华夏收购的一个问题项目,小产权的。

  华夏幸福多说两句,产业园模式起家,其实在销售时很多并无土地,一般四年交房,房本需要收房后4-5年,持有周期需要考虑。

  香河目前三个区域,北部新区、东部新区和香河县城。

  北部新区离北京最近,云集了很多开发商,如五矿、万科、华夏、荣盛、富力等,颇有三年前的大厂潮白的感觉。

  第二个区域想说的是东北新区,以绿地和爱晚大爱城为代表。大爱城销售基本差不多了,绿地只盖了一期别墅,几栋高层迟迟不继续推进, 他们内部一些消息是觉得相对有价值的也就这块地了。

  县城以三强为代表的产品较老式,不多说了。

  分析完区域位置板块,说说价格。

  

  燕郊只有房地产及相关产业逐步进入二手市场,相对来说燕郊是个可参考的市场,价格是公允的。但特点是价格起伏较大,因为投资较多,杠杆较大,经常性振幅较宽。

  大厂潮白基本为华夏幸福控制,无论一手二手市场都人为因素较多,所以参考意义不大。但近来也有个人兜售有房本的潮白区块房源。价格基本在1.7-1.8可以考虑, 值得提醒的是,多为英国宫1-3期,而从第四期才人车分流,同时这个价格在燕郊也可买到类似产品,投资需要慎重。

  香河价格一二手市场比较乱,但相对大厂15年还5000左右的价格,香河很早就7000了,相对套利承压小一点。进入大厂,感觉城市规划非常好,但目前的情况是入住率很低。基本为规划房子总户的10%左右。而大厂厂通桥梦想已碎,北连燕郊南外环的路迟迟难以接通,南到香河也只能走大香线。

  因此整个交通若不改善,该区域有点死城的感觉。相对夏垫,在燕郊东部价格又便宜倒是似乎光明一些。

  PS:

  通州新增很少,存量基本锁定,北三县应该会成为部分人的居住选择,且通州东部已经无腹地。另外一点,京津二高铁,之前是从通州首发站,现在是北京站首发站,通州第二站,大厂和燕郊都叫预留站,香河可能是第一个要停车的车站,可能作为第三站。(核心是可能北三县只在香河停)

关键词阅读:房子

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